23 февраля 2015, 09:35

Обзор рынка недвижимости Москвы - 3

В прошлом году я делал два таких обзора — 15 ноября — предрекая ей скорое падение которое и произошло в декабре вместе с девальвацией рубля, и затем 23 декабря уже после падения и речь там шла что в следующем 2015 году будут снижаться даже рублевые цены. Недавно в каментах меня с ухмылочкой спросили — ну как — снижаются ли рублевые цены? Мне самому стало интересно — тем более что с начала года прошло почти два месяца. Пойдем на любимы irn.ru который дает нам такую возможность и посмотрим — что же происходит с ценами на москвоскую недвижимость. Но сначала пара графиков ретроспективы. Как вы помните — в 2008 году случился кризис в России связанный с войной в Грузии и падением нефтяных цен. Что же происходило с ценами на квартиры в 2008 году. Смотрим график

Кризис ударил летом и с лета же случился перелом в динамике цен, причем цена в долларах среагировала первой а затем за нею двинулись и цены в евро и рублях. Направление — вниз. Смотрим 2009 год

В начале года видим подскок цен в рублях — который, не смотря на быстрое восстановление нефти и перезагрузку отношений с западом, очень быстро был сведен на нет, и цены и в валюте а в рублях с февраля все равно шли вниз. Смотрим 2010 год

В 2010 году началось восстановление рынка квартир Москвы. Напомню — это происходило вслед за подъемом фондового рынка России, ростом нефти и нормализацией отношений с западом. Что же мы видим в 2015 году?

Рынок ведет себя точно также как в 2009 году, неправда ли? Цены валютные падают с начала года, а рублевые с февраля. Есть одно малое отличие. Нефть не отскакивает как в 2009 году, фондовый рынок России не изменил тренд, а нормализации отношений с западом нет и не предвидится. А значит падение может затянуться более чем на один год как это было в 2009 году. Подробнее рублевые цены в 2015 году

Вы не верите своим глазам? А это так. Падают даже рублевые цены, в точном соответствии с тем что я прогнозировал в декабре 2014 года. Рынки цикличны. В том числе и такие специфические как рынок квартир Москвы.
Специально для тех кто в каментах будет вопить что его квартира в рублях наоборот — не дешевеет а дорожает. Можно сходить и почитать о методологии индексов использованных в топике. Если кто то знает ресурсы на котрых выкладывают подобные индекс для других регионов России — например Питера — кидайте ссылку, а лучше — сделайте свое исследование. Будет интересно

недвижимость Москвы

аможетнахуйтебесходить?

351

10 987

с 27 ноября 2012

157 Комментариев

Karmanoff Fedya
23 февраля 2015, 09:50
Через три года посмотрим стоимость. Будет выше много в разных валютах, однозначно
+1
banderlog
23 февраля 2015, 09:58
Олесь, если к этому еще добавить рынок аренды, который насколько я знаю, чувствует себя не очень хорошо и цены идут вниз, то картина получится маслом )))

ps добавьте по тексту что речь идет о вторичке, на которой народ будет годами «продавать» со словами яхочу220заквардат.

я тут писал про первичку smart-lab.ru/blog/238427.php
+1
- vavan
  23 февраля 2015, 10:04
  banderlog, А Вы откуда знаете про рынок аренды Риэлтор Сдаете или просто знаете.
  0
  - banderlog
    23 февраля 2015, 10:11
    vavan, 5 лет назад однушка в дерьмовом месте (но рядом с метро), в самом ужасном состоянии какое только можно придумать уходила за 30 тыс в течении дня. а сейчас и с ремонтом, и место получше и уходит в течении недели.
    
    разницу чувствуете?
    
    а если учесть инфляцию, то они подешевели.
    
    и это все эконом класс, а если взять что-то получше, то там все изменилось намного сильнее в сторону снижения цены.
    
    а откуда данные, это наблюдения из жизни, общения с окружающими, чтение рбк, там были большие статьи на эту тему.
    0
    - vavan
      23 февраля 2015, 10:15
      banderlog, Раньше на однушку в экономе 4 соискателя сейчас 2 Вот когда эти цифры хоть сравняются я только тогда буду беспокоиться за свои сдаваемые квартиры
      +1
      - banderlog
        23 февраля 2015, 10:18
        vavan, тогда уже поздно будет беспокоиться )))
        0
- Свой Мужик
  23 февраля 2015, 10:45
  banderlog, аренда по тому же irn отскочила от низов… а чуть погодя народ с регионов по новой в мск потянется… ИМХО.
  А вот с продажами будет жопа похлеще 2008г. че тут говорить ценник начал падать еще летом, потом из-за этой катавасии многие дернули его вверх…
  +1
  - banderlog
    23 февраля 2015, 10:55
    Свой Мужик, а чего народу сюда тянуться, если тут тоже с работой будет напряжно?
    идут сокращения уже с декабря.
    0
    - Свой Мужик
      23 февраля 2015, 11:41
      banderlog, тут хоть дворников недостача пока есть… а что с ними в регионах?
      0
      - banderlog
        23 февраля 2015, 12:13
        Свой Мужик, ключевое слово — пока )))
        +1
- banderlog
  23 февраля 2015, 10:48
  Олесь Филоненко, первичка от вторички отличаются, и падение будет отличаться.
  первичка будет тихо сползать, через акции и скидки.
  а вторчика рывками, по мере развития кризиса, и развитие истерики хозяев квартир. ))
  0
- okolorynok.ru
  23 февраля 2015, 13:59
  banderlog, да-да, «чувствует себя не очень хорошо». В прошлое воскресенье еле-еле удалось снять двушку в Дмитрове (50 км. от Москвы) за 30 в мес. Арендодатель торговался и долго не хотел соглашаться.
  А еще показательно, сколько комментов собирают темы про «падение недвиги». Как правильно заметил один товарищ, пока такие топики собирают рекордное количество комментов, никакого падения не будет. Ибо тема вызывает неподдельный интерес у широких слоев.
  +3
  - banderlog
    23 февраля 2015, 14:51
    okolorynok.ru, я даже спорить не буду, сняли и сняли.
    главное что бы цена/качество устраивало.
    а в качестве справки вот инфо из циана, с граничными условиями, двушка, 15 мин до метро, снимать сроком от месяца, до 31 тыс руб.
    www.cian.ru/cat.php?deal_type=1&obl_id=1&city[0]=1&type=4¤cy=2&maxprice=31000&room2=1&foot_min=20&only_foot=2
    
    комменты здесь собирает информация о сильном движении, чего угодно в каком угодно направлении.
    
    торгаши, что возьмешь??!!! ))))
    0
  - okolorynok.ru
    23 февраля 2015, 14:52
    Олесь Филоненко, Вы сами поняли что сказали? Да, я больше верю собственному опыту, чем каким-то непонятным индексам.
    0
    - BoobTitSky Andrey
      23 февраля 2015, 21:48
      Олесь Филоненко,
      Ты ж мой сладкий теоретик.
      Давай, ломай рынок полностью!
      :-)))
      0
vavan
23 февраля 2015, 10:01
Вот ответ некоторых москвичей на кризис.Продай хатку в Москве купи целый город в России)))) smart-lab.ru/blog/238524.php#comments
0
Tagtrader
23 февраля 2015, 10:05
Спрос сжимается из-за падения доходов и сбережений. Нет денежной массы, которая двинет цены выше. Когда нет роста, то цена под собственным весом начинает проседать. Это как с акциями, где биды покупателей стоят гораздо ниже.
+2
- петр 12
  23 февраля 2015, 13:47
  Tagtrader, спасибо, очень правильный комментарий.
  +1
Rusik
23 февраля 2015, 10:17
Цены в Мск падают! Считаю, что мне повезло — успел слить. Я в феврале продал свое нежилье только с дисконтом в 10% к рынку.

