Московская недвижимость: Итоги первый квартал 2015

Продолжаю отслеживать ситуацию на рынке Московской недвижимости.
Начало smart-lab.ru/blog/226883.php

Прошло 3 месяца и можно оценить ситуацию вновь.

1. Цены в долларах сложились в 2 раза и не отскочили. У продавцов не получилось пересчитать старую цену в долларах по новому курсу, так как рублевая цена находилась выше покупательской способности населения.
Анекдоты про обмен бабушкиной однушки в Бутово на квартиру в Майами — больше не актуальны.

2. Спрос начал падать, так как упала покупательская способность населения. Инфляция давит на цены в магазинах, но не на квартиры. Так как это не товар первой необходимости.

3. Ипотека парализована. Правительство субсидирует ипотеку под 12-13% только на новостройки. Вторичный рынок это 45% ипотечных сделок.

4. 2015г — ввод прогрессивного налога на недвижимость. Начнется рост предложений по элитке и инвестиционных квартир.

Выводы:

Причин для восстановления рублевых цен — нет. Причины для дальнейшего падения цены метра еще на 15-20% - есть.
Ожидаю дальнейшего снижения цены до 2500$ за квадратный метр к концу 2015г.

недвижимость

Anatoliy M.

Москва

773

с 15 марта 2011

54 Комментария

bitlz2011
25 марта 2015, 07:09
Вообще не надейтесь на это
0
- Anatoliy M.
  25 марта 2015, 13:00
  bitlz2011, а на что надеяться? )
  0
bitlz2011
25 марта 2015, 07:11
У Вас может быть еще 150 доводов за снижение цен, но цены в Москве на жилье существенно падать не будут
+2
- Виктор Владимиров
  25 марта 2015, 07:41
  bitlz2011, путы продадите падишовке?
  +1
Илья Гаврилов
25 марта 2015, 07:33
Согласен, недвижимость в Москве это колосальный пузырь 6 лямов за скворечник в убитом состоянии — бред полнейший. Проще положить эти 6 млн. в банк, а на проценты снимать — еще столько же останется. Доводы в пользу снижения: ввод запланированных новостроек, улучшение транспортной доступности (квартир у метро с каждым годом будет становится все больше), потеря Москвой своего элитного статуса, экономический спад. Покупать сейчас квартиру это все равно что Газпром по 350 р. в 2008 году.
+3
Valeriy
25 марта 2015, 07:44
>>Ожидаю дальнейшего снижения цены до 2500$ за квадратный метр к концу 2015г.

2500$ по текущему курсу 147000. В каком месте вы ожидаете снижение? на квартиры рядом с кремлем? Так то, и сейчас в России дешевле взять,
0
Karmanoff Fedya
25 марта 2015, 08:17
В рублях вообще ничего не упало, это сайт irn непонятно откуда ценник проставляет, по крайней мере по своим об ектам сужу. Как ценник взлетел в январе, так и стоят. 2 -3 процента скидку ставишь- уходит как пирожки. Риэлтором не работаю, но по своим точкам веду контроль, в том числе и с риэлторами общаюсь на эту тему
+1
Dmitriy
25 марта 2015, 08:17
Те кто пишут, что снижения цены никогда не будет, может они просто сглазить боятся?) Аренда уже начала снижаться, причем значительно так на первый взгляд. Идея про 6 млн. в банке вполне себе ничего)
0
- Karmanoff Fedya
  25 марта 2015, 08:24
  Dmitriy, аренда ваще не подешевела, зачем врете? Я сдаю хаты, ни на одну ценник не снизился. Идея про 6 миллионов положить в банк и снимать не выдерживает никакой критики))хата тем и хороша, что это не бумажка
  0
  - Dmitriy
    25 марта 2015, 08:50
    Karmanoff Fedya, есть и другие регионы, не только Москва…вот все и привыкли, что хата это не бумажка и позадирали цены на вторичке, чтоб «срубить капусты пока горячо». Эта идея не может жить вечно.
    0
  - Андрей Икрин
    25 марта 2015, 09:17
    Karmanoff Fedya, ещё как подешевела, я постоянно мониторю. В Солнцево в январе видел много квартир по 22-23 тыс, щас минимум 24, НО, я вообще начиная с 2011 года таких цен не видел. Были минимум 27 всегда. Одну убитую квартиру видел вообще за 18. Так что ценики на аренду реально процентов на 15-20 просели.
    0
Сидор Сидорович
25 марта 2015, 08:33
В Москве цены падать не будут ТОЧКА! Во всей России вполне даже будут. В кризис люди тянутся туда где есть деньги. Всем вангующим понижение на 20% предлагаю продать свою квартиру и закрыться дешевле ))))))))))))

