Alexander B
Alexander B личный блог
20 июня 2016, 20:33

Сколько стоит квартира? Пузырь на рынке недвижимости в Москве

Вот уже несколько лет анализирую рынок московской  недвижимости. Стоимость квадратного метра за последние десять лет выростала и падала обратно на уровень десятилетней давности, при этом аренда не успевала вырасти также быстро и также быстро не падала. Судя по всему аренда больше зависит от средней заработной платы в городе, нежели от раздувшейся стоимости квадратного метра.
По итогам сделал небольшой расчет, который показывает реальную справедливую стоимость московского квадратного метра. За основу расчета взял условную квартиру площадью 50 кв.м.(двушка, как мы все привыкли говорить).
Итак на сегодняшний день имеем следующую картину:

Средняя цена предложения 15 000 000,00 руб.


Потенциальные доходы/расходы(смотря с какой стороны смотреть:))

Среднее предложение аренды 52 500,00 руб.

То есть в первый год доходы собственника/расходы арендатора составят 630 тыс. руб.
Доходы собственника за 10 лет с учетом дисконтирования (ставка 10% в год) составят 3 692 992 рубля — расходы на налоги и косметический ремонт и прочие траты(это зависит от статуса собственника ибо есть скидки по налогам для инвалидов, пенсионеров например) косметический ремонт за 10 лет влетит в 5% от суммы доходов примерно это будет 180 — 200 тыс. руб. чистыми в лучшем случае = 3 500 000 руб. — 270 000руб (стоимость патента) = 3 230 000 руб.(и это еще без учета того, что 10-20% времени будут простои на поиск арендаторов, ремонты, неоплаченные плохими арендаторами месяцы)
Кроме того реальная стоимость жилья в рублях останется ровно такой же и в текущих ценах составит 5 230 176 руб.(это сегодняшнее предложение с учетом коэффициента дисконтирования 0,35 за 10 лет)
Итого реальная стомость условной московской квартиры площадью 50 кв.м. составит 8 460 000 руб, что почти в два раза ниже цены предложения на московском рынке.

Таким образом цена предложения на московское жилье, при определениии ее доходным подходом почти в два раза ниже ее реальной рыночной стоимости.


16 Комментариев
  • Байкал
    20 июня 2016, 20:44
    Щас тебя помидорами закидают))) скажут я купил в 1980-м году и наварился уже как минумум 1000 процентов
  • Warren Warren
    20 июня 2016, 20:45
    вообще-то они по 8 млн и стоят. Отуда цифры 15? это по 300 000 за метр — это очень дорого.
    • Байкал
      20 июня 2016, 20:47
      Warren Warren, в новом доме наверно рядом с метро
    • Глыба Денег
      20 июня 2016, 20:48
      Warren Warren, видать на арбате
    • nik
      20 июня 2016, 20:57
      Warren Warren, ту что стоит 8 за 52 никак не сдашь, максимум 35.
    • Бил Денбро
      20 июня 2016, 21:10
      Warren Warren, за 8 это хрущёвка обычно 43 метра в плохом доме с соседями алкашами
  • ровный
    20 июня 2016, 21:06
    Залить коробку под ключ… к примеру предлагают 500лямов за 22000кв.м, при этом лохам втюхивают стометровки https://realty.yandex.ru/newbuilding/search?rgid=587795&mapPolygon=55.74314880371094%2C37.534423828125%3B55.75259017944336%2C37.561119079589844%3B55.745182037353516%2C37.56789779663086%3B55.73646545410156%2C37.539146423339844%3B55.74314880371094%2C37.534423828125&newbuildingId=275010  по 100лямов, вот вам и себестоимость.
  • matroskin
    20 июня 2016, 21:38
    «Итого реальная стомость условной московской квартиры площадью 50 кв.м. составит 8 460 000 руб, что почти в два раза ниже цены предложения на московском рынке.»

    реально  вас там двушки под 17 лямов? или так… свистанул кто то?))

