Есть 10млн р - что выбрать квартиру или инвестиции в 2026г? Разбор с конкретными цифрами!

Представьте ситуацию: у вас на руках 10 миллионов рублей и вы думаете, куда их пристроить, чтобы капитал рос и приносил доход.

На ум приходит два варианта:

1. Купить квартиру
2. Инвестировать

Поскольку у меня за плечами 6-летний опыт инвестирования (портфель 8,4 млн) и за свою жизнь я купил 4 квартиры (последнюю полгода назад за 9 млн), я отлично понимаю подводные камни обеих историй. Давайте сегодня честно, без воды и на конкретных цифрах разберем, какой вариант вложения выгодней!

Чтобы не пропустить новые посты, подписывайтесь на мой телеграм-канал. Там много другого полезного контента.

Квартира за 10 млн

Предположим, мы купим однушку за 10 млн р и сдадим её. Сколько будем ежемесячно получать на руки?

Средняя доходность от аренды в крупных городах-миллионниках сейчас болтается в районе 5-6% годовых. Однушку, стоимостью около 10млн р можно сдать за 45-50 тысяч в месяц. Грязными это около 550-600 тысяч в год.

На скрине конкретные примеры в подмосковном Зеленограде:

Но из этих денег стоит вычесть возможные расходы на:

1. Налог
2. Коммуналку
3. Ремонт
4. Простои

В сухом остатке чистыми выйдет 4-5% годовых.

Плюсы квартиры:

• Ты её видишь, трогаешь, можешь заехать и жить сам.
• Нет волатильности, как в инвестициях. Квартира не может рухнуть на -20% в цене за день, а исторически цена на недвижимость только растёт.

Минусы квартиры:

• Низкая ликвидность. Продать быстро без скидки проблематично.
• Низкая реальная доходность (4-6% годовых).
• Требует ручного управления — поиск арендаторов и решение бытовых проблем (например, залив соседей, поломка техники и т.д.).

Инвестиции на 10 млн

Мой портфель, который я собирал 6 лет, сейчас приносит мне пассивный доход более 72 000 рублей в месяц чистыми с учётом снятых налогов (скрин моего портфеля из сервиса учёта инвестиций):

Это с капитала 8.4млн р, а если бы у меня было 10 млн, цифры были бы за 85000р\мес.

Плюсы инвестиций:

• Потенциал пассивной доходности. Дивиденды при вложении одной и той же суммы, дают больший доход, чем приносит аренда за квартиру даже сейчас, на фоне отмены и урезания выплат многими эмитентами.
• Ликвидность. Портфель можно продать за секунду нажатием одной кнопки. С квартирой такой фокус не пройдёт.
• Пассив. Купил и получаешь дивиденды. Не надо искать арендаторов, чинить унитазы и решать вопросы с возможным заливом соседей.

Минусы инвестиций:

• Нужны определённые знания. Инвестировать сложнее, чем просто купить квартиру.
• Риски и нервы. Да, рынок прыгает! Например, на фоне начала СВО, мой портфель падал на -37% (затем восстановился!). Не каждый сможет спокойно сидеть и смотреть, как его капитал уменьшается почти в вдвое!

Подведём итоги:

Одна и та же сумма, вложенная в фондовый рынок, будет приносить как минимум в 2 раза больше пассивного дохода, чем в недвижимость! Подчеркну - я говорю именно про пассивный доход и НЕ учитываю возможность роста стоимости акций или роста стоимости квартиры.

Заключение

Поначалу я думал, что достаточно найти одну «золотую жилу», вроде дивидендных акций и создавать на основе них источник пассивного дохода. Но очевидно, это не лучшая стратегия! Потому что настоящая финансовая независимость строится из разных активов. Диверсификация — наше всё! Это не просто модное слово, а единственный способ не прогореть. Именно так можно создать ту самую «Жизнь инвестора» на пассивный доход, о которой я здесь рассказываю.

Поэтому моя стратегия сейчас — это симбиоз:

1. Недвижимость — для спокойствия. Да, если бы я не вывел часть денег из рынка, сегодня на счету было бы 16 млн р, а пассивный доход составлял бы 140–150тр в месяц. Цифры красивые. НО. Недвижимость дает чувство абсолютной безопасности и сохранности капитала. Это бетон, который всегда с тобой.
2. Акции — для прибыли. Рынок цикличен. Ситуация на рынке рано или поздно изменится, особенно когда завершится СВО. Акции выстрелят, а дивиденды платятся и так, даже сейчас, в сложный период.

А вы что думаете? Пишите в комментариях, всегда интересно пообщаться с единомышленниками!

Подписывайтесь на мой Telegram-канал! Там ещё больше свежего и полезного контента.

➡️СЕРВИС, в котором я веду учёт инвестиций!
| ЮТУБ | РУТУБ | ВК | канал в MAX