0
ломастер
25 марта 2015, 08:37
Не знаю как по всей России но в некоторых областных центрах цены в рублях выросли, и если и будет какое-то падение то возврат цен в рублевом эквиваленте на прежний уровень.Про Москву не сужу там реально пузырь.
+4
Andrey Matveev
25 марта 2015, 08:48
рублевая ликвидность зажата, у кого были деньги на квартиру — давно потратили, смотрите на авто — сворачиваются и уходят — ибо нет спроса. С недвигой либо уже тоже самое, либо с небольшим лагом. Недаром начали государственно ипотеку спонсировать. Еще один удар по нефти страна не переживет…
+3
- Сидор Сидорович
  25 марта 2015, 09:48
  Dmitry Okhotin, Кто уходит? Опель и ДЖМ по политическим соображениям, а Мерседес приходит :)Ипотеку стали спонсировать, что бы строители не накрылись. Мы жили при нефти 8 баксов
  +1
Alexrad
25 марта 2015, 09:19
6 лямов в банке будут потихоньку обесцениваться с инфляцией, плюс проценты с них идут не на капитализацию, а на съем. Те у кого были 6 свободных лямов скорее их вкладывали в недвигу на стадии строительства, что бы получить в итоге квартиру, которая будет стоить 8-9 лямов.
+1
- Dmitriy
  25 марта 2015, 09:47
  Alexrad, не думаю, что это серьезно было сказано.
  0
Иванов
25 марта 2015, 09:46
Цены в долларах сложились в 2 раза и не отскочили.
Так они сразу и не должны отскакивать, но со временем будут расти.
0
Свой Мужик
25 марта 2015, 10:11
Самый прикол по падению будет летом )
Ну или не сильный рублевый рост при баксе от 90р :)
P.S. Жена хочет купить дачу, но я склоняюсь к съему )
0
Евгений Черных
25 марта 2015, 10:42
Олесь Филоненко, Но на примере графика в долларах белорусской недвижимости мы же с Вами видели, что цены отрасли в долларах через 3 года
0
- Евгений Черных
  25 марта 2015, 11:34
  Олесь Филоненко, Да, вы наверное правы. За наш счет все это произошло.
  0
- Евгений Черных
  25 марта 2015, 11:34
  Олесь Филоненко, А сейчас этот счет несколько опустел…
  0
Александр Смольский
25 марта 2015, 10:56
Олесь, рублёвые цены на ликвид в МСК сейчас не падают. Хорош уже теории писать. (-:
-1
- Александр Смольский
  25 марта 2015, 11:52
  Олесь Филоненко, в том и разница, что я пишу о реальных сделках, а Вы о «теоретических» с irn.ru
  -1
  - Александр Смольский
    25 марта 2015, 14:07
    Олесь Филоненко, в том-то и дело, что есть реальность, а есть «теоретики» с каким-то «сайтом». (-;
    -1
SergeyJu
25 марта 2015, 11:13
Цены на жилье отстающий индикатор. В кризис 1998 года (август-октябрь сильнейшее падение доллара и фонды) минимум долларовых цен на недвигу пришелся на осень 1999 года. То же самое произошло в кризис 2008 года. В более развитых экономиках задержка больше.
Так что, если считать апофеозом кризиса декабрь 2014 года, цены не должны расти как минимум до осени.
0
Рустам Хафизов
25 марта 2015, 11:45
Данные росреестра за февраль:
Купля-продажа (мена) жилья:
зарегистрировано прав – 10 637
Ипотечное жилищное кредитование:
ипотека в силу договора – 450
ипотека в силу закона – 1 828
Регистрация договоров участия в долевом строительстве (жилой фонд) – 1 316

Различия с прошлым февралем значительны. В прошлом феврале было 13833 регистраций прав, сейчас 10637. Тогда 2597 ипотек, сейчас 1828.
Договоров ДДУ в феврале 2014 года 2014, в этом — 1316.

