Инвест идея? Я б в строители пошел, пусть меня научат

Рынок недвижимости в стадии начала передела. Тема с эскроу-счетами давно в СМИ. Суть в том, что трогать деньги дольщиков нельзя.

Вопрос: станут ли крупнейшие застройщики бенефициарами нового тренда?

Проблема 1:

Строительный бизнес глубоко коррумпированный, в регионах фактически сращен с местными элитами и администрациями (что часто одно и то же). Голова города и присные зарабатывают на разрешениях, подключениях и проч. Со взятками можно не морочиться – достаточно указать на кого оформить пару трешек с видом на местный кремль.

Соответственно, я слабо себе представляю, что кого-то можно от такой кормушки оторвать. Здесь нет ЦБ с шашкой, чтобы лицензии отзывать.

Проблема 2:

Действительно ли технология эскроу-счетов погубит много мелких девелоперов? Здесь пока даже сами банкиры не ответят однозначно. Кредитовать по новой методе пытаются, запас в пару лет, чтобы научиться, вроде бы есть у обеих сторон. Сделок пока очень мало, больше отказов. Все девелоперы пока нахватали себе разрешений по 214-ФЗ впрок, т.е. потенциальный «… здец» откладывается на пару лет. В целом сложность в том, чтобы нарисовать для банка собственный капитал проекта процентов на 20%, а дальше как пойдет.

Проблема 3:

Строгость российских законов компенсируется необязательность их выполнения. Найдутся обходные схемы. Раньше работали через векселя, значит вернутся к этой схеме. Честно, мне очень нравился 214-ФЗ, но в 2008-м я покупал через вексель. Все удачно. Застройщик «упал» только через 7 лет. Все по правилам пирамиды, жалко только тех, кто в конце (или кто жадный).

Проблема 4:

Потенциальный звездопад в секторе девелопмента очень больно ударит по банковской системе. Классическую схему «собрали депозиты под 10%, вложили в жилую стройку с рентабельностью 50%, 20% на взятки, 30% профит» никто не отменял. Как бы все это дело (эскроу) не отменили под шумок кризиса при соответствующем лобби.

Проблема 5:

Нет уверенности, что капитал крупнейших девелоперов настоящий, а не рисованный. Правда, ЛСР с Эталоном платят дивиденды. Может ли девелопер в России быть крупным, не теряет ли он контроль при большом распылении строек – пока опыт скорее говорит о том, что лучше правильный фокус на нескольких проектах, чем взяться за СУ-155 и надорваться.

Проблема 6:

Цикл+Спрос. Нужен платежеспособный спрос и доступный кредит. Власти хотят «коробочности» стройки, т.е. чтобы были типовые проекты у застройщиков, которые бы банки долго не экспертизили, а ставили лимит и они бы «пролетали». Очевидно, что эта тема в пользу крупных застройщиков.

Возможно, мы увидим не дефолты, а объединение региональных застройщиков в более крупные конторы. Дадут ли они войти в свой капитал миноритариям? Вряд ли, если рентабельность хорошая, то так не принято. Может быть, увеличится объем привлечения в секторе через бонды. А может быть не московско-питерские девелоперы пойдут в регионы, а региональные конторы пойдут в МСК и Питер.

Вывод: сектору грозит непонятная консолидация и дефолты, т.е. пока «забор», слишком много малопонятных вводных + потреб уверенность населения не впечатляет. Мне когда-то нравился Эталон, т.к. компактный, но к нему тяжело подобраться частному инвестору – нужно лезть на LSE плюс слухи по интересу Системы.

ЛСР – в Питере не был лет 10 (каюсь), в МСК стройкой не впечатлен. ИМХО. Административный ресурс оценить не могу. Но, наверное, это лучшее, что есть сейчас на рынке в сегменте. Сможет ли повторить путь Сбера на банковском рынке?

ПИК – пока все больше общего с СУ-155, ФСК Лидер и проч. Мимо.

Еще есть Инград, но это МКБ, а у МКБ все гладко только из-за вмешательства Роснефти и ВБРР.

Общался с ребятами из строительного и банковского бизнеса, мнения разные. А что говорят ваши знакомые в секторах? Какие ожидания? Не проще ли сыграть тему просто через вложения в «бетон» или же власти просто загоняют всех в ипотечную кабалу через страшилки с «эскроу»? Шорт Сбера и ВТБ?