+1
Юрий
23 февраля 2015, 10:19
Олесь Филоненко, мне последний график напоминает движение курса доллара. Думаю, что цены пока движутся за курсом валюты.
0
Ильмир Ахметшин
23 февраля 2015, 10:31
Ну тут уж собрались все, желающие уронить рынок недвижки ))

Я и сам говорил, что недвижка будет падать, но блин и Демура уже говорит, что в рублях уже падать не будет. Обидно. Получается просто инфляция, а не кризис.

Цены особо не выросли, считайте что они просто вернулись обратно, после ажиотажа декабрьского.
+1
GSM
23 февраля 2015, 10:37
да то вы тут руки трете — г--но ваша москва. Я было приехал посмотреть — всю ночь ехал, приехал — спать охота, суета, газы, грязь — поел на лавочке, плюнул и обратно уехал. и задарма не нать и за деньги не нать… Кстати скоро наверное там уже все провалится под землю и будет цена нуль.
+3
- BoobTitSky Andrey
  23 февраля 2015, 21:53
  GSM,
  Молоток, отличный тролль. )))
  
  0
Yeah Baby
23 февраля 2015, 10:39
Недвига в уникальных местах/домах вряд ли сильно подешевеет, а вот с сегментом эконом класса будет ад. Если учесть что технологии строительства задержались с прошлого века, то и здесь нас ждет «сланцевая» революция. Как только изменятся строительные, транспортные технологии большинство все равно не поймет сколько часов их труда/усилий у них отобрали)
0
- Обитатель матрицы
  26 февраля 2015, 23:14
  Игорь, само строительство и так уже стоит 5000 руб. за квадратный метр, что в Маскве, что в мухосранске. Тут ценообразование совсем не в себестоимости.
  0
Александр Смольский
23 февраля 2015, 10:57
Дружище, рекомендую Вам писать обзоры по темам, в которых Вы реально разбираетесь и занимаетесь ими. (-;
+1
Tуземец
23 февраля 2015, 11:08
недавно собянин сказал, что темпы строительства жилья в москве третьи или четвёртые в мире.
+1
kucher69
23 февраля 2015, 11:17
В мск сдаю 5 объектов, с 12 года повышал на 15-20% каждый год цены. В сентябре перезалил все договора на 15 год +12% поставил. Двое съехали, на следующий день заехали новые.
Однушка в пределах Ттк_ цена 15 год, 42-50р.
В процентах это 5% годовых. В среднем по Москве.

В городах Тверь и Ярославль доходности у меня 9-11% годовых. Там приятнее стало.

0
- nbvehrfr
  23 февраля 2015, 18:42
  kucher69, то что активы упали в цене в два раза не беспокоит?
  +2
A_N
23 февраля 2015, 11:22
да-да, будем ждать когда начнут сливать свои однушки www.cian.ru/sale/flat/2844509/, жрать та нечего полки пустые )))
0
- kucher69
  23 февраля 2015, 11:29
  A_N, никто ничего сливать не будет. Никто метры не покупает на последние для инвестиций. Даже если на кармане по нулям будет, аренда приносит доход.
  
  Продавать сейчас активы и быть в бумаге никто не рискнет.
  +2
  - A_N
    23 февраля 2015, 11:31
    kucher69, вообще-то это ирония была
    0
  - Balans
    24 февраля 2015, 14:28
    kucher69, Вы считаете, что доход в 5% при инфляции в 50% это хорошо? Кроме того, сдача недвиги в аренду это весьма нервная работа: человеческий фактор.
    0
Hobgoblin
23 февраля 2015, 11:43
Слив-лаб все еще ждет недвижку в МСК дешевле Донецка=)))
Продавать? Зачем? Выйти в рубли или в доллар?
Толпа, покупала недвижку на хаях, когда бакс был 30,
продает на лоях по 62 =))
Автор играет на надеждах нищебродов, которые раньше не могли себе хату в МСК позволить и думают, что сейчас будет легче =)
+3
- Hobgoblin
  23 февраля 2015, 12:52
  Олесь Филоненко,
  Статистика показывает, что еще ни разу не выигрывал тот у кого в деревянном лежат сбережения. Если вы копили на хату в баксах-вы на коне, если сидите в рублях lol Ну сидите, сидите=)
  +1
  - panfild
    25 февраля 2015, 10:03
    Олесь Филоненко, у меня отец и пара коллег увлекаются торговлей квартирами — по их опыту 2008ого в кризис абсолютно не падают (в валюте) отвратительные однушки на окраине.
    то есть, люди, которые не могли платить ипотеку за нормальное жилье массово переселялись в хрущобы.
    
    а вот кто в 2008 купил в ипотеку 5комнатную на кутузовском -
    в 2009 рефинансировал ипотеку под нормальный % и сдал в аренду,
    в 2010 продал с 100500% прибыли и заработал на всю жизнь.
    кутузовский рос в разы быстрее рынка.
    но все равно работает. оказалось, не может жить без работы.
    0
- Moriarty
  23 февраля 2015, 13:41
  Net Net, сейчас легче не будет, хотя номинал цены и упадет _ )
  но у людей не будет денег для инвестиций в недвижимость
  и продавать она будет потому, что дороже никто брать не будет
  цена недвиги в баксах в 2013 даже не дошла до уровня 2008
  а ваши суждения, мягко говоря, похожи на бред )
  +2
Watto
23 февраля 2015, 12:32
с 2008 года недвига упала в цене в 2 раза в баксах, это начинает доходить сейчас уже даже до последних буратин, что долларовый депозит в госбанке — лучшая инвестиция, а недвига — жуткий неликвид с кучей геморроя

да что там, сейчас банковский депозит в рублях по ставке 13-17% в 2 раза выгоднее чем сдача хаты в аренду той же стоимости что и депозит, особенно если к аренде добавить кучу геморроя и рисков связанных с жильцами, и налогами, и страховкой

думаю по аналогии с 2009, к осени увидим -25-30% в рублевых ценах, а если там через годик сиплый наконец пойдет вниз, а нефть на 25$, то долларовую цену увидим через 2-3 года на 1500-2000$ за метр

+2
- Moriarty
  23 февраля 2015, 13:44
  Watto, да, процентов 30% в легкую...
  это оптимистичный вариант развития событий
  +2
  - Watto
    23 февраля 2015, 14:31
    Moriarty, в недвигу стоит заходить, когда рублевый доход от аренды сравняется с рублевым доходом от депозита (при той же сумме что и цена квартиры), не раньше.
    0
    - Balans
      24 февраля 2015, 14:34
      Watto, А этого оооочень долго не будет!
      0
Данила
23 февраля 2015, 13:25
все кто хотел уже купили, паника помогла принять решение, особенно те кто держал баксы, теперь только вниз…
+1
Hobgoblin
23 февраля 2015, 14:01
Смешно, когда покупашки считают, что им ДОЛЖНЫ продать дешевле=)
Сливалы, которые обычно кричат: «На чем растем», когда сидят в шорте и «на чем летим», когда в лонгах =)))
+1
- Moriarty
  23 февраля 2015, 14:15
  Net Net, вы видимо просто в недвижке «не уходили» в 2008 году _ )
  и потом не мучались с ее продажей считая упущенную выгоду,
  когда Вас согревала только мысль о том, что другую недвижку у застройщика вы взяли в 2009 со скидкой 30% от цены 2008года.
  смешно когда те, кто втарил недвигу перед кризисом, думают, что смогут потом продать дороже и получить прибыль )
  
  0
- Crow
  23 февраля 2015, 14:17
  «Рынки цикличны»
  это открытие на нобелевку тянет))))) раньше никто этого не знал, теперь знаем, стало сразу легче жить))
  