    А еще можно вопрос? вы пишите что уже несколько лет анализируете цены на недвигу.Вот мне интересно, а зачем? вы хотите купить-продать, вы риэлтор? аналитик? оценщик? Зачем вам это?)))или чтобы написать 200050 тый пост о том как переоценена московская недвига и недвига в целом? да переоценена, но не везьде и не вся.Так вот у нас психи попадаются что просят по 1,5 ляма за сотку в нашей деревеньке, когда рядом сосед уже за 500 тыр отдает.Да и не один он.перекосов полно.Просто уже поднадоели эти ниочемные посты о том что недвига переоценена, аренда падает и прочее.ну реально лично я уже устал по 3 раза в день читать подобные посты.Без обид, но ощущения того что в стае попугаев сидим.Один напишет «Путь к 10 миллионам» и понеслось.К 1 миллиарду с 5 тысяч, к 1 рублю с 2 копеек.И тут так же один написал снова про дорогую недвигу и понеслось.Что больше писать не о чем? да дорогая она дорогая еще))))уже все поняли)))
  • dagh
    21 июня 2016, 02:23
    15М за 50 кв.м. метров? ))
  • Товарищ автор, за 15 лямов идут не двушки, а хорошие трешки в хороших местах. Двушка — это скорее 9-11 лямов. Да и черт с этими миллионами, ибо недвига обречена. Посмотрите на объемы строительства — ляпают такие огроменные «вокзалы», что без компаса заблудиться можно. Поэтому не стоит смотреть на желаемую к получению продавцом цену, а надо торговаться и торговаться мощно, например, 10% скидки сейчас вполне реально выбить, а то и 15% даже. А аренда, да, зависит от зп, а не от цены на недвигу. Удаленная работа скоро начнет шагать по планете в полный рост и тогда, чтобы работать, например, в Oracle, за 100 тыщ рублей не нужно жить недалеко от их офиса, можно и из деревни с инетом. Впереди великий исход из Московии. Процесс болезненный, но неизбежный. Без денег Москва обречена.
  • Slava Ivanov
    21 июня 2016, 12:39
    Че за спор, за 8 млн можно купить однуху в п-44 домах на юго западе, а не хрущ. За 15 млн можно купить кирпично/монолитном доме однуху. В комплексе Розмарин рядом с офисом газмяса, квартиры продаются за 250 тыс/метр
    • matroskin
      21 июня 2016, 14:07
      Slava Ivanov, не поверите, но у нас в деревне есть инет и доступ к Авито) это кстати и к автору относится.может хватит пургу уже гнать? проверить то на раз-два.за 8-9 лямов двушек в Москве с площадью 50 квм как грязи причем в разных районах.и по 5,5 и по 6.не смотрел конкретно дома.интересовал общий уровень цены.
      • Slava Ivanov
        21 июня 2016, 14:16
        matroskin, 
        Ты извини, за 8-9 млн. ты квартир (2-3 комн.) в современных панельках не найдешь, а в старых сериях да есть.
        Но жить то хочется в нормальных условиях.
        Я себе присматриваю однуху в современной панели п-44/44т или аналогичные, в них квадрат стоит около 200 в хорошем спальном районе.
        • matroskin
          21 июня 2016, 14:56
          Slava Ivanov, я извиняю, но вы авито хотя бы откройте.
          жить хочется конечно в обалденных условиях желательно в премиум классе.Но речь в посте шла про двушку 50 квм.так? а так конечно можно и однушку за 30 не уложиться.У нас тоже цены на двушки гуляют с разницей раза в три, в зависимости от дома, района и тп.а что вы себе присматриваете дело простите десятое.я так вообще сторонник частного дома и не понимаю этих «скворешников» но я писал касаемо примера автора.коли уж брать двушку за 15 то идиотизм сдавать ее как написал автор.смысл в чем?

          пс панельки вообще отдельная песня.хоть современные хоть нет)
  • anektar
    21 июня 2016, 15:00
    нет таких цен — 15 млн за 50 метров
  • Михаил Васин
    21 июня 2016, 19:19
    Очень интересные расчёты брать цену относительно аренды. Оценивать компанию по её дивидендам, а не кап затратам.

Активные форумы
Что сейчас обсуждают

Старый дизайн
Старый
дизайн