Поколение аренды
Я внимательно посмотрел на свежую статистику по США — и тренд показательный. Молодые американцы все чаще выбирают не дом, а брокерский счет.
Почему мы сейчас с вами обсудим эту тему? Всё просто, друзья. Я уже добрый десяток лет вижу один устойчивый тренд. Всё, что происходит в США с точки зрения социума — так или иначе перетекает плавно к нам спустя 3-5 лет.
И вот покупка жилья стала для американцев экономически невыгодной. И вместо накопления на первый взнос деньги идут в их рынок.
По данным JPMorgan Chase Institute, доля людей 25–39 лет, регулярно пополняющих брокерские счета, за 10 лет выросла более чем в три раза — до 14,4%.
Еще показательнее цифра среди 26-летних: если в 2015 году инвестировал лишь каждый двенадцатый, то к 2025 году — уже 40%.
Это уже не мода. Это смена финансовой логики и причина проста: математика.
Жилье дорожает быстрее, чем молодые успевают копить на взнос. Ставки по ипотеке держатся высоко, а ежемесячный платеж часто превышает аренду на 30–50%.
Пример: Одна из героинь исследования вложила $10 000 в индексные фонды вместо первоначального взноса. За шесть лет портфель вырос на 66%. И главное — ликвидность. Акции можно продать в любой момент. Дом — нет.
Молодые инвесторы мыслят через сложный процент, а не через «собственность ради статуса».
Аналитики Moody’s Analytics посчитали модель на 30 лет:
✔️ доход семьи: $150 000 в год
✔️ покупка дома за $500 000 (ипотека 6,25%, взнос 20%)
✔️ платеж ≈ $3 546 в месяц
✔️ альтернатива: аренда за $2 500 и инвестирование разницы ($1 000 в месяц) под 10%
Результат через 30 лет: арендатор с инвестициями — капитал около $2,82 млн, владелец дома — примерно $1,62 млн
Разница — $1,19 млн в пользу рынка.
Да, модель требует дисциплины. Инвестиции можно остановить. Ипотеку — нет. Но само сравнение меняет мышление поколения.
Дополнительный фактор — климатические риски. Часть молодежи не хочет связывать капитал с недвижимостью в регионах, где пожары, ураганы и страховые тарифы становятся новой нормой.
Еще один штрих: с 2000 года доля молодых (18–39 лет) среди покупателей жилья в США снизилась с 51% до 44%. Перелом начался после 2012 года — с ускорением роста цен.
Что я из этого вижу как инвестор.
⚠️ Жилье перестало быть «безальтернативным фундаментом».
⚠️ Молодые выбирают гибкость и ликвидность.
⚠️ Парадигма смещается от «купить и держать дом» к «создавать капитал через рынок».
❗️ Это важный сигнал и для нас.
Когда новое поколение начинает массово считать сложный процент — меняется структура спроса, финансовых продуктов и даже городской экономики.
Вопрос уже не в том, что лучше — квартира или ETF. Вопрос в том, готовы ли вы мыслить на горизонте 20–30 лет, а не одного цикла роста цен.
И дополнительно проецируйте опыт молодых американцев на нас с вами. Наша молодежь также не может позволить себе покупку жилья из-за непомерных цен. Всё, что им хоть как-то доступно сейчас — аренда и фондовый рынок. А кому-то и вовсе приходится выбирать в пользу выживания, а не накопления.
🎁 Подарок для роста капитала
Друзья, благодарю всех за поддержку и дарю каждому подписчику моего Телеграм канала свою авторскую книгу «Культура финансов».
Подписывайтесь и забирайте подарок!
А вот чем пренебречь нельзя, так это тем, что ипотечный процент неизменен и платёж условно тоже. Т.е. он со временем будет занимать всё меньшую долю из дохода (т.к. последний индексируется как минимум на инфляцию). Непоятно учтено ли это в расчете.
Ну а так выгода описанного очевидна. Инвестирование под 10% годовых при инфляции ниже 3% — это толковое решение.
Другое дело, у них кроме печати денег, население выросло в 1,5 раза за 35 лет, те есть объективная причина роста цен. У нас же население если только не сократилось.
а еще в США в 3 раза больше метров на человека чем в рф и для того чтобы хотяб приблизиться к США надо построить в три раза больше чем есть всего жилья в рф сегодня
во-первых, непонятно зачем догонять.
во-вторых, в рф не учитываются дачи, которые не ижс, а с их учетом уже давно догнали и перегнали
А они стоимость дома то у чувака с ипотекой не забыли в активы занести?))
Причем стоимость то эта тоже растет постепенно.
Немного не так. Аренду выбирает в основном поколение пришлых.
А местные дома, как и всегда.
И вся суть тренда, который Вы пытаетесь описАть заключается в двух словах — «нет денег» :)
worldpopulationreview.com/country-rankings/total-fertility-rate
John Wayne, ну нет, фертильность как раз таких растёт за счёт хирургического вмешательства и фармацевтики. Тот организм который раньше не мог родить в силу возраста, сейчас может спокойно родить. Квоты на ЭКО в России к примеру бесплатные есть. А в той же Японии и Корее люди способны это оплатить (цена ~400 тысяч рублей при их медианной ЗП). Хотя тут надо разбираться, не сильно мой профиль.
Вот РФ за пример, когда Вован закрыл долги СССР, финансирование пошло в мат.капитал. Сама эта выплата кривую рождаемости изменила, но не повернула. Так что если будут строить такое жильё которое как конструктор можно менять, и за каждого ребёнка будут давать 12 квадратов, это всё равно повлияет.
Пример строительный бум после 2 мировой в СССР, население +50% за 50 лет. Как раз там и были эти конструкторские коммуналки, и в зависимости от количества детей давали квартиры, пример мой дед и бабушка получили по двушке так как детей было до 3. А вот по другой линии дедушка у которого 3 детей, дали 4 комнатную.
Копипаст ИИ Алиса:
Конец 1950-х — начало 1960-х годов — период строительного бума в СССР, когда началось массовое строительство типовых многоквартирных домов, известных как «хрущёвки».
Также строительный бум наблюдался в 1970-х — начале 1980-х годов — в этот период появилось множество серий типовых домов, которые отличались разнообразием планировок и архитектурных решений. Как только СССР развалился рождаемость упала. Есть ещё исследование которое показывает что рождаемость в стране хуже из-за показателя образования у женщин. То есть чем больше доступа к образованию тем меньше рождаемость. Потому что период рождения первенца падает на подготовку к экзаменам и сессиям.
Уверен что если государство будет помогать женщинам оставаться на плаву равенства в социуме при возможности родить в ~18-20 лет первенца, мы изменим кривую рождаемости. Но тут много но.
John Wayne, я хз мне государство дало 71 квадрат в ипотеку на 30 лет с платежом 37к как раза таки за счёт рождённого ребёнка. Бетон это садик рядом, школа/универ рядом, больница рядом, все доставки и досуг тоже в шаговой доступности, ровно как и работа рядом. Так что я бы сказал это дело вкуса, если кому то для рождения ребёнка сельская местность появляется закономерный вопрос почему они не рвутся туда ехать жить? У нас как раз уровень урбанизации растёт и все прут в города. Это может и нездоровая среда, но всё же оптимальная для рождаемости.
Сравнивать дикий и цивилизованный мир не корректно. За последние 200 лет дикие животные и растения не стали жить лучше, а вот человек начиная с антибиотиков уже увеличил средний возраст в 2 раза. ЭКО ещё недавно было дикостью вторжения в что то сакральное и личное, сегодня же это обычная процедура. Уж не говоря о количестве фармацевтический изделий которые могут останавливать и разгонять естественные процессы, которые раньше становились не излечимыми составляющими в человеке (виагра 1998 год создания и тд).
Енох, относительно урбанизации существует фундаментальное противоречие (как и во многом в природе). С точки зрения экономической деятельности, чем кучнее — тем лучше. С точки зрения образования и саморазвития тоже. С точки же зрения здоровья и рождаемости, чем рассредоточеннее — тем лучше. Вот такая обратная закономерность. В города рвутся за деньгами, про второй фактор никто не думает.
Детские сады в шаговой доступности — это для вас хорошо, а вы детей спросите, что им надо. Я вот лично помню, что всё раннее детство завидовал родственникам из деревни. Потому что они на природе весь день, а я среди бетона и асфальта. Ну и есть ещё психологический аспект: даже при прочих равных, люди активно размножаются, когда людей вокруг мало, и плохо размножаются, когда людей вокруг много.
Всё, что вы пишете про медицину — это просто от непонимания вами сути вопроса. Здоровье — это генетическая программа. И сам человек — это программа. Программа, которая берёт строительный материал из окружающей среды и выстраивает по этой программе тело. Исправить эту программу никакой медициной нельзя. Сломать можно. Поэтому никому медицина в базовом смысле здоровья не добавила. И реальная продолжительность жизни существенно снижается, несмотря на всю лукавую статистику. Текущее поколение менее здорово, чем их родители, родители менее здоровы, чем бабушки и дедушки, а самые здоровые, по наблюдениям, были прабабушки и прадедушки, которые ещё в царские времена родились. А малая средняя продолжительность жизни была в статистике раньше из-за высокой детской смертности. Но уж зато кто в детстве выжил, тот дожил до глубокой старости, и лет до 70 на здоровье не жаловался вообще. Сейчас у молодёжи массово встречаются болезни, которые раньше (лет 100 назад) наблюдались только у стариков. Медицина много узнала об устройстве тела человека. Но улучшить его — это задача для человека недостижимая.
