ЦИАН: почему выручка растет, когда рынок недвижимости стоит? Чего ожидать от компании к 2028 году?
МКПАО «ЦИАН» – занимает одну из ведущих позиций среди российских классифайдов недвижимости. Выручку компании можно структурно разложить на четыре основных направления: размещение объявлений (более 50%), лидогенерация (около 30%), медийная реклама (около 10-11% ) и транзакционный бизнес (менее 5%).
Несмотря на охлаждение рынка недвижимости (после падения на 11,5% в 2024 году, в 2025 году первичный рынок вырос на 16,1% в объеме денежных средств почти целиком за счет цены: средняя цена кв.м выросла на 14,7% до 202,3 тыс. руб., тогда как число сделок выросло лишь на 1,4% до 536,7 тыс., а проданная площадь на 1,2% до 25,6 млн кв.м), связанное с отменой льготной ипотеки в 2024 году и ростом ставки ЦБ (на 5 п.п. в 2024 году до 21%, далее снижение до 14% к июлю 2026-го с потенциалом снижения до 7,5-8,5% в 2027 году с последующим восстановлением рынка по прогнозу ДОМ.РФ), компания имеет потенциал роста выручки двузначным темпом и роста рентабельности за счет эффекта масштаба и операционной эффективности, что демонстрируют результаты первого полугодия 2026 года. Прогнозная модель показывает, что компания способна наращивать денежный поток и стабильно выплачивать дивиденды, в чем заинтересован и основной акционер. Целевая цена на конец 2027 года — 932,9 руб с потенциалом роста на 43%, при котором на конец 2027 года совокупная доходность на капитал с учетом дивидендной доходности может превысить 56%.
Существует риск снижения дивидендной доходности при возврате в обращение квазиказначейского пакета акций. К 2028 году вне дивидендного пула оказывается 15,36 млн акций из 77,67 млн выпущенных, и складываются они из трех частей: 5,80 млн старого квазиказначейского пакета, не получавшего дивиденд уже в 2025 году; 3,55 млн, переведенных решением совета директоров от 27 апреля 2026 года в резерв под программы мотивации до 2030 года, из-за чего база выплат сузилась с 71,87 до 68,32 млн акций уже в первом квартале; и 6,01 млн, выкупаемых по программе на 4 млрд руб., запущенной 15 июля 2026 года. Акции резерва будут поэтапно передаваться персоналу, то есть могут вернуться в рыночное обращение, а по новому выкупу топ-менеджмент публично называет погашение сложным и затратным. При переходе всего пакета в дивидендный пул база выплат расширится с 62,31 до 77,67 млн акций: дивиденд на акцию в последнем прогнозном периоде сократится на 20%.
По прогнозной модели выручка «ЦИАНа» на горизонте 3 лет будет расти на уровне 18% в год, с 15,2 до 24,8 млрд руб.; EBITDA – с 3,6 до 9,7 млрд руб. «ЦИАН» сохраняет привлекательность на долгосрочном горизонте. В текущих условиях «ЦИАН» способен удерживать долю рынка, повышать монетизацию платформы и сохранять высокую рентабельность бизнеса, при этом в случае восстановления рынка недвижимости и нормализации ипотечного рынка в России компания получит дополнительный импульс роста: транзакционный объем, рекламные бюджеты застройщиков и количество сделок восстановятся, ускорив рост выручки сверх базового прогноза.
Это первая часть разбора. Дальше выложу декомпозицию выручки по четырем направлениям с тарифной механикой ЦИАНа и Авито, расчет трех методов оценки и сценарий с возвратом квазиказначейского пакета. Финмодель на 2021–2028 отдам по запросу.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
