Эскалаторы, арендаторы, доходность: что можно узнать из отчёта фонда недвижимости

Мы ежеквартально публикуем отчёты управляющих ЗПИФ «Акцент 4» и «Акцент 5» для пайщиков. В них есть привычные инвестору показатели: доходность, стоимость чистых активов, динамика расчётной стоимости пая. Но есть и, казалось бы, совершенно посторонние вещи: замена поручней эскалаторов, ремонт вентиляции, перестановка магазинов и обслуживание перегрузочных мостов на складе.

Зачем пайщику знать, сколько перегрузочных мостов заменили в складском комплексе? Или какие арендаторы поменяли помещения внутри торгового центра?

На самом деле именно из таких деталей складывается экономика коммерческой недвижимости. И мы считаем важным показывать инвесторам не только финансовый результат, но и работу, которая за ним стоит.

Расскажем, как устроены наши отчёты, что в них можно найти и на какие показатели стоит обращать внимание.

Не только сколько заработал фонд, но и за счёт чего

У ЗПИФ недвижимости есть принципиальное отличие от многих других биржевых инструментов: за его паями стоят реальные здания, арендаторы, договоры и операционная деятельность.

Поэтому финансовые результаты – лишь часть информации, необходимой инвестору.

Наши отчёты построены вокруг нескольких вопросов:

• Какие результаты показал фонд за отчётный период?
• Из чего сложилась доходность?
• Что происходило с объектами недвижимости?
• Как управляющая компания работала над сохранением и увеличением стоимости активов?
• Что происходит на рынке и какие факторы могут повлиять на дальнейшие результаты?

Разберём каждый из этих блоков.

1. Финансовые результаты

Один из первых разделов отчёта посвящён финансовым показателям фонда.

Здесь мы раскрываем стоимость чистых активов (СЧА), расчётную стоимость инвестиционного пая (РСП), начисленный доход и динамику стоимости активов.

При этом для инвестора важно различать две составляющие результата.

Первая – доход от аренды. Это денежный поток, который формирует недвижимость и часть которого регулярно распределяется между пайщиками в соответствии с правилами фонда.

Вторая – изменение стоимости актива. Недвижимость может дорожать или дешеветь в зависимости от арендных ставок, состояния объекта, рыночной конъюнктуры и других факторов. Это отражается в расчётной стоимости пая, но само по себе не означает поступления денег на счёт инвестора.

Например, по итогам девяти месяцев 2026 года в отчёте «Акцент 4» (только для квалифицированных инвесторов) отражены следующие показатели доходности в годовом выражении:

• 12,0% – доходность от арендного потока;
• 10,2% – доходность от роста стоимости активов;
• 22,2% – суммарная расчётная доходность.

У «Акцент 5» соответствующие показатели составили 12,0%, 5,3% и 17,3% годовых.

Важное уточнение: это показатели, приведённые к годовому выражению на основании результатов отчётного периода.

Для нас принципиально показывать составляющие доходности отдельно. Инвестору важно понимать, какая часть результата связана с денежным потоком, который он получает регулярно, а какая – с переоценкой недвижимости, эффект от которой он сможет получить на длинном горизонте.

2. Стоимость пая: почему мы показываем и РСП, и биржевую цену

В отчётах есть ещё один важный раздел – динамика расчётной стоимости пая и его цены на Московской бирже.

Эти показатели не всегда совпадают.

РСП рассчитывается исходя из стоимости чистых активов фонда. В её основе – оценка имущества фонда и его обязательств.

Биржевая цена формируется в результате сделок между покупателями и продавцами. На неё влияют спрос, предложение, ликвидность и настроения инвесторов.

Поэтому пай может торговаться как с дисконтом, так и с премией к расчётной стоимости.

Для инвестора этот разрыв имеет практическое значение. Если он планирует продать паи, ориентироваться только на РСП недостаточно: фактическая цена продажи будет зависеть от биржевого рынка.

В наших отчётах мы показываем обе величины, а также данные о торгах. Это позволяет оценивать не только стоимость имущества фонда, но и его ликвидность.

3. Арендаторы: почему заполненность объекта – не единственный показатель

У каждого коммерческого объекта своя экономика.

Например, в ТЦ «Сокольники» в III квартале мы провели внутренние ротации, продлили пять договоров аренды и заключили новый договор. Одна из туристических компаний после переезда увеличила занимаемую площадь в четыре раза, поскольку ее бизнес растет и арендатору потребовалось больше пространства.

Зачем нам рассказывать об этом пайщикам?

Потому что эффективность управления торговым центром не сводится к поиску арендатора на свободную площадь. Иногда гораздо выгоднее помочь действующему бизнесу расшириться или подобрать помещение, которое лучше соответствует его потребностям.