Долгосрочная доха индексов акций общедоступна. Как и динамика инфляции и динамика цен жилого квадрата. Адекватные сравнят и посчитают, а потребляшек всё равно уже не спасти. Их удел вкалывать до пенсии и потом погружаться в нищету.
1. В среднем американец переезжает около 11 раз за свою жизнь. В период с 18 до 45 лет американцы совершают в среднем пять-шесть переездов.
Вывод — Это не молодежь сейчас предпочитает аренду, это давно так происходит.
2. И вместо накопления на первый взнос деньги идут в их рынок… ???… Чтобы копить и накопить, заначку надо куда то разместить. Это не ВМЕСТО, это один из инструментов. Причем для россиян, в отличие от амеров — стремный высокорисковый...
3. Всё, что происходит в США (и Европе) с точки зрения социума — так или иначе перетекает плавно к нам спустя 3-5 лет.
Согласен, раньше так и было. Но у нас сейчас так не будет… На семейной ипотеке последних лет молодежь отмигрировала в крупные города и привязала себя на много лет к этой недвиге. Аренда остается для остальных.
Но они забыли ещё учесть сумму первоначального платежа $100 тыс., которую арендатор также мог инвестировать.
Кроме того, стоимость аренды за 30 лет кратно вырастет.
Аналитики, ля.
И наоборот.
Но и инвестиции под среднегодовые 10% тоже повыгоднее чем арендные с инфляцией 6%+3%. Тем более что у арендатора ещё и отсутствуют траты на амортизацию+ремонты+налог. Так что тут надо углублённее пересчитывать за «аналитиками».
В Калифорнии в 2025 году произошёл тихий, но страшный рекорд: 18% всех сделок с недвижимостью — почти 60 000 домов — были переданы по наследству. Не куплены. Не заработаны. Унаследованы. Это вдвое больше, чем в среднем по стране, и это самый высокий показатель за всю историю наблюдений с 1995 года .
Шерил Норрис, 76-летняя антикварный дилер из Северной Калифорнии, владеет двумя домами. Её 35-летний сын Джеймсон подрабатывает водителем в райдшеринге. Купить собственный дом он не сможет никогда.
«Даже грустно, что наследство — это их лучший шанс на собственное жильё», — говорит Шерил .
Дом, который она купила в 1988 году за $149 000, сейчас стоит около $600 000. Второй дом, оценённый в $281 500 в 1985 году, сейчас стоит $1.8 миллиона. Джеймсон говорит: «Довольно депрессивно понимать, что мне практически невозможно купить своё жильё — хотя я очень благодарен» .
Добро пожаловать в Америку 2026 года. Страну, где единственный надёжный путь к собственному дому — это дождаться смерти родителей.
Вы похоже не очень знакомы какой рынок труда последние пару лет.
А так все благоволим удлинение продолжительности жизни.
Везде сейчас высокие цены не недвижку. Хотела бы я взять ипотеку под месячный платеж квартиры, в которой я сейчас живу. Но таких платежей нет.
У людей нет возможности взять ипотеку, поэтому я выбираю аренду. У них нет выбора.
Когда-то думал, что детям надо купить жилье, как настойчиво вещает старшее поколение, а сейчас думаю, что вместо квартиры полезнее дать денег на брокерский счёт и научить зарабатывать без лудоманства.
>Когда-то думал, что детям надо купить жилье, как настойчиво вещает старшее поколение, а сейчас думаю, что вместо квартиры полезнее дать денег на брокерский счёт и научить зарабатывать без лудоманства.
Все просто, недвижка выросла в цене и ты не можешь ничего купить, кроме бумажек, которые у тебя государство в любой момент заблокирует и отберет.
В США нереально фонда растёт уже какой год. Просто наплевав на всё в неё вкидывают тонны денег.
Вообще почти не надо никаких мозгов иметь при инвестировании там. Тупо купил почти любую компанию из топ-50 — вот тебе 100% за 3-4 года в худшем случае.
Плакать, что нас выкинули из этого праздника жизни я не собираюсь, но очень хочется.
Тимофей, сделай, пожалуйста, маркировку для ИИ аккаунтов, допустим более 60% текста написано ИИ - пост получил значок Ai
Сейчас же я имею квартиру стоимостью 7млн и ничего не платил 15лет. Это все что надо знать о рынке акций рф.
Сценарий 1. «Покупка жилья»
> 7 млн — (7 млн х 15 лет x 3%) годовая амортизация = 4.5 млн
Сценарий 2. «Акции и аренда»
> 2 млн x 2 + (2 млн х 15 лет x 8%) див. доходность — (15 тыс аренда х 15 лет) -> 4 млн (капитал) + 6 млн (дивиденд) — 2.7 млн (аренда) = 7.3 млн