ДОМ.РФ: 15% дивидендами и +36% за год. Что с ним сделает остывающая стройка

Видео: YouTube | VK | Разбор отчёта за 9 месяцев: пост, Telegraph

Небольшое обзорное видео по ДОМ.РФ в целом: как компания зарабатывает (с 3D-сценами про эскроу и ипотечные облигации), что нам нравится в её подходе к корпоративному управлению и IR, чему у неё стоит поучиться другим компаниям, и что с ней может сделать остывающая стройка.

Год на бирже: +36% против +3% у рынка

С IPO 20 ноября 2025 года по 1 750 руб. акции вместе с дивидендом 246,88 руб. принесли около 36%. Индекс Мосбиржи полной доходности за то же время — около 3%.

Как зарабатывает

Половину прибыли дают кредиты застройщикам. Покупатели кладут деньги на эскроу, пока дом не сдадут, и чем больше там денег, тем ниже ставка по кредиту на стройку. Риск банка — в продажах медленнее стройки.

Вторая опора почти не требует капитала: ДОМ.РФ ручается по облигациям, выпущенным под ипотеки банков, и берёт комиссию. У компании 98% этого рынка, к концу года так будет упакована лишь десятая часть ипотеки страны, прибыль направления за 9 месяцев выросла на 45%.

Результаты 9 месяцев

Чистая прибыль 86 млрд руб. (+39%), рентабельность капитала около 24%. Акции стоят 3,4 годовой прибыли и около 0,76 капитала — так обычно оценивают бизнес, который сжимается.

Что хорошего: дивиденды, мотивация, прогнозы

Компания платит 50% прибыли по МСФО: 246,88 руб. за 2025 год и, если прогноз выполнят, около 325 руб. за 2026-й — 15% к текущей цене. Для сравнения: Газпром не платит с 2022 года, Норникель больше двух лет не платил вовсе (за 1П 2026 объявил 1,85 руб.), ВТБ отдал 25% прибыли.

Под мотивацию менеджмента отложено акций примерно на 4 млрд руб., около 1% капитализации (у Яндекса лимит 20%, Т выкупает под мотивацию до 10% free-float), а сотрудники ещё и докупали акции за свои деньги. Повторное размещение менеджмент при IPO допускал не раньше чем через 2,5-3 года и только при выполнении обещаний.

Прогнозы дают и перевыполняют: на 2025 год обещали 86 млрд, в декабре подняли до 88,1, заработали 88,8. На 2026 год в феврале обещали 104 млрд, летом подняли до 117 и в октябре подтвердили. Отчётность по МСФО — каждый месяц.

Почему советуют почти все

Т-Инвестиции держат ДОМ.РФ в топ-идеях с целью 2 950 руб., Цифра брокер — 2 900, КИТ Финанс — 2 800, Freedom после отчёта за 9 месяцев подтвердил 2 500, БКС с целью 2 600 смотрит нейтрально. Наш ориентир на год — 2 900 руб.

Стройка остывает

С 1 октября семейная ипотека для семьи с одним ребёнком стоит 10%, в Москве, Петербурге и их областях 12%, вместо 6%. Продажи новостроек за 9 месяцев +6% в деньгах только из-за ажиотажа, в шести месяцах из девяти падали. По словам менеджмента ДОМ.РФ, десятка крупнейших застройщиков получает примерно вдвое меньше разрешений, а эскроу по рынку покрывают 64% проектного долга.

Летом я ездил с ДОМ.РФ в Нижний Новгород: район Новинки пытались застроить пять частных застройщиков, все разорились на коммуникациях; достраивает муниципальный застройщик вместе с областью.

Проблемные кредиты застройщикам

Стадия 3 в проектном финансировании с начала года выросла с 54,8 до 88,1 млрд руб. (+61%), но по двум третям модели компании ждут полного погашения. По всем кредитам группы резервов 177 млрд — треть капитала, вместе с эскроу проблемные долги покрыты на 113%. Потери по Самолету даже в худшем случае менеджмент оценивает в 5 млрд руб.

Капитал и рост в 2027 году

Норматив капитала снизился с 13,8% до 12,8% при минимуме 11,5%: активы с учётом риска растут почти вдвое быстрее капитала. Через 2-3 года, по нашей оценке, рост прибыли упрётся в капитал и замедлится до 14-15% в год.

Если кредиты застройщикам в 2027 году не вырастут, а остальные направления сохранят темп (+25% за 9 месяцев), прибыль группы прибавит около 10%, при росте проектного кредитования на 10% — около 15%.

Что уже заложено в цену

Сейчас компания отчисляет в резервы 0,7% портфеля в год. По нашему расчёту, нынешняя цена оправдана, если отчисления вырастут до 1%, почти в полтора раза. Если останутся у 0,7-0,8%, ориентир 2 900 руб. (+35%), с дивидендом за 2026 год полная доходность около 50%.

Риски

Рост проблемных кредитов застройщикам теми же темпами, что в третьем квартале; повторное размещение раньше времени; решения по дивидендам принимает государство с ~90% акций. Главная цифра для наблюдения — стоимость риска: пока она заметно ниже 1%, смотрим на историю умеренно позитивно.

В начале ролика — анонс открытого вебинара «Топ-идеи на фондовом рынке 2026-2027» 15 ноября в 12:00 МСК, участие бесплатное: регистрация.

При подготовке материала использовался искусственный интеллект, голос в ролике синтезирован. Мы выверили информацию, но неточности возможны — если найдёте, напишите, исправим. У авторов на балансе могут быть ценные бумаги упомянутых компаний. Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.

Аналитика каждый день в телеграм-канале «Усиленные Инвестиции».