Ипотека vs облагиции
Всех приветствую.
Сегодня хотелось рассмотреть один теоретический вариант приобретения квартиры.
Вероятнее всего в расчетах есть ошибка и интересно было бы её найти или определить неучтенные риски. Надеюсь на ваши компетентные замечания.
Мы рассматриваем теоретическую ситуацию, что у человека допустим лежит на депозите 5 млн руб. и он собирается приобрести квартиру.
Но он не оплачивает квартиру сразу из этой суммы, а берет ипотеку под 12% годовых с первоначальным вносом 1 млн руб. Ипотечный калькулятор рассчитал ему сумму ежемесячного платежа в 44 043 руб, что составляет 528 516 руб в год.
Далее на остаток 4млн руб (-1 млн руб первоначальный взнос) покупаются облигации с доходность скажем 15%. (пример: КрЕврБ-БО9 RU000A0JVC18), что составляет ежегодного купонного дохода 600 000 руб.
Таким образом по окончанию первого разница составляет – 6516 руб, а если учитывать, что квартиру можно и в аренду сдать, скажем за 25 000руб в месяц, то все 293К руб в год дохода.
Мы не берем во внимание валютные скачки и возможности более эффективного или более рискованного инвестирования суммы, а принимаем наиболее безопасное приобретение облигации. Таким образом риск связан только с банкротством эмитента.
Стоимость квартиры |
5 000 000,00 ₽ |
% ставка по ипотеки |
12% |
Первоначальный платеж |
1 000 000,00 ₽ |
Сумма затрат на ипотеку в год, на основе ипотечного калькулятора. |
528 516,00 ₽ |
|
|
Сумма покупки облигации |
4 000 000,00 ₽ |
15% купонного дохода по облигации КрЕврБ-БО9 (RU000A0JVC18) в год |
600 000,00 ₽ |
-13% |
522 000,00 ₽ |
Доход от разница ипотека/облигация |
- 6 516,00 ₽ |
Доход от сдачи в аренду |
300 000,00 ₽ |
Итого: |
293 484,00 ₽ |
Уважаемые сматрлабовцы, в чем ошибка?
PS за плюсик заранее благодарен. (1й пост, не хватает рейтинга для личных сообщений)
Во-вторых вы не учли мизерный объем торгов по данной облигации (20к рублей в день), если там нет маркетмейкера, то вы их просто не сможете купить по адекватной цене и доходность будет сильно меньше.
Еще есть риск падения цены недвижки и риск банкротства эмитента (опять же нужно читать аналитику по этой бумаге, мне лень)
2. Амортизацию тоже нужно включить.
3. Риски облигации с доходностью 15% достаточно большие.
Такая арифметика может работать (и с меньшей доходностью облигации) при росте цены недвиги со скоростью инфляции или выше. В текущей ситуации боюсь это недостижимо
Вторичку скажем в реутово за 5 млн взять вполне реально, можно даже постараться и не убитую и с мебелью найти, а на циане так же полно вариантов аренды однушек за 30к в месяц.
И, кстати сказать, в связи с отменой ипотечных субсидий на первичное жилье, платежеспособный спрос скоро вновь сместится на вторичку, что поспособствует росту её рублевой стоимости...
Однако здесь стоит учесть, что официальная политика ЦБ предполагает сжатие денежной массы до 2018 года, и это может сдерживать рост недвиги в ближайшие 1,5-2 года.
avento (О.К.),
Либо я не понимаю о чём вы говорите, либо вы что-то не так написали. Ипотека с гос.поддержкой была в том числе и на вторичку. Сейчас поддержку убрали. В итоге остались акции от банков на первичку с хорошими процентами, а вторичка подорожала по процентам.Во-вторых, хату за 5 лямов нужно ремонтировать и обставлять.
В-третьих, платежи за ЖКХ никто не отменял.
У меня квартира, которая стоит сейчас 3 млн (куплена за 2) сдаётся за 21 (минус 5 коммуналка). При этом мебель — просто собрали старую мебель по родным. Кухня Икея, но с техникой. Всё обустройство обошлось в 85тыр + 12 тыр обновление ремонта 3 года назад.
В 2011-ом году было 2 варианта: продавать маленькую квартиру и покупать большую, либо брать ипотеку, а маленькую сдавать.
В итоге взял ипотеку под 8% годовых. Через несколько месяцев уже была возможность досрочно закрыть ипотеку, но решил, что лишняя наличность не помешает как подушка безопасности.
Депозит в среднем за эти годы составил около 13.5% годовых.
На конец 16-ого года было +400 тыр при ипотеке 1.2 млн.
ЗЫ: Многие говорят «а если бы купил валюту, а не на депозите держал». Не рассматривал, т.к. специально положил сумму на погашение ипотеки. Именно рублёвой. Тем более что обычно именно рублёвой ликвидности у нас не хватает в семье.
ЗЫ2: 8% — откровенно повезло.
ЗЫ3: Жалею, что не получилось больше тогда взять…