А если учесть, что регистрация прав — это кроме купли-продажи еще и приватизация, и наследство, то картина достаточно унылая…
0
- serg1212
  25 марта 2015, 14:52
  Рустам Хафизов, Не подскажите, где можно посмотреть эти данные? На сайте росреестра не нашел.
  0
  - Рустам Хафизов
    25 марта 2015, 15:21
    serg1212, нашел на сайте риелторов ners.ru
    0
- Foobar
  25 марта 2015, 15:31
  Рустам Хафизов, росреестр кстати действительно хороший показатель. Раньше у нас с утра очередь там занимали, чтобы сделку оформить. Толпы были — не протолкнуться. Пару недель назад зашел туда — вообще никого.
  0
Kos
25 марта 2015, 18:16
Копипаст доклада руководителя IRN.RU Олега Репченко

Полная версия www.irn.ru/articles/38463.html
+1
Ната Лиа
25 марта 2015, 22:38
В силу известных обстоятельств, с 16дек.2014 по сей март 2015 активно, т.е. ежедневно нон-стоп искала 3ку в пределах МКАД, ликвидную (сталинку/монолит, этаж повыше, вид получше, местоположение, район и пр. критерии ликвидности) в диапазоне +\-20мн. Ацкий труд! но зато теперь могу на спор назвать цену на любую квартиру в любом районе Москвы на указанную дату за период)))) и, думаю, не ошибусь...
Искренне уважаемые, если интересно мнение практика по-неволе… то могу сказать… цены росли каждую декаду((((((
Пример динамики по одному объекту средней ликвидности:
20 дек.2014 = 13,200 млн
12 янв.2015 = 14,300 млн
28 янв2015 = 15,300 млн
25 март = 16,500 млн.
(источник: Циан.ру)
Справедливости ради, скажу, что этот объект (из числа отслеживаемых мной) — рекордсмен… динамика других менее впечатляющая, но поверьте, она в 90% (навскидку, и из моей выборки) была повышательная, и не на 100тыс руб, минимум на 500тыс. (в озвученном диапазоне цен, это 5-16%).
Понижательная была только в 2-х случаях на эбаут 1(один)% :
а) с 16,000 млн до 15,840 млн
б) с 15,000 млн до 14,800 млн
и по след.причинам:
1) обоснованные доводы покупателя вкупе с его же финансовой привлекательностью (наличие не ипотечных денег);
2) срочность продажи.

0
Ната Лиа
25 марта 2015, 22:47
Также заметила, что НЕ ликвид припадал (с 14млн до 13,5 или с 12млн до 11,6). Именно припадал, не падал пока. По ощущениям, к лету неликвид будет падать. Но, как грится, не особо кому он нужен… хоть теперь хоть потом. За новостройками в конце 2014 года (вторая половина ноября-декабрь) стояли очереди (в прямом, не переносном смысле), то бишь, кому надо было инвестировать и кто еще не предполагал о ставках депозитов в госбанках до 17% (что в разы превышает доходность инвестиционного жилья), те уже как говорится, затарились… А остальные — опять же предпочтут свежеиспеченный новострой ИМХО, который девелоперы уже будут продавать с кухнями в качестве бонуса (как было в Прибалтике в 2008г от переизбытка предложения на рынке), и по пролоббированным 12-13% ипотеки…
0
- Anatoliy M.
  25 марта 2015, 23:59
  Ната Лиа, вы попали в пик неопределенности со своей покупкой. Продавец боялся прогадать, и начал повышать цену. Были и такие кто продавал квартиру за 15 млн рублей (500к$) а перевыставили за 30 млн.
  Естественно они не продадут за такие деньги квартиру.
  
