Коммерческая недвижимость

Всем привет!

С целью обеспечить безбедную старость, рассматриваю варианты вложения в коммерческую недвижимость. Опыта в этом нет, поэтому обращаюсь к групповому разуму за советом.

Итак, есть несколько вопросов:
1. Какую недвигу покупать лучше (торговую, офисную, промышленную и т.п? Под лучше, понимается 2 критерия: доходность и ликвидность.
2. В каком районе города более предпочтительна покупка, в разрезе стоимость-доходность?
3. Какая по размеру недвижимость лучше (что такое лучше уже написано выше). Грубо говоря, лучше купить 10 помещений маленьких, 2 средних или одно большое?
4. Какова средняя доходность и срок окупаемости в данном бизнесе? Речь идет о городе миллионике (не Москва и не Питер).
5. Каковы риски владения коммерческой недвижимостью за исключением риска простоя?
6. Стоит ли привлекать заемные средства для данной покупки?

Пока вроде все вопросы. Буду благодарен за конструктивные ответы.

мобильный пост

fobos_x

Везде живу

638

с 7 декабря 2011

18 Комментариев

коллекционер стратегий
07 февраля 2019, 11:53
точно не на первом этаже жилого дома
в районе где все первые этажи не жилые
0
Сергей Каменецкий
07 февраля 2019, 12:13
Покупай место на кладбище! И перепродавай покойникам — недовольных клиентов никогда не будет
0
- fobos_x
  07 февраля 2019, 12:48
  Сергей Каменецкий, сам этим занимаешься?
  0
VIKTORRR
07 февраля 2019, 12:15
Следует посмотреть на густонаселённую Европу, чтоб понять тенденцию. Районы которые в 100- метрах от туристических маршрутов, через один стоят пустые помещения. Добавить к этому тенденцию на рост коммуналки(расходов по содержанию как собственника). Навар от аренды будет стремиться к 0. Сейчас уже не мало объектов коммерческих сдаются только за коммуналку. А при активации местных муниципалитетов по сбору земельного налога, которая началась в этом году, еще все печальней становится. Через пару лет отменят льготу по налогу на имущество для УСН и как вид деятельности и пережиток буржуйства это все уйдет в небытие…
Брать лучше от 80- 150м в разных районах города, можно будет сдать федеральным сетям оптом. А лучше быть застройщиком и получить помещения по себестоимости и не ждать 10-15 лет пока все окупится. Да еще ввели мусорный сбор. Арендатор в России не резиновый.
0
- fobos_x
  07 февраля 2019, 12:47
  Благодарю за мнение
  0
  - Leo
    07 февраля 2019, 18:30
    fobos_x, не слушай нищебродов, покупай, желательно и подходящую под все виды деятельности.в первую очередь торговую, не меньше 70-80 кв.м., естественно в густонаселенных районах, если это не центр, окупаемость от 7-10 лет, идеально месячная аренда должна составлять 1% от продажной цены помещения, если больше, то это уже бонус, из главного вроде все.
    0
    - fobos_x
      08 февраля 2019, 18:48
      Лео, благодарю!
      0
- Leo
  07 февраля 2019, 15:13
  Районы которые в 100- метрах от туристических маршрутов
  
  VIKTORRR, большинство бизнесов не на туристов рассчитано, а на местное население. Странно сравнивать
  0
ровный
07 февраля 2019, 12:41
Один налог в 4% сожрет половину прибыли от сдачи в аренду, поэтому выгодней с этого года просто квартирки сдавать.
0
- fobos_x
  07 февраля 2019, 12:49
  4% только сейчас появились? По квартиркам, если работать в белую, то тоже нужно платить…
  0
  - ровный
    07 февраля 2019, 13:13
    fobos_x, с квартир нет такого конского налога 4%
    0
- VIKTORRR
  07 февраля 2019, 12:58
  ровный, если не Москва и Питер то перевес пока в сторону коммерческой недвижимости, так как стоимость коммерческой недвиж не намного дороже жилья, а разница в аренде существенней и расходы на ремонт у коммерческой почти отсутствуют… Кто недвигой занимается как правило 6% платят, так что 4% это даже улучшение, но уверен что на этот вид деятельности 4% как самозанятый не распространят, может быть сделают исключение если человек сдает одну квартиру…
  0
  - ровный
    07 февраля 2019, 13:17
    VIKTORRR, 4% это ежегодный налог теперь,+ с аренды еще 6%,+ комуналка, которая значительно дороже в коммерческой недвижимости, в итоге получается те же 4,5% как и с квартир, только ликвидность аренды квартир на много выше, а простои в кризисы коммерческой вообще могут съесть весь доход от аренды.
    0
    - VIKTORRR
      07 февраля 2019, 13:24
      ровный, что то про 4% не понял, как этот налог называется?
      0
      - ровный
        07 февраля 2019, 13:35
        VIKTORRR, Налог на имущество. Пока подняли до 2% с 1,5%, в дальнейшем увеличат до 4% http://ria-news.ru/realty/nalog-na-imushhestvo-v-moskve-vyrastet-d
        0
- Leo
  07 февраля 2019, 19:06
  ровный, конский налог 4%?, это уже совсем нагло.
  0
  - ровный
    07 февраля 2019, 19:31
    Лео, внимательней читай. Налог на имущество. Пока подняли до 2% с 1,5%, в дальнейшем увеличат до 4% http://ria-news.ru/realty/nalog-na-imushhestvo-v-moskve-vyrastet-d + с аренды еще 6%,+ комуналка, которая значительно дороже в коммерческой недвижимости, в итоге получается те же 4,5% как и с квартир
    0
Leo
07 февраля 2019, 19:58
ну тогда надо писать 4%:12 + с аренды 6% + и т.д.
0

Читайте на SMART-LAB:

Финал второго этапа Альфа-Турнира 2025. Подводим итоги!

Завершился второй этап Альфа-Турнира 2025, который длился с 1 сентября по 26 декабря. Соревнование трейдеров берёт небольшую паузу, но традиционно вернётся уже в апреле 2026 года. За время...

Альфа-Инвестиции

17:27

Доход на волатильности: ищем интересные идеи в непростой конъюнктуре

На мировом рынке энергоносителей сохраняется сложная конъюнктура: давление на цены оказывает профицит предложения, однако геополитика, слабость доллара и необходимость ряда стран восполнять...

Финам Брокер

17:12

Почему расчетный бизнес оценивается дороже кредитного ❓

Не секрет, что цифровые банки и платежные системы оцениваются рынком дороже, чем традиционные кредиторы. Например, отношение стоимости акций к прибыли (коэффициент P/E) таких компаний, как VISA,...

МФК "Займер"

15:50

Мой Рюкзак #61: Конец сетевому безумию, набираем в портфель обратные иксы

Мой Рюкзак #62: Очередная ребалансировка, счет ATH на акциях

Очередной пост про рюкзак из-за ребалансировки, хоть и в отпуске, но деньги и инвестиции любят счет Прошлый пост тут — smart-lab.ru/company/mozgovik/blog/1251025.php Был заряжен на...