  Олесь я не подкалываю вас и не пытаюсь вас как то оскорбить, просто этот вывод улыбнул, настроение с утра хорошее)
  А еще есть вопрос по недвижке, какой размер падения в процентах ожидаете в этом витке кризиса? где дно так сказать?)
  0
Свой Мужик
23 февраля 2015, 14:18
Да что вы все тут спорите есть такая фишка — цена метра в баррелях )
У кого хороший калькулятор вот можете посмотреть… к чему все придет…
0
Hobgoblin
23 февраля 2015, 15:03
Заблуждение покупашек в том, что они думают мол им ДОЛЖНЫ продать дешево… Продавцы инвестиционных квартир так не думают=)
+1
- Hobgoblin
  23 февраля 2015, 15:11
  Олесь Филоненко, Именно, значит никогда. Зачем мне ее продавать?) Это ну бумажка, которую берут спекульнуть. С лишней хатой я с голода не умру=) Так было 10, 50 и 100 лет назад. А рубль всю свою историю сегодня есть, а завтра нет. У народа от сытой жизни мозг совсем отрафировался, верят банкам, АСВ, биржам и рублю…
  +2
SMA
23 февраля 2015, 15:18
Олесь, почему ТЫ такой противный? Почему ты про Мадейру не пишешь? че ты престал к России? Мне вот интересно к примеру, как там дела в Мадейре. Какой там индекс жилья и на сколько там подешевела местная валюта и какие там мудаки государство!!! че не пишешь?
0
- Tуземец
  23 февраля 2015, 15:27
  SMA, на мадейре тепло, а он по жизни одеждой фарцует, здесь по-любому интересней
  +1
  - Tуземец
    23 февраля 2015, 16:18
    Олесь Филоненко, есть маненько, прости, дружбан! :)
    +1
vito2000
23 февраля 2015, 16:41
Даже если и будет падение — не страшно. Недвижимость — это долгосрочная инвестиция со сроком 20 и более лет. Просадка 2-3 года — не проблема.
+1
Матвеич
23 февраля 2015, 18:24
Дабл топ нарисовали, шортим на фсёё))
0
okolorynok.ru
23 февраля 2015, 19:35
Сделайте подборку топиков про недвигу на смартлабе (да и других ресурсах — ведомости напр.), минимум 100 комментов у каждого. О чем это говорит? По-моему о жгучем интересе широких слоев населения к недвиге. И в этих условиях грезить о каком-то падении цен? Ну-ну.
+2
- Юрий
  23 февраля 2015, 20:00
  Олесь Филоненко, у вас имя красным шрифтом — это что означает? Зеленым помню, что укрепление рубля
  0
okolorynok.ru
23 февраля 2015, 20:37
Ветка с главной давным-давно ушла, а народ всё комментит. Недвига никому не нужна, сливай всё!
+1
Мурен(а)
23 февраля 2015, 20:39
Хорош демурить. Я сам мечтаю о падении цен в руб. Но нефть стоит на месте в руб. пока она не упадёт, цены в руб на недвижку не сложатся. По тех анализу цена должна опуститься ниже хая в 2008.
0
Динозавр
23 февраля 2015, 21:28
Забавно конечно почитать очередные рассуждения о недвижимости людей, по всей видимости не имеющих в собственности и пары-тройки квартир)
Зачем всё это, ежели у вас есть одна квартира — вы в ней живёте, ежели десяток, то сдаёте и получаете ежемесячный доход! ДОХОД! ЕЖЕМЕСЯЧНЫЙ ГАРАНТИРОВАННЫЙ! На протяжении не одного десятка лет! Квартир, купленных в хорошие времена по хорошим ценам, на стадии котлована,
И причём здесь какой-то индекс, кому он интересен, ежели только человеку без прописки©
0
- SonOfKiyosaki
  23 февраля 2015, 22:32
  Динозавр, ты забыл еще посчитать:
  — налоги на недвижимость будут расти год от года — что крадет годовой % доходности.
  — налоги на доход, те же 13% государство так же будет ужесточать их сбор. Что опять же сказывается на доходности.
  — сопуствующий гемморой, что за хатой надо следить, тупо там косметический ремонт, текущие трубы и пр. Она убивается быстрей, при сдаче.
  