  Я лично тоже мониторю рынок раз в неделю. И вижу скидки в 3-5% от цены февраля на ходовые двушки и трешки. ПРодать квартиру сейчас реально трудно. Никакого повышения точно нет.
  
  Первопричины падения цен фундаментальные — падение покупательской способности и удорожание ипотеки.
  
  0
  - Ната Лиа
    26 марта 2015, 00:56
    lucky742, Первопричины падения цен фундаментальные — падение покупательской способности и удорожание ипотеки.©
    
    Я это и т.п. доводы как мантру повторяла и продавцам и реэлторам, ибо это аксиома дня (в моем понимании, была и остается)… Но, ПАРАДОКС! на практике все оказалось иначе… Продавцам плевать было на мою политинформацию про фундаментал))) Несмотря на как-бы «рынок покупателя», они как сговорившись, не двигались с места по цене при виде реального с живыми деньгами покупателя(((
    Время смутное, да, Вы правы, но как заметила, где-то до конца января лишь… когда многие тупо снимали с продажи, некоторые из них через месяц перевыставлялись но с офером выше. Были и те кто метались +\- до ляма вверх-вниз из боязни продешевить… Я их опустила в своем комменте, оставив только примеры, отражающие превалирующую тенденцию в исследуемый период.
    Мониторила рынок часами без перерыва, до тошноты на 5-ми основных сайтах (один Циан, по статистике, это 60% сделок на рынке недвиги Москвы). Практика ткнула меня носом в очередной парадокс(((
    0
    - Ната Лиа
      26 марта 2015, 01:09
      В нагнетании поршня ценника наверх были замечены риэлторы одного крупного АН. Одному продавцу, «открыли глаза» что его хата стОит не менее 15лямов! при том что, накануне вечером мы договорились о сделке по его цене 13млн — по его цене БЕЗ моего торга (потому как «за дверью стоял» второй претендент на мое место и эту квартиру, а участие в Аукционе не входило в мои планы)… И что вы думаете?!!! Наутро продавец мне с радостью в голосе сообщил, что оказывается прежний риэлтор (вменяемый человек, из числа понимающих новую парадигму)))))) его обманывал! А пришел честный риэлтор и… вот теперь 15млг, МНЕ так и быть — 14800 ))))
      
      lucky742,
      P.S.: тех кто пытался по ценнику в рубле догнать доллар — оставила в сообщении без внимания, потому как: (А) их мизер, (Б) они видимо инопланетяне. А мы о поведении людей рассуждаем))))
      0
      - Anatoliy M.
        26 марта 2015, 02:47
        Ната Лиа, так недвижимость инертный рынок. Двигается он с большим лагом ко всем остальным активами. А вы получается покупали в самое смутное время, спрос никак не изменился через месяц после девальвации и естественно никто не будет скидывать вам цену.
        
        Надо выжидать 6-12 месяцев с момента начала кризиса. Когда у людей реально просядут доходы и будет уже не до покупки квартиры. Потом продавцы заметят, что за 2 месяца у них ни одного показа. Вот тогда и пойдут цены вниз.
        
        А тех кто пытается переставить ценник по новому курсу — очень много. Так продавец знал, что у него квартира стоит 500к$, а в 1 день выясняется что уже 250к$. Естественно он хочет хоть чуть побольше получить.
        
        По своему опыту помню, что в 2008г все веселье началось через пол года после обвала рынков. Когда сначала цены на квартиры начали немного припадать, а потом уже покупатели взяли паузу и стали выжидать.
        
