ЗПИФ Акцент 4: квартал по плану, допвыпуск паев в процессе

Фонд недвижимости «Акцент 4» (для квалифицированных инвесторов) опубликовал отчет за первый квартал 2026 года — в нем все по плану.

Интереснее другое: погашение кредита на 1,26 млрд руб. через допвыпуск паев и выход на целевую доходность. Первый раунд SPO на 200 млн руб. закрыт успешно, впереди следующие.

Разбираю, как фонд стартовал, насколько цифры отчета совпадают с финансовой моделью.

В конце короткий апдейт по макроэкономике и блок про рынок торговой недвижимости, где есть несколько важных сигналов для пайщиков.

Стоимость пая и выплаты

Начну с главного: фонд идет с опережением финансовой модели второй квартал подряд.

Расчетная стоимость пая (РСП) — 1 369,77 руб., прирост 2,9% за квартал из-за переоценки актива, или 11,8% годовых при целевых 10,1% на 2026 год. Значительно выше плана.

Выплаты за январь–март составили 39,08 руб. на пай (11,9% годовых — ровно по плану). По финмодели план 39,47 руб. за квартал. Отклонение меньше рубля.

Суммарная доходность (рост РСП + аренда) — 23,7% годовых при целевых 22% на 2026 год.

И это при действующем кредите: процентные платежи в 2025 году составили 122 млн руб., а в 2026 по плану 96 млн руб. Без долговой нагрузки картина была бы еще лучше.

Вакансия и операционка

Вакансия 1%, без изменений с прошлого квартала. Презентация и финмодель закладывали 0% с ноября 2022 года, так что формально отклонение есть. На практике — одна незанятая точка на фоне 92 арендаторов.

За квартал подписано 8 новых договоров (1,7% от GLA —арендопригодной площади), продлено 9 действующих (1,8% от GLA).

Посещаемость выросла на 1% — небольшой рост на фоне замедляющейся потребительской активности по всей стране.

Допэмиссия

По финансовой модели возврат кредита (1,26 млрд руб.) запланирован на 2026 год. Источник — допвыпуск паев на эту сумму. Первый раунд SPO (апрель 2026) закрыт успешно: привлечено 200 млн руб.

Также УК разместила паи по 1418 руб. на 50 млн руб. в стакане 24 апреля и 8 мая. Суммарно с учетом SPO около 24% от нужной суммы. УК планирует продолжать раунды до полного закрытия объема.

Фонд продолжает обслуживать кредит и платить проценты. После полной докапитализации эти деньги пойдут пайщикам.

Биржевая цена и РСП

В прошедшем квартале пай стоил на бирже в среднем около 1 350 руб. При РСП 1 369,77 руб. дисконт ~1,6% небольшой, но показательный.

При всех преимуществах самого объекта, рынок оценивает пай чуть ниже расчётной стоимости, пока кредит не погашен и допэмиссия не закрыта.

Логика понятна: пайщики закладывают риск затяжной докапитализации. Если SPO пройдёт по плану и кредит будет закрыт, дисконт, скорее всего, сократится.

Осторожности инвесторам также добавляет макроэкономическая ситуация и рынок торговых центров.

Макро и рынок ТЦ

Потребительская активность. Оборот розничной торговли за 2025 год вырос на 2,6%, против 7,2% в 2024-м.

Индекс потребительской уверенности на конец 2025 минус 11%. Для ТЦ, где часть аренды привязана к товарообороту арендаторов, это давление на рост арендного потока.

Пока Сокольники показывают плюс 1% по посещаемости, значит, объект работает лучше рынка. Но тренд стоит отслеживать.

Рынок ТЦ Москвы. Вакантность на конец 2025 5,5%, снижение на 0,9 п.п. за год. На этом фоне 1% вакансии в Сокольниках — одна из лучших цифр в городе.

Ввод новых площадей в 2025 году почти вдвое больше 2024-го. Звучит тревожно, но весь новый ввод — это районные и микрорайонные объекты. ТЦ такого уровня у метро в этой локации больше не появилось, Сокольники по-прежнему единственные.

Итог

Итоги квартала: все ключевые показатели в рамках финмодели. Операционно ТЦ держится хорошо, рыночный контекст пока не влияет на результат.

Первый раунд SPO закрыт, впереди следующие. Чем быстрее фонд соберет нужные 1,26 млрд, тем раньше проценты по кредиту перейдут в выплаты пайщикам. Динамику докапитализации стоит держать в поле зрения — она и определит, как фонд войдет в 2027 год.

А вы участвовали в SPO или купили паи на бирже?

Интересна тема ЗПИФ недвижимости — больше разборов в телеграм-канале| MAX.