  Так что не все так однозначно.
  
  +1
  - Динозавр
    24 февраля 2015, 00:11
    de_z, налог на недвижимость копеечный, на доход 6 процентов, следить за ВСЕМ надо, любую убитую квартиру можно сдать, верящим вот таким вот обзорам, после того как они всё на базаре проиграют) квартирный вопрос испортил тех, у кого её нет)))
    0
    - SonOfKiyosaki
      24 февраля 2015, 21:55
      Динозавр, налог будет расти ежегодно. Погугли. Теперь как минимум будет с кадастра, далее будут увеличивать %. Начнут вроде с 0,1% и далее по нарастающей. + Коммуналка, + там планируют платежи за ремонт взимать и пр. Сам сдаю свою в регионе… ежемесячный гемморой.
      +1
      - Динозавр
        25 февраля 2015, 16:27
        de_z, нуичто, пусть растёт, у тебя есть выбор, продать и загнать деньги на фьчерс или форекс и слить там по быстрому, или передать какомунить независимому управленцу) тут таких полно, результат может быть тот же, и никакого геморроя
        0
- Динозавр
  24 февраля 2015, 00:02
  Олесь Филоненко, ты не представляешь как мне смешно, когда читаю ваши обзоры
  +1
SonOfKiyosaki
23 февраля 2015, 22:29
Что интересно, в декабре с удивлением наблюдал цену трехи в хруще в Самаре (56 кв.м.) — 3,5 — 4 млн руб.(в центре города). Сегодня зашел посмотреть — 3,2 млн. =))))) Так что согласен с автором! Сейчас пошла коррекция!
+2
Донна Роза Дальвадорес
24 февраля 2015, 02:40
Как я смотрю, никто из вас никогда не спикулировал хатами по причине высокого входного порога. Я спекулировала. На рынке недвиги как и на фонде есть объекты недооцененные, которые могут выстрелить, пример студиек от Су155 в Южном Домодедове, которые принесли по360% годовых и однух от Самолет девелопмент в Люберцах с 200% годовых мне в помощь. Оба объекта, прошу заметить, были в 2014 году. А есть и полный попадос, как Павшинская пойма от того же Су155 дольщики которой по 6 лет в свои построенные дома въехать не могут и хрен ты кому это г продашь, даже за треть цены. По этому не корректорректно ровнять весь рынок недвиги под одну гребенку. Но! В целом снижение будет, по одной простой причине: ипотека схлопнулась, а на рынке 80% сделок было по ипотеке. И схлопнулась она не потому, что люди брать перестали из — за адских процентов, а потому, что банки перестали выдавать! Даже Сбер завернул несколько одобренных ипотечников перед самой назначенной! сделкой! Как долго эта ситуювина продлиться неизвестно, но пока ожидаем сокращение предложений, как на вторичке, так и первичке. Несколько знакомых застройщиков решили повременить с новыми проектами,( один, вообще в Дубай подался ), никто не будет себе в убыток строить. А вот с осени должна начать приседать вторичка. Кому надо будет срочно продать начнут снижать, а так как ипотечников теперь днем с огнем не сыщешь, то товарищи с налом будет нарасхват. В плане первички, многие, памятую о супер проектах" Ведиса " 2009 года Марфино по 2,7 милн за однушку и Алексеевой по( дай Бог памяти) 3,2 мил надеются на повторение подобного. Ну что, будем посмотреть. Ежели такое приключиться, то я продам к чертовкой бабушке весь Мечел и все доллары и побегу тариться.
+1