А ещё у торгового центра есть посетители. Их количество и потребительские привычки влияют на результаты арендаторов, а значит, и на перспективы арендного потока.

По итогам III квартала посещаемость ТЦ «Сокольники» выросла на 5%, вопреки общей негативной динамике рынка. Этот показатель мы тоже обязательно включаем в отчёт.

4. Эксплуатация недвижимости: какое отношение ремонт эскалатора имеет к доходности?

Задача управляющей команды – планировать необходимые работы, контролировать затраты и не допускать ситуаций, когда экономия на эксплуатации сегодня оборачивается значительно большими расходами завтра.

В коммерческой недвижимости используют два понятия:

OPEX – текущие операционные расходы, необходимые для повседневной работы объекта.

CAPEX – капитальные вложения в обновление, модернизацию и развитие недвижимости.

Оба показателя влияют на экономику актива, хотя и по-разному. Поэтому информация о техническом состоянии зданий и проведённых работах для пайщика не менее важна, чем данные об арендных поступлениях. Рассказываем об этом в разделе об операционной деятельности.

В ТЦ «Сокольники» за отчётный период обновили элементы системы видеонаблюдения, заменили поручни эскалаторов, отремонтировали вентиляционную установку.

В складском комплексе «Валищево», который входит в «Акцент 5», провели плановую замену пяти перегрузочных мостов.

Это не самые эффектные новости для инвестора. Но без такой работы невозможно поддерживать качество коммерческого объекта. У инженерного оборудования есть срок службы. Его обслуживание требует расходов, а серьёзные неисправности способны нарушить работу арендаторов.

5. Что происходит с арендными платежами

Отдельное внимание мы уделяем исполнению арендаторами своих обязательств.

Например, в отчёте «Акцент 5» за девять месяцев отмечено, что арендатор складского комплекса «Валищево» не допускал задержек платежей и не обращался за отсрочками.

Почему это важно?

Арендный договор может предусматривать определённую сумму платежей, но для финансовой устойчивости объекта имеет значение их фактическое поступление. Особенно это актуально для объектов с одним крупным арендатором, как в случае с «Валищево».

Поэтому мы считаем необходимым рассказывать не только об условиях аренды, но и о том, как они исполняются на практике.

6. Рынок: что означают изменения вокруг наших объектов

Отчёт фонда недвижимости нельзя рассматривать в отрыве от рынка.

Например, на стоимость складов влияют объём нового строительства, количество свободных помещений, спрос на аренду, уровень ставок и стоимость финансирования.

В отчёте «Акцент 5» мы отдельно рассматриваем ситуацию на складском рынке Московского региона. В первой половине 2026 года здесь увеличивалось предложение свободных площадей. Одной из причин стали ввод новых объектов и появление крупных блоков в субаренде.

Что это значит для инвестора?

Даже если действующий арендатор продолжает своевременно платить, изменение рыночных ставок и конкуренции может влиять на оценку недвижимости и её перспективную стоимость.

Поэтому мы дополняем финансовые показатели отраслевой аналитикой и комментариями экспертов Accent.

Наша задача – не просто зафиксировать результат прошедшего периода, но и объяснить, в какой рыночной ситуации находится актив. Пояснения специалистов, которые непосредственно работают с инвестиционными и операционными задачами помогает связать цифры с реальными событиями.

Зачем мы всё это раскрываем

Инвестор ЗПИФ недвижимости не выбирает арендаторов, не утверждает ремонт инженерных систем и не участвует в переговорах по новым договорам аренды. Для этого он передаёт управление профессиональной команде.

Но многим инвесторам важно знать и понимать, чем она занимается и как эти решения отражаются на экономике фонда. Мы хотим, чтобы пайщики могли оценивать нашу работу по конкретным результатам, и знали, из чего они складываются. Accent также является инвестором фондов, и мы разделяем с пайщиками как успехи, так и риски.

И, конечно, стоит смотреть на динамику. Один отчёт показывает состояние фонда на определённую дату. Несколько последовательных отчётов позволяют понять, насколько устойчивы результаты и что меняется в управлении.

Полные отчёты управляющих по ЗПИФ «Акцент 4» и «Акцент 5» за девять месяцев 2026 года доступны пайщикам в личном кабинете Accent.

А для тех, кто предпочитает живое обсуждение цифр, мы сохранили запись октябрьского вебинара, на котором управляющие фондами разобрали предварительные результаты и ситуацию на рынке коммерческой недвижимости.

В конечном счёте хороший отчёт – это возможность заглянуть внутрь инвестиционного инструмента и разобраться, как работает недвижимость, которой вы владеете через фонд.

Материал носит информационный характер и не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Стоимость инвестиционных паёв может увеличиваться и уменьшаться. Результаты инвестирования в прошлом не гарантируют доходность в будущем.