Коммерческая недвижимость

Всем привет!

С целью обеспечить безбедную старость, рассматриваю варианты вложения в коммерческую недвижимость. Опыта в этом нет, поэтому обращаюсь к групповому разуму за советом.

Итак, есть несколько вопросов:
1. Какую недвигу покупать лучше (торговую, офисную, промышленную и т.п? Под лучше, понимается 2 критерия: доходность и ликвидность.
2. В каком районе города более предпочтительна покупка, в разрезе стоимость-доходность?
3. Какая по размеру недвижимость лучше (что такое лучше уже написано выше). Грубо говоря, лучше купить 10 помещений маленьких, 2 средних или одно большое?
4. Какова средняя доходность и срок окупаемости в данном бизнесе? Речь идет о городе миллионике (не Москва и не Питер).
5. Каковы риски владения коммерческой недвижимостью за исключением риска простоя?
6. Стоит ли привлекать заемные средства для данной покупки?

Пока вроде все вопросы. Буду благодарен за конструктивные ответы.

мобильный пост

fobos_x

Везде живу

638

с 7 декабря 2011

18 Комментариев

коллекционер стратегий
07 февраля 2019, 11:53
точно не на первом этаже жилого дома
в районе где все первые этажи не жилые
0
Сергей Каменецкий
07 февраля 2019, 12:13
Покупай место на кладбище! И перепродавай покойникам — недовольных клиентов никогда не будет
0
- fobos_x
  07 февраля 2019, 12:48
  Сергей Каменецкий, сам этим занимаешься?
  0
VIKTORRR
07 февраля 2019, 12:15
Следует посмотреть на густонаселённую Европу, чтоб понять тенденцию. Районы которые в 100- метрах от туристических маршрутов, через один стоят пустые помещения. Добавить к этому тенденцию на рост коммуналки(расходов по содержанию как собственника). Навар от аренды будет стремиться к 0. Сейчас уже не мало объектов коммерческих сдаются только за коммуналку. А при активации местных муниципалитетов по сбору земельного налога, которая началась в этом году, еще все печальней становится. Через пару лет отменят льготу по налогу на имущество для УСН и как вид деятельности и пережиток буржуйства это все уйдет в небытие…
Брать лучше от 80- 150м в разных районах города, можно будет сдать федеральным сетям оптом. А лучше быть застройщиком и получить помещения по себестоимости и не ждать 10-15 лет пока все окупится. Да еще ввели мусорный сбор. Арендатор в России не резиновый.
0
- fobos_x
  07 февраля 2019, 12:47
  Благодарю за мнение
  0
  - Leo
    07 февраля 2019, 18:30
    fobos_x, не слушай нищебродов, покупай, желательно и подходящую под все виды деятельности.в первую очередь торговую, не меньше 70-80 кв.м., естественно в густонаселенных районах, если это не центр, окупаемость от 7-10 лет, идеально месячная аренда должна составлять 1% от продажной цены помещения, если больше, то это уже бонус, из главного вроде все.
    0
    - fobos_x
      08 февраля 2019, 18:48
      Лео, благодарю!
      0
- Leo
  07 февраля 2019, 15:13
  Районы которые в 100- метрах от туристических маршрутов
  
  VIKTORRR, большинство бизнесов не на туристов рассчитано, а на местное население. Странно сравнивать
  0
ровный
07 февраля 2019, 12:41
Один налог в 4% сожрет половину прибыли от сдачи в аренду, поэтому выгодней с этого года просто квартирки сдавать.
0
- fobos_x
  07 февраля 2019, 12:49
  4% только сейчас появились? По квартиркам, если работать в белую, то тоже нужно платить…
  0
  - ровный
    07 февраля 2019, 13:13
    fobos_x, с квартир нет такого конского налога 4%
    0
- VIKTORRR
  07 февраля 2019, 12:58
  ровный, если не Москва и Питер то перевес пока в сторону коммерческой недвижимости, так как стоимость коммерческой недвиж не намного дороже жилья, а разница в аренде существенней и расходы на ремонт у коммерческой почти отсутствуют… Кто недвигой занимается как правило 6% платят, так что 4% это даже улучшение, но уверен что на этот вид деятельности 4% как самозанятый не распространят, может быть сделают исключение если человек сдает одну квартиру…
  0
  - ровный
    07 февраля 2019, 13:17
    VIKTORRR, 4% это ежегодный налог теперь,+ с аренды еще 6%,+ комуналка, которая значительно дороже в коммерческой недвижимости, в итоге получается те же 4,5% как и с квартир, только ликвидность аренды квартир на много выше, а простои в кризисы коммерческой вообще могут съесть весь доход от аренды.
    0
    - VIKTORRR
      07 февраля 2019, 13:24
      ровный, что то про 4% не понял, как этот налог называется?
      0
      - ровный
        07 февраля 2019, 13:35
        VIKTORRR, Налог на имущество. Пока подняли до 2% с 1,5%, в дальнейшем увеличат до 4% http://ria-news.ru/realty/nalog-na-imushhestvo-v-moskve-vyrastet-d
        0
- Leo
  07 февраля 2019, 19:06
  ровный, конский налог 4%?, это уже совсем нагло.
  0
  - ровный
    07 февраля 2019, 19:31
    Лео, внимательней читай. Налог на имущество. Пока подняли до 2% с 1,5%, в дальнейшем увеличат до 4% http://ria-news.ru/realty/nalog-na-imushhestvo-v-moskve-vyrastet-d + с аренды еще 6%,+ комуналка, которая значительно дороже в коммерческой недвижимости, в итоге получается те же 4,5% как и с квартир
    0
Leo
07 февраля 2019, 19:58
ну тогда надо писать 4%:12 + с аренды 6% + и т.д.
0

Читайте на SMART-LAB:

Календарь первички ВДО и розничных облигаций (БИЗНЕС АЛЬЯНС доходность 24,36% | СЗА доходность 28,71% | РДВ Технолоджи доходность 26,92% | ТЛК доходность 26,83%)

❗️ На 25 марта запланировано новое размещение облигаций АО БИЗНЕС АЛЬЯНС ( BBB-|ru| , 500 млн руб., ставка купона 22% на весь срок обращения, YTM 24,36%, дюрация 2,2 года до погашения)....

Иволга Капитал

20.03.2026

Весенняя корректировка отраслевого портфеля самых перспективных акций 2026

Обновим портфель бумаг из различных секторов рынка, обладающий максимальным прогнозным фундаментальным потенциалом годовой доходности. Новые вводные и цели Индекс МосБиржи с начала года +4%,...

БКС Мир инвестиций

20.03.2026

Приложение Займера — вновь лучшее на рынке

Финансовый маркетплейс Бробанк признал мобильное приложение Займера лучшим среди МФО в AppStore в 2026 году. 🔎 Всего представители сервиса проанализировали 31 приложение МФО на основе оценок...

МКК "Займер"

20.03.2026

ЛУКОЙЛ: капитал за год упал на 3 триллиона рублей - списали иностранные активы, но все ли так плохо? Ушла эпоха, разбираемся вместе

ЛУКОЙЛ отчитался по МСФО — долгожданный отчет, все ждали сюрприза после SDN санкций (будут ли списывать активы и увидим ли убыток) Увидели! Как всегда — дьявол в мелочах, но...