Расчет: когда стоит взять ипотеку

Предположим, скопили мы 825 тысяч рублей и решили купить квартиру, двушку в хрущевке на Ваське в неплохом состоянии. Или в районе Новочеркасской — но уже с ремонтом. Главное, чтобы стоимость была 3 млн 300 тыс. рублей. 

И вот мы идем на сайт кой-какого-хорошего-банка, открываем ипотечный калькулятор и видим:

Срок 25 лет
первоначальный взнос 25% (825тыс)
ставка 14,3%
платеж 30373 рублей.

Тело кредита 3300000-825000= 2475000

Нас всё устраивает, именно столько мы готовы были платить. И, как водится, мы решили посчитать, а сколько же составит переплата? 25 лет — это 300 месяцев. 300*30373=9111900 минус тело кредита, получается 6 636 900 рублей. Охренеть… А, может, есть варианты получше?

Сегодня я хочу отбросить все прочие факторы, которые учитываются при покупки квартиры и оставить только финансовую составляющую. Итак, дано: мы готовы выкладывать 30373 рублей ежемесячно и хотим жить в двушке за 3300 тыс.рублей. Стоимость аренды такой квартиры в Питере около 20 тыс. рублей + Коммунальные услуги. Но их мы в расчет не берем, потому что если брать квартиру в ипотеку и жить в ней, мы точно так же будем платить эти к.у. 


Напомню, Вариант 1 — это 25 лет и 6 639 900 рублей переплаты. 

Теперь Вариант 2: попробуем накопить на квартиру самостоятельно, без помощи кредитов. Рост цен на жилье с лихвой компенсируется ставками по вкладам в банке, поэтому, если мы будем каждый месяц относить деньги в банк, а не держать под подушкой, инфляция нас волновать не будет. Сказать, что риска нет совсем — нельзя. Равно как и нельзя пренебрегать рисками в варианте 1 потерять работу, лишиться залоговой квартиры и оказаться на улице с копейками в кармане, т.к. первое время на погашение процентов уходила бОльшая часть платежа. Вобщем, прочие риски мы учитывать не будем, т.к. они есть везде.

Снимаем квартиру за 20 тысяч, откладываем 30373-20000=10373 каждый месяц. А не хватает нам 2475000. Такими темпами мы будем копить 239 месяцев (20 лет) и наша переплата составит сумма аренды за этот период 4 780 000 рублей.

Уже лучше, согласитесь.

А теперь оптимальный вариант:

Живем в съемной квартире до тех пор, пока не накопим на первоначальный взнос = 50%. т.е. нам не хватает 825000 рублей и это 825000/10373 = 80 месяцев (почти 7 лет). После этого идем в тот же банк и берем кредит на 8 лет по ставке 13,8% с ежемесячным платежом 28640 в месяц. (к концу срока у нас ещё накопится около 170 тысяч рублей из-за того, что платеж меньше, так что можно сократить срок ещё на 4-5 месяцев!)

В итоге, по третьему варианту переплата составила сумма аренды за 80 месяцев плюс платеж по кредиту умноженный на 96 месяцев и уменьшенный на размер тела кредита = 20000*80+28640*96-1650000=2 699 440 рублей и общий срок 14 лет 8 месяцев.

Почему так получается? Смотрите, когда вы берете в кредит 2 475 000 по ставке 14,3%, то в первый месяц вы должны отдать банку проценты 2475000*0,143/12= 29 494 рублей. На погашение самого тела кредита остается лишь 879 рублей. И так будет продолжаться очень долго. Согласитесь, если рассматривать арендную платы как проценты, становится понятно, что выгоднее, 29 тысяч или 20 тысяч. 
На тех же условиях при уменьшении тела кредита размер платы за проценты падает ниже 20 тысяч рублей примерно на сумме 1 650 000, так что становится выгоднее отдавать эти деньги банку, а не арендодателю. 

Разумеется, если меняется рынок, уменьшаются проценты по кредиту, дешевеют квартиры (а, может, дали годовой бонус!), расчет должен быть скорректирован. Но при наличии тех условий, которые существуют сегодня, этот подсчет является наиболее верным при принятии решения об ипотеке.

Выводы: Жить в съемной квартире до тех пор, пока не накопишь на собственную — не выгодно, но ещё более не выгодно брать ипотеку, имея на руках сумму для 25% первоначального взноса. При первоначальном взносе 50% погашение процентов по кредиту будет выгоднее, чем сумма за аренду квартиры, поэтому именно в этот момент следует брать кредит. Не раньше. И не позже.