Недвижимость и рубль
После 2008 года цены в долларах стояли в канале. первичка в канале 2300-2600, вторичка в канале 2600-3000. Сейчас пошло пробитие канала вниз иподдержка (поддержкой это назвать сложно), назову её точка от которой пошёл рост, был уровень 1050 зелёных для первички и 1200 для вторички. Вот туда цены и снизятся в долларах.
Теперь посмотрим рублёвые цены. Рублевые цены приближаются к историческим максимумам, которые были достигнуты в конце лета 2008 года, прямо перед кризисом. Вторичка сейчас стоит почти 103 000 рублей за квадратный метр, в 2008 почти 109 000 было. И судя по динамике, цены приближаются к данному уровню сопротивления, и может пойти пробой вверх. Как минимум тысяч на 20 вверх, т.е. цель 128-130 тыс. рублей за метр.
Такое может быть. Например в 98 год, цены после дефолта выросли менее чем за полгода в 2.5 раза в рублях. Исходя из прогнозных значений цены на недвижимость в долларах и рублях имеем курс доллар/рубль 128 тыс /1,2 тыс=106,6 рублей за доллар.
Но надо включить фундаментальные факторы, в этом году в ипотеку проводилось 50% сделок, хотя в 2013 было 30% (источник). Ставки по ипотеке были на исторических минимумах в России, и они только впереди серьёзного роста. Посмотрите на облигации, ОФЗ короткий конец кривой, доходность 10% (год назад было около 6%), корпоративные облигации второго эшелона уже 13-15 (в начале года 9-10%, третий эшелон уже 18% и до бесконечности), ставка ЦБ выросла на 4% и это ещё не предел, ещё на 2% легко повысят. Цены растут, реальные доходы падают, сектор услуг улетит в трубу, т.к. он зависит от импорта (торговля, туризм, банки, транспорт-авиа), безработица, неначто будет брать новую ипотеку. И банкам придётся поднять ставки по ипотеке на 5-8% (с 12-13% до 17-21%), а так как ипотека это долгосрочный кредит, то ежемесячные платежи вырастут на 20-30% ( а переплата в 1.5 раза и более).И тогда повторится ситуация 2009 года, когда цены падали 2 года с 108тыс до 81,5 (вторичка). Упасть на 10-15% с такой макро-ситуацией легко, т.е. 87- 92 тыс. рублей за квадрат. Или 72,5-76 рублей за доллар. Но это не значит что это будет пик по доллару, доллар достиг максимума в феврале 2009 года, а недвижимость в рублях достигла минимума осенью 10 года (в долларах цена колебалась у нижней границы).
А может быть смешанный вариант, когда часть денег летит в недвигу и она в рублях стоит на месте (в этом году она растёт, но ниже официальной инфляции), а доллар/рубль летит вверх, и в долларах недвижимость идёт на 1200. В 1998 году ипотеки не было, и рост цен был за счёт сделок за налик, в 2008 году ипотека была, но её доля была меньше (25%), сейчас доля ипотеки обвалится и вряд ли покупатели с кэшем смогут возместить потерю в спросе. Тогда получаем курс 85 рублей за бакс.
Все три прогноза говорят, что бакс будет выше, чем сейчас.
Пора вводить фьючерс на недвижимость))))
Графики с сайта
и(если быть откровенным) вот почему:
я давно (а с этого лета совсем активно) хочу бУхнуть в недвигу, но в частный сектор (тут своя, имхо, специфика, и она достаточно неликвидная по-моему из-за приличных цен, но мне не на селл, хотя как знать) эт один момент
2й момент, что я уже года 2, а фактически с конца 11 по-тихоньку жду что писец (кризис ликвидности:-)) в РФ) настанет, как раз в связи с ситуацией относительно внешних долговых инструментов. естественно ЖДАЛ и даун тренда на рынке жилья, и (ЭТОТ РИСК)я продолжаю считать ну оч вероятным, НО
сколько уже за это время было всего… (опущу), и, наверно, понимаете — терпение кончается
3-е: полгода активно, да в общем-то с ноя13/янв14 постоянно в мониторинге держу долги, преимущественно база ox/of — в общем 26207 серия,
сначала, я предполагал такую модель:
с ноя13 до «большой февральской раздачи в его первых числах» адекватные управляющие, в т.ч. Незадолго до этого их хапнувшие(видя положение дел чуть западнее) вышли из РФ (т.к. см офз — буду о них как, имхо, о активе #1), т.е. из ОФЗ, спровоцировав очередную (после страшилок о Taper) фазу ослабления рубля
подозрение было 8 августа/25 сент. про вторую дату даже говорить не стоит. дней ч/з 15 все подозрения были рассеяны тестом «36,6 руб» сверху.
долгая история...
И что же мы увидели на этой неделе?: видимо «терпеливые»(держатели активов Нашего долгового и ФР) после речи д. Вовы задумались насчет здравости ума и решили, что лосей больше быть не должно, главные вопросы:
— сколько терпеливых осталось в бондах. (цб считает много, по офз 24% от объема, я не верю, думаю меньше),
— действительно ли то, что мы наблюдаем 2 дн в бумагах — продажи извне, если да — плохо, с т.з. очередной фазы оттока из РФ, если нет — либо инсайд, либо потребность в ликвидности (замещение других источников), попытка Нашего (уже) финсектора сбалансировать структуру капитала
не готов сказать.
Ну резюме:
я жду (Большой) отскок Ри (технически) с текущих, но пятница, вместе с ситуацией в бумагах почти похоронила такую перспективу, при его реализации я бы ушел с рынка (забив бы на все риски и Потенциальные бонус в виде падающих цен на недвигу в перспективе. Т.к. работать на валютах сил и терпения уже не осталось.
Альтернативный (ближ мес) сценарий — тотальное усиление пессимизма (с перекидыванием на Бонды- ведь мы пока не уверены что РФ ПРОДОЛЖАТ ЛИТЬ), продолжение сбора финсектором Любой ликвидности и тогда текущая Волатильность, покажется совсем не такой высокой, как и уровень 900Ри.((
Буду признателен за мнение