Почему деньги идут в ЗПИФы недвижимости именно тогда, когда арендные ставки перестали расти

NF Group подвела итоги I полугодия 2026 года на рынке недвижимости.

Объем рынка фондов недвижимости вырос до 1 трлн ₽, при этом рынок коммерческой недвижимости охлаждается: арендные ставки в ключевых сегментах снижаются или перестали расти.

Разбираю по порядку каждый сегмент с опорой на фонды недвижимости.

В конце важный вывод для инвестора в ЗПИФ.

Деньги в ЗПИФ идут с рынка жилья

Приток в фонды недвижимости связывают с сокращением льготных ипотечных программ: часть денег, которые раньше шли в инвестиционные квартиры, теперь направляется в ЗПИФ. Объем рынка вырос до 1 трлн ₽ против 893 млрд по итогам 2025 года, прогноз на конец года — около 1,4 трлн.

Следствие: рост розничных фондов приведет к конкуренции за объекты и снижению кап-рейтов на качественные активы. Какие выводы можно сделать для инвестора в ЗПИФ:

1. Существующие фонды с качественными объектами получают поддержку переоценки.
2. Новые фонды будут покупать объекты по более высоким ценам, а значит, закладывать в модели меньшую доходность.

При этом сам рынок коммерческой недвижимости охлаждается. Дальше разберем по сегментам.

Склады: вакантность растет, ставки снижаются

В Московском регионе вакантность складов по итогам полугодия оценивается в 6,7%, прогноз на конец года — 8,5%. Для сравнения: в конце 2025 года показатель 4,3% считался максимумом за семь лет. За полгода вакантность выросла в полтора раза.

Ставки корректируются следом. С пика 12 000 ₽/м²/год в 2024 году средняя ставка на сухие склады класса А снизилась до 10 500 в первом полугодии, прогноз на IV квартал — 9 500. Это примерно на 20% ниже пика.

В регионах динамика обратная: вакантность снижается с 5,5% до прогнозных 5% по итогам года.

Для складских ЗПИФ это означает две вещи:

1. Договорная индексация в действующих фондах теперь работает против рынка: чем дольше ставки снижаются, тем больше разрыв между ставкой в договоре и рыночной — и тем сложнее переговорная позиция при продлении.
2. Рыночная переоценка складских объектов лишается поддержки со стороны арендных платежей: расти оценке не на чем, кроме снижения кап-рейтов.

NF Group называет сложившуюся ситуацию «окном возможностей арендатора»: помимо корректировки ставок, рост доступного предложения также позволяет заключить договор на более комфортных условиях.

Офисы: ставки больше не растут

Запрашиваемая ставка на офисы класса А внутри МКАД — 42 157 ₽/м²/год, плюс 3% год к году. В 2025 году рост ставок в этом сегменте измерялся двузначными цифрами. Свободные площади в построенных объектах выросли до 1,1 млн м² — плюс 60% за год.

Прогноз: доля вакантных площадей может вырасти до 10%, ставка аренды расти не будет, в районах с высокой вакантностью возможна коррекция вниз.

Для ЗПИФ на офисы это меняет базовое допущение последних двух лет. Финансовые модели, которые опираются на продолжение роста ставок и индексацию по верхней границе, требуют пересмотра: рыночных оснований для такой индексации в Москве сейчас нет.

Торговые центры: вакантность продолжает расти

Доля вакантных площадей в ТЦ Москвы — 5,9%, прогноз на конец года — 8%. Посещаемость снижается во всех форматах, исключение — праздничные выходные марта и мая. За первое полугодие на российский рынок вышел один международный бренд.

Российские сети при этом сокращают открытия и концентрируются на эффективности существующих точек: у ретейлеров растут операционные расходы и налоговая нагрузка, снижается потребительская активность.

Для ЗПИФ с торговыми объектами это давление на две статьи дохода сразу: на базовую ставку при ротации арендаторов и на процент с товарооборота там, где он предусмотрен договорами.

Ключевая ставка: ниже 13% в этом году не ждать

Прогноз на конец года — 13–13,5%. ЦБ в июне сократил шаг снижения до 25 б.п., и неопределенность вокруг госбюджета, по оценке NF Group, сохранится до осени.

Для рынка ЗПИФ эффект следующий.

1. Фонды, размещающие свободные средства на депозитах, сохранят этот источник дохода дольше, чем предполагали прогнозы начала года.
2. Фонды с кредитной нагрузкой, привязанной к ключевой ставке, могут потерять в доходности. Другой вариант — допвыпуск паев с целью погашения кредита, в случае неудачи придется обслуживать долг дольше запланированного.

Вывод

Приток денег в ЗПИФ ускоряется в момент, когда коммерческая недвижимость охлаждается: аренда складов дешевеет, офисные ставки остановились, вакантность в ТЦ растет. Новые фонды будут покупать объекты дороже и с меньшей доходностью из-за конкуренции и снижения кап-рейтов.

Действующие фонды с качественными объектами и значимым дисконтом биржевой цены к расчетной стоимости пая — в выигрышной позиции для пайщика при формировании портфеля.

С учетом коррекции на фондовом рынке дисконт по некоторым фондам может быть следствием общего негативного фона: паи дешевеют независимо от того, что происходит с объектом. Поэтому дешевый пай сам по себе — не сигнал покупать. Сигнал — когда понимаешь, почему он столько стоит.

Интересна тема ЗПИФ недвижимости — больше разборов в телеграм-канале| MAX.