Брусника. строительство и девелопмент-002р-09

Группа компаний «Брусника» — российская девелоперская компания, основанная в 2004 году со штаб-квартирой в Екатеринбурге, которая занимается строительством современного демократичного жилья комфорт-класса в крупных городах Урала, Сибири, Центральной России, Москвы и Санкт-Петербурга. Входит в десятку крупнейших девелоперов России по объёму текущего строительства.

Рейтинговое агентство АКРА в декабре 2025 года подтвердило рейтинг Брусники на уровне А-(RU) с негативным прогнозом.

По МСФО отчитывается дважды в год, полугодовую отчетность компания публикует в самых последних числах августа, так что вероятно, новый выпуск успеет выйти без нее.

По отчету за 2025 выручка Брусники выросла на 52%, до 115,6 млрд рублей. Операционная прибыль увеличилась на 87%, до 37,9 млрд рублей, скорректированная EBITDA — на 94%, до 44,4 млрд рублей. Но есть нюанс: в операционной прибыли сидит неденежная выручка от экономии на процентных расходах по эскроу-финансированию — 20,4 млрд рублей. Формально это соответствует правилам МСФО, однако реальных денег компания в этот момент не получает. Поэтому операционную прибыль Брусники нельзя напрямую сравнивать с процентными расходами и делать вывод, что у компании большой запас по их обслуживанию. Финансовые расходы за год выросли более чем вдвое, до 30,1 млрд рублей. При этом значительная часть процентов около 28 млрд рублей не попала в расходы периода, а была капитализирована в стоимость строящихся объектов. Это не означает, что компания уже получила убыток на всю эту сумму: пока объект строится, проценты увеличивают его себестоимость, но экономически это реальные расходы по привлеченному долгу, которые компания понесла, и которые планирует покрыть за счет продаж готовых объектов. Поэтому если считать ICR, исходя их операционной прибыли по отчету, то результат получается слишком оптимистичный, а если считать его исходя из скорректированной операционной прибыли и с учетом капитализированных процентов, то он падает до 0,62х. Чистая прибыль составила 7,6 млрд рублей, однако если условно отнести все процентные расходы на затраты периода, финансовый результат был бы отрицательным.

Долговая нагрузка остается высокой. Кредиты и займы на конец 2025 года выросли на 40%, до 291 млрд рублей, из них 26,4% приходится на краткосрочную часть, и в ноябре 2026 года у компании пик погашений, ей предстоит рефинансировать или закрыть 3,4 млрд рублей долга. Показатель Net Debt/EBITDA, который приводит сама Группа, составляет 3,9х за счет исключения средств на эскроу. При стандартном расчете чистого долга получается около 6,5х, а если дополнительно скорректировать EBITDA на капитализированные проценты, нагрузка будет еще выше. Основную часть долга составляет проектное финансирование, привязанное к конкретным объектам, и после завершения строительства и раскрытия эскроу эти средства должны направляться в том числе на погашение проектного финансирования. Поэтому важно не только то, сколько Брусника должна вообще, но и то, насколько быстро она проходит строительный цикл.

Что касается продаж, на данный момент компания опубликовала операционные данные за 1 полугодие 2026 года, согласно которым объем зарегистрированных договоров вырос на 76,6% в квадратных метрах, денежный объем продаж — на 84%, до 56,5 млрд рублей, а поступления от продаж выросли до 62 млрд рублей, в 2,4 раза год к году. Но считать это восстановлением спроса пока нельзя. Аналогичный всплеск спроса уже был в конце 2025 года в ожидании ужесточения условий льготной ипотеки. Во втором квартале ситуация фактически повторилась Изначально очередное изменение условий семейной ипотеки ожидалось с 1 июля, и покупатели спешили перенести покупки вперед, чтобы успеть приобрести жилье по действующим условиям. Это хорошо видно на данных по рынку. В Новосибирской области продажи новостроек в июне выросли на 16% к маю, при этом с февраля по май продажи в регионе снижались год к году. В целом по России в июне количество сделок с новостройками выросло примерно на треть к маю. Но в конце июня Минфин сообщил, что условия программы сохранятся без изменений как минимум до 1 октября 2026 года, и рынок снова получил время. По июльским данным в Московском регионе количество сделок практически не изменилось к июню, а годовой показатель остается ниже прошлого года. В Екатеринбурге июньский рост оказался заметно слабее ожидавшегося ажиотажа, а по Новосибирску, одному из ключевых для Брусники регионов, местные власти уже говорят о падении продаж до уровня 2020 года. Поэтому говорить о нормализации спроса преждевременно. Рыночная ипотека остается слишком дорогой, а льготные программы (точнее перспектива их сокращения) фактически поддерживают спрос отдельными периодами. А после октября, если условия семейной ипотеки изменят, и спрос действительно просядет, Брусника может столкнуться уже не с проблемой продаж как таковых, а с растяжением строительного и денежного цикла, деньги остануься замороженными на счетах эскроу, но 291 млрд рублей долга при этом продолжает генерировать процентные расходы. Пока же по итогам полугодия Брусника ввела всего 112 тыс. кв. м  - это на 32,5% чем за аналогичный период 2025 года. При этом по данным ЕРЗ, из 90,5 тыс. кв. м, заявленных к вводу Брусникой в 2026 году, по 16 тыс. кв. м (17,7%) уже зафиксирован перенос сроков. Среднее уточнение срока составляет всего 0,6 месяца, поэтому пока говорить о серьезных задержках оснований нет. Но здесь важен сам принцип: чем позже вводится объект, тем позже раскрывается эскроу и тем дольше компания обслуживает проектный долг.

Поэтому основные риски в случае с Брусникой никуда не делись: долг остается большим, собственных денег на балансе мало, значительная часть активов связана с незавершенным строительством, процентные расходы частично капитализируются, а в 2025 году компания уже допускала нарушения ковенант.

Что касается самого выпуска, срок обращения составляет три неполных года, купон фиксированный, ежемесячный, ориентир ставки — 21,75% годовых, что соответствует доходности не выше 24,05% годовых. Предыдущий впуск 002Р-08 с сопоставимыми параметрами торгуется с доходностью 22,73% годовых по 101,24% от номинала. При оставлении купона не ниже 21% можно рассмотреть к покупке.

Выпуск — только для инвесторов с высокой терпимостью к риску.

___________________________________
Если хотите грамотно
инвестировать и бесплатно обучаться — подписывайтесь на Invest
Assistance в Max или Telegram, там мы освещаем во что инвестируем сами
(команда Invest Assistance) и во что инвестировать не стоит:

Max — https://max.ru/id366518954571_biz
Telegram — https://t.me/+98N1FJgETfU4MjFi
___________________________________

С уважением и заботой о Вас, команда Invest Assistance ❤️🤝