Семейная ипотека: папа, мама, я и застройщик

Застройщики стали реже получать разрешения на новые дома. За январь–август 2026 года их получили 3 030 многоквартирных домов. За тот же период прошлого года было 3 800, позапрошлого — 4 810. Снижение на 20% за год и на 37% за два года.

Сами стройки при этом никуда не исчезли. К 1 октября объём строящегося жилья достиг рекордных 121,9 млн кв.м, прибавив 4,5% с начала года. Поэтому по сокращению разрешений нельзя судить о том, насколько меньше жилья строится прямо сейчас.

По площади новых запусков за девять месяцев тоже сохраняется рост на 5% к прошлому году. Однако весь прирост обеспечил первый квартал. Во втором застройщики сократили запуски на 6%, в третьем на 8% год к году. Причём десять крупнейших компаний за девять месяцев уменьшили площадь новых проектов на 12%, тогда как остальные увеличили её на 9%. Крупные девелоперы уже заметно пересмотрели свои планы.

Продажи за последние месяцы менялись так:

В сентябре покупатели активизировались перед изменением условий семейной ипотеки. Именно с этими новостями ДОМ.РФ связывает рост спроса. Сентябрь стал всего третьим месяцем года, когда продажи превысили прошлогодние. До него это получилось в январе и июне. В Москве даже сентябрь закончился падением продаж на 27% год к году.

Накопленное предложение быстро распродать тоже не получается. По оценке ДОМ.РФ, при расчётном темпе продаж на реализацию непроданного жилья в строящихся домах потребуется 3,2 года. Сентябрьское оживление этот показатель не уменьшило. Речь о сроке распродажи квартир, а не о задержке сдачи домов.

Застройщикам помогают рассрочки: во втором квартале с ними продавалась каждая четвёртая квартира. На 1 сентября неоплаченная часть таких договоров достигла 1,5 трлн рублей, или 17% стоимости всего портфеля ДДУ. Эти платежи ещё предстоят по условиям договоров, считать их просрочкой нельзя. Но полная стоимость проданных квартир пока не поступила на счета эскроу. Для оценки финансового положения застройщика это существенная разница.

Цены по стране за январь–август выросли на 4,9% при инфляции 4,7%. С поправкой на инфляцию почти ничего не изменилось. Однако покупателю в Петербурге от средней цифры немного пользы: там новостройки подорожали на 9,4%, в Ленинградской области на 10,4%, в Москве на 7,2%. В Краснодарском крае, напротив, подешевели на 1,6%.

Я бы теперь посмотрел, сколько квартир продадут после изменения условий семейной ипотеки. Часть покупателей могла перенести запланированную на более поздний срок покупку на сентябрь, чтобы успеть оформить кредит на прежних условиях. Если так, за удачным сентябрём могут последовать более слабые месяцы. Увеличивать новые стройки в расчёте на такой всплеск спроса было бы довольно смело.