🏠 Цены на недвижимость в Ставрополе: обзор

Недавно я рассказывал о желании покупки квартиры в Ставрополе. А в этом посте я собрал данные по ценам.

Я активно инвестирую в дивидендные акции, а также в облигации и фонды недвижимости, тем самым увеличивая свой пассивный доход. Размер моего портфеля приближается к 10 млн.

🔥 Чтобы не пропустить новые классные обзоры, скорее подписывайтесь на телеграм-канал (или в поиске введите @igotosochi и также подписывайтесь на MAX). Там мои авторские обзоры акций, облигаций, фондов и много другого крутого контента. 

Объявления

В среднем цены такие, они без учёта комнатности:

• Первичка: 111к
• Вторичка: 109к

Зависимость от кол-ва комнат: в студиях и однушках цены выше средних на 9–10к, в двушках на уровне средних, а в трёшках ниже на 5–10к.

Источник: https://blog.domclick.ru/analytics/detailed/offers/stavropol-grafik-bez-ucheta-komnat 

Цены вторички и первички очень близки, но это принципиально разные объекты. Первичка — это голый бетон на этапе от котлована до момента сдачи дома. Вторичка — это как советские дома, так и сданные вчера. То есть, средних данных достаточно, чтобы прикинуть цены на голый бетон в эконом/комфорт сегменте, который ждать пару лет, или вторичку, которой 15–30 лет без современного ремонта. То есть, при отклонении от этих параметров нужно закладывать больше.

Помним, что на первичку действуют льготы, весьма урезанные в последнее время. Но они поддерживают спрос хоть как-то. Также застройщики могут предлагать какие-то льготы от себя. На вторичке льгот нет, но есть ремонт и мебель разной степени качества.

Подставляем свои (мои) параметры

Итого, имеем, что на однушку нужно закладывать около 120к за м², это либо голый бетон, либо старый фонд. Старый фонд лично меня не интересует, поэтому смотрю на свежий фонд. 

Голый вторичный бетон свежего фонда идёт примерно по той же средней цене 120к за м² — покупай и ремонтируй. За ремонт — доплата. В зависимости от качества, красоты, мебели и техники это дополнительно 30–50к за м², в отдельных случаях больше. Таким образом, квартира в свежем ЖК с т. н. дизайнерским ремонтом выйдет в 150–170к за м². По крайней мере, в однушке. За 40 метров — от 6 до 6,8 млн. Двигая представления о прекрасном (год постройки, ремонт, мебель и пр.) ниже или выше, можно прийти к своей идеальной цене.

Из того, что по объявлениям понравилось лично мне, выходит 140–170к за м². Это только свежак с хорошим ремонтом, техникой и мебелью. Бюджет 6–7 млн, если дороже, то есть варианты получше.

Сравнения с другими городами

В Ставрополье кроме Ставрополя есть агломерация КМВ, в которую входят Пятигорск, Кисловодск, Ессентуки, Лермонтов и другие города. Вся агломерация — это 0,9–1 млн жителей (Ставрополь около 0,55 млн). Исторически, тут крупный туристический центр, города активно развиваются и застраиваются. Ну вы если не в курсе, то точно что-то слышали. И тут цены выше.

Вторичка/первичка

• Ставрополь: 109/111к
• Пятигорск: 144/195к
• Ессентуки: 134/138к
• Кисловодск: 192/183к

Как видим, в среднем дороже. Особенно выделяется первичка в Пятигорске и первичка с вторичкой в Кисловодске. Ещё обратил внимание, что ремонт в КМВ с сильным кавказским колоритом. То есть, не только дороже, но и не всем придётся по вкусу. Впрочем, каждому своё;)

История цен

По СберИндексу посмотрел, что за последние 9 лет было. 

Первичка

• Цена в январе 2017: 33 237 ₽
• Цена в апреле 2026: 113 414 ₽
• Общий рост в рублях: +80 177 ₽
• Общий рост в процентах: +241,2%
• Среднегодовой рост (CAGR): ~14,2% в год на протяжении 9,25 лет.

Вторичка

• Цена в январе 2017: 37 132 ₽
• Цена в апреле 2026: 100 304 ₽
• Общий рост в рублях: +63 172 ₽
• Общий рост в процентах: +170,1%
• Среднегодовой рост (CAGR): ~11,3% в год на протяжении 9,25 лет.

Инвестиционную привлекательность по этим ретро данным каждый может для себя определить самостоятельно.

Понравился пост? Поддержите 👍 лайком и комментарием — это лучшая поддержка и мотивация!

🧮 Сервис учёта инвестиций, которым я пользуюсь.

🔥 Подписывайтесь на мой канал в MAX про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость. Также подписывайтесь на телеграм-канал. Не открывается ссылка? В тг-поиске введите @igotosochi.