Страна Девелопмент, что случилось?

19 октября Страна Девелопмент (эмитент — «Элит Строй», Тюмень) не заплатила вовремя купон по выпуску БО-01. Сумма — 21,78 млн рублей. Деньги дошли до НРД на следующий день, 20 октября.

Для рынка это техдефолт, хоть и на один день. НРД отметил выплату как «не исполнена эмитентом в срок».

Компания техдефолтом это не называет. В своём раскрытии она объяснила задержку обработкой платежа в своём банке, а пресс-служба потом говорила уже про «операционные сроки НРД». Заявлений самого НРД о сбое нет.

Задержка на один день с объяснением «виновата инфраструктура» у застройщиков уже была: у Брусники в ноябре 2025, у Самолёта в мае и сентябре 2026.

Облигации отреагировали сразу. Выпуск 002Р-02 20 октября опускался до 96% от номинала, сейчас снова около 98,5%. Доходность всех трёх выпусков — 28-31% годовых при ключевой 14%. Рынок и до этого закладывал в них повышенный риск.


Сами по себе 21,78 млн для «Страны» — мелочь. OIBDA группы за 2025 год — 28,6 млрд рублей, выручка — 92,9 млрд, компания на 13-м месте в стране по вводу жилья. Все облигации в обращении — 2,26 млрд, это меньше 1% её долга.

🔸 Капитал — 13 млрд рублей при активах 318 млрд, то есть 4%. Долг на середину 2026 года — 281 млрд, из них около 42 млрд — начисленные, но не выплаченные проценты.

🔸 OIBDA покрывает проценты всего в 1,3-1,4 раза (оценка НКР). Финансовые расходы в первом полугодии выросли на 25%, до 12,4 млрд. Выручка растёт на 53%, а чистая прибыль падает на 37%: рост съедают проценты.

🔸 Деньги от операций в 2025 году — около минус 84 млрд, долг за год вырос примерно на 75 млрд. Для застройщика на эскроу минус отчасти норма: деньги покупателей лежат в банке до сдачи дома. Но расти группа может только в долг.

Теперь главный проект. В феврале «Страна» начала продажи Aurus Residences в Сити-2: две башни на 83 и 96 этажей, 1 774 квартиры, сдача в конце 2031 года. Участок купили на аукционе в 2024 году за 18,6 млрд рублей. Квартира от 38,7 млн за студию, метр — 1,06-1,33 млн рублей.

Потенциальная выручка по жилью — 145-183 млрд рублей. Это полторы-две годовые выручки всей группы. Агентства оценивают крупнейший проект «Страны» в 23-33% портфеля.

Вокруг Сити сейчас в продаже 1 202 квартиры в 15 проектах, на 42% больше, чем год назад. За первое полугодие там заключили 225 сделок. Спрос на премиум в Москве за год упал на 35%.

Один Aurus — это 1 774 квартиры, больше всего нынешнего предложения вокруг Сити. Чтобы распродать его к 2031 году, нужно продавать около 355 квартир в год. Весь район сейчас покупает примерно 450. То есть Aurus должен забирать почти 80% спроса, а рядом продают «Оне», Neva Towers, Capital Towers и «Дом Дау».

Как продаётся сам Aurus, публичных данных нет. На старте в продаже было 200 лотов, сейчас на агрегаторах около 198. Рассрочка застройщика — 30% сразу и остаток на 4 года, так что эскроу будет наполняться медленно, а проектный кредит пока дорогой.

Рейтинги: Эксперт РА — ruBBB- (понизил в ноябре 2025 за рост долга), после задержки сохранил, пересмотр до 18 ноября. НКР — BBB.ru. Прогноз у обоих стабильный.

Ближайшие проверки:
• 27 октября — купон по 002Р-02
• 4 ноября — решение, будут ли досрочно гасить БО-01
• 5 ноября — купон по 002Р-03
• 18 ноября — купон по БО-01 и пересмотр рейтинга Эксперт РА

Если деньги снова придут в последний день или позже, значит, свободных денег у группы впритык.

Я держал 002Р-02 с января и 20 октября продал 65 бумаг по 958-963. Купонов за это время пришло 10,8 тыс. рублей, на цене потерял 2,7 тыс. Итог — плюс 9 тыс. до налога, около 19% годовых.

Дефолт по облигациям в ближайший год маловероятен, пока Сбер и Альфа дают группе деньги. Но это застройщик с капиталом 4% от активов, проектом размером в две годовые выручки и купоном, который пришёл на день позже срока. Отсюда и доходность 30%. Меня честно уже триггерят такие истории, их все больше и больше, вижу тех.дефолт (не объявленный официально) — сразу выхожу из эмитента. Но очевидно, что сумма выплаты для компании минимальная, это продажа одной студии, поэтому склоняюсь к версии со сбоем.

cfpro.ru/issuer/strana-development.html

t.me/YZYfin