Недвижимость и рубль
После 2008 года цены в долларах стояли в канале. первичка в канале 2300-2600, вторичка в канале 2600-3000. Сейчас пошло пробитие канала вниз иподдержка (поддержкой это назвать сложно), назову её точка от которой пошёл рост, был уровень 1050 зелёных для первички и 1200 для вторички. Вот туда цены и снизятся в долларах.
Теперь посмотрим рублёвые цены. Рублевые цены приближаются к историческим максимумам, которые были достигнуты в конце лета 2008 года, прямо перед кризисом. Вторичка сейчас стоит почти 103 000 рублей за квадратный метр, в 2008 почти 109 000 было. И судя по динамике, цены приближаются к данному уровню сопротивления, и может пойти пробой вверх. Как минимум тысяч на 20 вверх, т.е. цель 128-130 тыс. рублей за метр.
Такое может быть. Например в 98 год, цены после дефолта выросли менее чем за полгода в 2.5 раза в рублях. Исходя из прогнозных значений цены на недвижимость в долларах и рублях имеем курс доллар/рубль 128 тыс /1,2 тыс=106,6 рублей за доллар.
Но надо включить фундаментальные факторы, в этом году в ипотеку проводилось 50% сделок, хотя в 2013 было 30% (источник). Ставки по ипотеке были на исторических минимумах в России, и они только впереди серьёзного роста. Посмотрите на облигации, ОФЗ короткий конец кривой, доходность 10% (год назад было около 6%), корпоративные облигации второго эшелона уже 13-15 (в начале года 9-10%, третий эшелон уже 18% и до бесконечности), ставка ЦБ выросла на 4% и это ещё не предел, ещё на 2% легко повысят. Цены растут, реальные доходы падают, сектор услуг улетит в трубу, т.к. он зависит от импорта (торговля, туризм, банки, транспорт-авиа), безработица, неначто будет брать новую ипотеку. И банкам придётся поднять ставки по ипотеке на 5-8% (с 12-13% до 17-21%), а так как ипотека это долгосрочный кредит, то ежемесячные платежи вырастут на 20-30% ( а переплата в 1.5 раза и более).И тогда повторится ситуация 2009 года, когда цены падали 2 года с 108тыс до 81,5 (вторичка). Упасть на 10-15% с такой макро-ситуацией легко, т.е. 87- 92 тыс. рублей за квадрат. Или 72,5-76 рублей за доллар. Но это не значит что это будет пик по доллару, доллар достиг максимума в феврале 2009 года, а недвижимость в рублях достигла минимума осенью 10 года (в долларах цена колебалась у нижней границы).
А может быть смешанный вариант, когда часть денег летит в недвигу и она в рублях стоит на месте (в этом году она растёт, но ниже официальной инфляции), а доллар/рубль летит вверх, и в долларах недвижимость идёт на 1200. В 1998 году ипотеки не было, и рост цен был за счёт сделок за налик, в 2008 году ипотека была, но её доля была меньше (25%), сейчас доля ипотеки обвалится и вряд ли покупатели с кэшем смогут возместить потерю в спросе. Тогда получаем курс 85 рублей за бакс.
Все три прогноза говорят, что бакс будет выше, чем сейчас.
Пора вводить фьючерс на недвижимость))))
Графики с сайта
skatino05 декабря 2014, 17:48Хорошо… понравилось0- skatino05 декабря 2014, 17:50Прочитав первый абзац стал курс прикидывать… а оказывается ниже все есть0
flextrader06 декабря 2014, 09:54в последнем сценарии следует «рубль летит вниз»))) (usdrub вверх), не?0