        0
        Ната Лиа
        26 марта 2015, 03:58
        lucky742, через 6-12 мес не ясно что будет с долларом) сейчас же за условно 200 тыс долл реально купить жилье, которое в окт. еще стоило 400тыс оных...
        Цены на ликвидное жилье эконом класса снизятся (пусть на 20% по прогнозам), но весь вопрос С КАКИХ УРОВНЕЙ? С сегодняшних уровней, которые уже выросли за декабрь2014-март2015 на эти же 20% (это похоже на то, когда перед 50%-й распродажей накануне ценники на полках меняют на +40%, в итоге реальный дисконт минус 10%).
        На неликвидные — упадут, думаю процентов на 40% (реальный дисконт и будет в районе 30-40%, т.к. неликвид в основном не вырос за период с декабря 2014 (часть из них все же повысилась на 10% — исхожу из реальной практики, не теории: однушка в панельке в Брюлево в ноябре была в среднем 4,5 млн, сегодня за 5млн в среднем)
        Строить модель средней цены на недвижимость в мегаполисе это тоже самое что, выводить сред.температуру по больнице...
        График на www.irn.ru/articles/38463.html это ни о чем, поскольку не учитывает элементарных критериев как то: сегменты на этом рынке (элит/середнячок/«а ля хрущевка», вторичка/новостройка и пр. — у них в общей корзине), местоположение (Садовое кольцо и Бутово — также в общей куче)… а ведь цена кв.м отличается в разы! Какие 4000-6000 за квадрат, кому нужна абстрактная величина (интервал), которая ни о чем реальном не говорит?! Ибо верхняя ее граница (6000) не отражает даже мин. стоимость кв.м на условно Остоженке, а нижняя — элиту уМКАДья.
        Последнее будет дешеветь на 40%, первое не двинется с места никогда. И в среднем, при таком раскладе, прогноз падения цен на 40% в 2015г сбудется. :))) Недвижимость Мск это вещь_в_себе, менее коррелируемая нежели даже рубль с нефтью последние недели...
        Кстати, не помню чтобы в 2009 цены в Москве сильно упали. В 1999 — да, было в аккурат как сегодня, но именно в долларовом выражении…
        0
        Anatoliy M.
        26 марта 2015, 05:05
        Ната Лиа, да, согласен сильно разнятся цены. Но вцелом индекс irn работает, так как обычного жилья в Москве в десятки раз больше элитки.
        
        40% снижения уже много, мне кажется. Например трешка в кирпичной пятиэтажке в 55м в Текстильшиках стоит 8.5 млн. сейчас. Стоила 9 млн в январе. Я предполагаю, что нна дне рынка 7 млн для нее более менее адекватная цена.
        
        А по вашему сколько она должна стоить?
        0
        Ната Лиа
        26 марта 2015, 10:22
        lucky742, ровно столько, сколько за нее будут готовы платить.
        0
Мурен(а)
26 марта 2015, 14:22
где ссылка на дату «ввода прогрессивного налога на недвижимость»?
правительство уже 10 лет вводит да не ввело, потому росреестр не готов.

падения цен в рублях не будет. в остальном согласен.
Если индекс ммвб упадет, то упадут и цены на квартиры
0
- Anatoliy M.
  26 марта 2015, 15:24
  Идущий по воде, www.nalog.ru/rn77/news/tax_doc_news/5182946/
  
  Наложите график стоимости нефти на цену квартир и все увидите.
  www.interfax.ru/business/253571
  0
  - Мурен(а)
    26 марта 2015, 15:31
    lucky742, плюс вам. но все это будет с временным лагом. Налог введен с 1 ноября 2015г, т.е. квиточки придут через год в 2016г и только тогда люди возьмутся за голову. Об этом не твердят в СМИ намеренно, чтоб не обрушить рынок. Думаю, до 1янв 2016г цены в руб не изменяться. а там посмотрим.
    0
  - Мурен(а)
    26 марта 2015, 15:32
    lucky742, вы лучше этот график наложите. smart-lab.ru/blog/226317.php
    рублевые цены на нефть четче отражают корреляцию. А мы ведь говорим про рублевые цены, не так ли?
    0
  - Мурен(а)
    26 марта 2015, 15:44
    lucky742, и по поводу налогов на владение недвижкой. я посчитал на квартиру в среднем провинциальном городе (на мою) налог будет около 5т.р. не так уж и много. Цены схлопнуться, если долго будет безработица, дорогая ипотека. А все это только начинается и неизвестно сколько продлится
    0
Мурен(а)
26 марта 2015, 15:39
и еще за понижение цен говорит увеличение срока без обложения налогом владение недвижкой с 3 до 5 лет. www.gazeta.ru/realty/2014/11/18_a_6305065.shtml

но все это дойдет до людей позже…
0