Инвест итоги 05.2026: перестановки в портфеле и новости недвижимости

Друзья, приветствую! Можно подводить итоги мая.


Summary по портфелю

Сделки

Все написанное ниже не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией.


НоваБев. Продал акции «НоваБев». Компания в интересном секторе, дивиденды платит, бизнес развивает. Есть риски ввода ограничений на уровне решений отдельных региональных властей, которые могут нанести урон бизнесу. Но в целом, компания мне нравится. Просто прямо сейчас возникли немного иные долгосрочные приоритеты. «НоваБев» остается в моем шорт-листе на возвращение в портфель.

Новатэк. Продал акции «Новатэк». Компания качественная, регулярно платит дивиденды и при этом развивается. Подвержена рискам международного как политического, так и экономического характера. Международных проектов СПГ очень много, так что не совсем понимаю, возможен ли кратный рост прибыли на горизонте, скажем 5 лет. Но долгосрочно энергетика мне в любом случае нравится. Так что «Новатэк» тоже остается в моем шорт-листе на возвращение.

Газпромнефть. Эта компания для меня является долгосрочной целевой инвестицией, а энергетика — важная часть моего портфеля. Давно хотел добрать ее в портфель до определенного уровня. Что и сделал.

Т-Технологии. Эта история выглядит для меня долгосрочно интересной. Во-первых главная фишка «Т-Технологии» — огромная низкокачественная база, из которой они великолепно научились экстрактить деньги. Если у вас на 54 млн клиентов — физ. лиц 3,3+ трлн привлеченных денег и 2,5+ трлн кредитов — это в среднем очень мало, в несколько раз меньше, чем у крупных конкурентов. А что это значит? А это значит, что можно давать такие условия по продуктам, чтобы максимизировать свою маржу, не особо боясь оттока клиентской базы.

Как по мне, это очень талантливая стратегия. На мой взгляд, у «Т» нет задачи максимально собрать деньги с рынка, но то, что они собирают, они собирают с высокой рентабельностью и при этом имеют огромный запас прочности в части потенциала улучшения качества базы.Второй момент, на который, как мне кажется, не особо обращают на рынке — они каждый квартал повышают дивиденды. Выглядит как намеренная стратегия по росту капитализации (хотя я не видел, чтобы они об этом открыто заявляли, но может просто пропустил, новости я читаю мало и редко).

Раньше были довольно длительные периоды без дивидендов. А для меня это критически важный маркер. Но в конкретном случае что было, то было, там была своя ситуация, теперь есть предположение, что дальше они будут заинтересованы платить, в общем, готов дать шанс доказать делом, что бумага достойна места в моем портфеле.

Парус-ТРМ. Стоимость паев «Парус-ТРМ» немного снизилась. Я использую это время для постепенного пополнения позиции. Я предполагаю, что на фоне скорого вывода на рынок «Парус-МВ» держатели паев высвобождают капитал под более модную московскую недвижимость. Хотя по прогнозам самой УК Парус, ожидаемая доходность выше в «Парус-ТРМ». Но по «ТРМ» есть интересное наблюдение — стоимость объекта была переоценена вверх. А «Парус» в основном использует доходный метод при оценке объектов.

И пусть я сам пока не принял окончательного решения о долгосрочном удержании именно этой позиции, в целом, я склоняюсь к тому, что иметь в портфеле торговую недвижимость имеет смысл. Хотя еще несколько месяцев назад у меня были серьезные сомнения на этот счет, а на вложения в «Парус-ТРМ» я решился на уровне эксперимента, чтобы вживую почувствовать себя владельцем торгового объекта. Я планирую опубликовать статью, где немного подробнее расскажу о главной особенности торговой недвижимости, по сравнению со складами и офисами, есть на этот счет полезные наблюдения.

Новости рынка недвижимости

Мне кажется, весь май писали о том, на каких невыгодных для инвесторов условиях «Альфа» завершила ЗПИФ «Альфа арендный поток». Негатива было так много, что это даже отбросило тень на сам способ структурирования активов через ЗПИФ. Хотя, конечно, сама форма тут не причем. Любые долевые инвестиции имеют схожие риски.

Могли ли инвесторы в «Альфа арендный поток» не попасть в ситуацию, в которой они оказались? На мой взгляд, могли. И опасность этого фонда была понятна за долго до окончания торгов. Еще в 2022 (!) году я писал про этот фонд:

«будет ли выход из активов фонда столь же неэффективен, как и темпы покупки объектов в фонд (по истечению 2-х лет с даты создания фонда, остаются не вложенные в недвижимость средства, за «управление» которыми инвестор платит комиссию)?»

В настоящий момент текущая цена пая не выглядит для меня привлекательной, готов рассматривать покупки при цене в районе 200 000 ₽ за пай.

Уже тогда было ясно, что риски в конкретном активе неадекватны. И уже тогда довольно точно описал относительно безопасный порог цены для инвестиций.

В 2025 году я систематизировал свои знания о выборе ЗПИФ в статье "#ПроСтратегию: Яростные критерии выбора фондов недвижимости" (можно вбить в поиск в браузере). Если ее прочесть, становится ясно, что при соблюдении описанных критериев, инвестор не попал бы в случившуюся историю.

Вторая интересная новость. Стали частично известны параметры ЗПИФ «Парус МВ» («Место встречи»). Но все же полноценный обзор фонда хотелось бы сделать уже после публикации финансовой модели. Торги фондом запланированы на 5 июня. Но спешить точно не куда. В целом, впечатление интересное. Меня, как экономиста, искренне восхищает то, как «Парус» и ADG group решили структурировать сделку, я бы до такого не догадался. Это правда очень талантливо. Наверное, далекому от финансов человеку очень сложно оценить все изящество решения. Но если кратко, ADG убрали для себя сразу три мощных риска:

• Радикальное снижение кредитного риска, вплоть до его полного устранения;
• Радикальное снижение потенциальных потерь из-за рисков конъюнктуры рынка торговой недвижимости;
• Полное устранение риска, что на текущем этапе объект будет продан по заниженной цене, если все же в будущем конъюнктура будет успешной.

Просто мое почтение. Все риски финансовых потерь практически устраняются, дорогое банковское финансирование замещается дешевым долевым капиталом, а опцион срубить прибыль в случае успешного развития объектов остается за счет того, что окончательная стоимость сделки еще не определена. Когда-то я восхищался тем, как изящно в условиях высокой КС «ПНК» привлекли дешевое не кредитное финансирование в «Рентал ПРО». Но тут уровень еще выше.

Насколько эта сделка выгодна для инвесторов, мы сможем оценить исключительно после публикации финансовой модели. Никакие инвестиционные решения никогда не должны приниматься на основе маркетинговой компании.

На этом все. Всем удачных инвестиций!

Все написанное не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией.