Поколение аренды
Я внимательно посмотрел на свежую статистику по США — и тренд показательный. Молодые американцы все чаще выбирают не дом, а брокерский счет.
Почему мы сейчас с вами обсудим эту тему? Всё просто, друзья. Я уже добрый десяток лет вижу один устойчивый тренд. Всё, что происходит в США с точки зрения социума — так или иначе перетекает плавно к нам спустя 3-5 лет.
И вот покупка жилья стала для американцев экономически невыгодной. И вместо накопления на первый взнос деньги идут в их рынок.
По данным JPMorgan Chase Institute, доля людей 25–39 лет, регулярно пополняющих брокерские счета, за 10 лет выросла более чем в три раза — до 14,4%.
Еще показательнее цифра среди 26-летних: если в 2015 году инвестировал лишь каждый двенадцатый, то к 2025 году — уже 40%.
Это уже не мода. Это смена финансовой логики и причина проста: математика.
Жилье дорожает быстрее, чем молодые успевают копить на взнос. Ставки по ипотеке держатся высоко, а ежемесячный платеж часто превышает аренду на 30–50%.
Пример: Одна из героинь исследования вложила $10 000 в индексные фонды вместо первоначального взноса. За шесть лет портфель вырос на 66%. И главное — ликвидность. Акции можно продать в любой момент. Дом — нет.
Молодые инвесторы мыслят через сложный процент, а не через «собственность ради статуса».
Аналитики Moody’s Analytics посчитали модель на 30 лет:
✔️ доход семьи: $150 000 в год
✔️ покупка дома за $500 000 (ипотека 6,25%, взнос 20%)
✔️ платеж ≈ $3 546 в месяц
✔️ альтернатива: аренда за $2 500 и инвестирование разницы ($1 000 в месяц) под 10%
Результат через 30 лет: арендатор с инвестициями — капитал около $2,82 млн, владелец дома — примерно $1,62 млн
Разница — $1,19 млн в пользу рынка.
Да, модель требует дисциплины. Инвестиции можно остановить. Ипотеку — нет. Но само сравнение меняет мышление поколения.
Дополнительный фактор — климатические риски. Часть молодежи не хочет связывать капитал с недвижимостью в регионах, где пожары, ураганы и страховые тарифы становятся новой нормой.
Еще один штрих: с 2000 года доля молодых (18–39 лет) среди покупателей жилья в США снизилась с 51% до 44%. Перелом начался после 2012 года — с ускорением роста цен.
Что я из этого вижу как инвестор.
⚠️ Жилье перестало быть «безальтернативным фундаментом».
⚠️ Молодые выбирают гибкость и ликвидность.
⚠️ Парадигма смещается от «купить и держать дом» к «создавать капитал через рынок».
❗️ Это важный сигнал и для нас.
Когда новое поколение начинает массово считать сложный процент — меняется структура спроса, финансовых продуктов и даже городской экономики.
Вопрос уже не в том, что лучше — квартира или ETF. Вопрос в том, готовы ли вы мыслить на горизонте 20–30 лет, а не одного цикла роста цен.
И дополнительно проецируйте опыт молодых американцев на нас с вами. Наша молодежь также не может позволить себе покупку жилья из-за непомерных цен. Всё, что им хоть как-то доступно сейчас — аренда и фондовый рынок. А кому-то и вовсе приходится выбирать в пользу выживания, а не накопления.
🎁 Подарок для роста капитала
Друзья, благодарю всех за поддержку и дарю каждому подписчику моего Телеграм канала свою авторскую книгу «Культура финансов».
Подписывайтесь и забирайте подарок!
А вот чем пренебречь нельзя, так это тем, что ипотечный процент неизменен и платёж условно тоже. Т.е. он со временем будет занимать всё меньшую долю из дохода (т.к. последний индексируется как минимум на инфляцию). Непоятно учтено ли это в расчете.
Ну а так выгода описанного очевидна. Инвестирование под 10% годовых при инфляции ниже 3% — это толковое решение.
и ник то в замен квартир в новостройках не дает, ни реновации, ничего,
Катания центр города
Хотя конкретно тут ключевой, вероятно, иной фактор: исторический Центр города всегда охраняется от новой застройки. А тем более ещё и высотной. У нас же тоже реновация не вся из бюджета, а преимущественно за счёт того, что сносятся НЕисторические типовые низкоэтажки, а на их месте девелоперу разрешается построить высотки, где появившиеся дополнительные квадраты реализовать на рыночных условиях.
когда в замен старых квартир не будут выдавать новые,
квартиры под снос будут продаваться за пару миллионов рублей,
ровно на первый взнос по ипотеке
Тем более что товарный бетон вне сейсмических зон простоит без проблем векА, знай себе внутренние коммуникации меняй раз в полвека, на которые и так давно взносы с жильцов собирают. Делов то.
Другое дело, у них кроме печати денег, население выросло в 1,5 раза за 35 лет, те есть объективная причина роста цен. У нас же население если только не сократилось.
а еще в США в 3 раза больше метров на человека чем в рф и для того чтобы хотяб приблизиться к США надо построить в три раза больше чем есть всего жилья в рф сегодня
во-первых, непонятно зачем догонять.
во-вторых, в рф не учитываются дачи, которые не ижс, а с их учетом уже давно догнали и перегнали
А они стоимость дома то у чувака с ипотекой не забыли в активы занести?))
Причем стоимость то эта тоже растет постепенно.
Немного не так. Аренду выбирает в основном поколение пришлых.
А местные дома, как и всегда.
И вся суть тренда, который Вы пытаетесь описАть заключается в двух словах — «нет денег» :)
worldpopulationreview.com/country-rankings/total-fertility-rate
John Wayne, ну нет, фертильность как раз таких растёт за счёт хирургического вмешательства и фармацевтики. Тот организм который раньше не мог родить в силу возраста, сейчас может спокойно родить. Квоты на ЭКО в России к примеру бесплатные есть. А в той же Японии и Корее люди способны это оплатить (цена ~400 тысяч рублей при их медианной ЗП). Хотя тут надо разбираться, не сильно мой профиль.
Вот РФ за пример, когда Вован закрыл долги СССР, финансирование пошло в мат.капитал. Сама эта выплата кривую рождаемости изменила, но не повернула. Так что если будут строить такое жильё которое как конструктор можно менять, и за каждого ребёнка будут давать 12 квадратов, это всё равно повлияет.
Пример строительный бум после 2 мировой в СССР, население +50% за 50 лет. Как раз там и были эти конструкторские коммуналки, и в зависимости от количества детей давали квартиры, пример мой дед и бабушка получили по двушке так как детей было до 3. А вот по другой линии дедушка у которого 3 детей, дали 4 комнатную.
Копипаст ИИ Алиса:
Конец 1950-х — начало 1960-х годов — период строительного бума в СССР, когда началось массовое строительство типовых многоквартирных домов, известных как «хрущёвки».
Также строительный бум наблюдался в 1970-х — начале 1980-х годов — в этот период появилось множество серий типовых домов, которые отличались разнообразием планировок и архитектурных решений. Как только СССР развалился рождаемость упала. Есть ещё исследование которое показывает что рождаемость в стране хуже из-за показателя образования у женщин. То есть чем больше доступа к образованию тем меньше рождаемость. Потому что период рождения первенца падает на подготовку к экзаменам и сессиям.
Уверен что если государство будет помогать женщинам оставаться на плаву равенства в социуме при возможности родить в ~18-20 лет первенца, мы изменим кривую рождаемости. Но тут много но.
John Wayne, я хз мне государство дало 71 квадрат в ипотеку на 30 лет с платежом 37к как раза таки за счёт рождённого ребёнка. Бетон это садик рядом, школа/универ рядом, больница рядом, все доставки и досуг тоже в шаговой доступности, ровно как и работа рядом. Так что я бы сказал это дело вкуса, если кому то для рождения ребёнка сельская местность появляется закономерный вопрос почему они не рвутся туда ехать жить? У нас как раз уровень урбанизации растёт и все прут в города. Это может и нездоровая среда, но всё же оптимальная для рождаемости.
Сравнивать дикий и цивилизованный мир не корректно. За последние 200 лет дикие животные и растения не стали жить лучше, а вот человек начиная с антибиотиков уже увеличил средний возраст в 2 раза. ЭКО ещё недавно было дикостью вторжения в что то сакральное и личное, сегодня же это обычная процедура. Уж не говоря о количестве фармацевтический изделий которые могут останавливать и разгонять естественные процессы, которые раньше становились не излечимыми составляющими в человеке (виагра 1998 год создания и тд).
Енох, относительно урбанизации существует фундаментальное противоречие (как и во многом в природе). С точки зрения экономической деятельности, чем кучнее — тем лучше. С точки зрения образования и саморазвития тоже. С точки же зрения здоровья и рождаемости, чем рассредоточеннее — тем лучше. Вот такая обратная закономерность. В города рвутся за деньгами, про второй фактор никто не думает.
Детские сады в шаговой доступности — это для вас хорошо, а вы детей спросите, что им надо. Я вот лично помню, что всё раннее детство завидовал родственникам из деревни. Потому что они на природе весь день, а я среди бетона и асфальта. Ну и есть ещё психологический аспект: даже при прочих равных, люди активно размножаются, когда людей вокруг мало, и плохо размножаются, когда людей вокруг много.
Всё, что вы пишете про медицину — это просто от непонимания вами сути вопроса. Здоровье — это генетическая программа. И сам человек — это программа. Программа, которая берёт строительный материал из окружающей среды и выстраивает по этой программе тело. Исправить эту программу никакой медициной нельзя. Сломать можно. Поэтому никому медицина в базовом смысле здоровья не добавила. И реальная продолжительность жизни существенно снижается, несмотря на всю лукавую статистику. Текущее поколение менее здорово, чем их родители, родители менее здоровы, чем бабушки и дедушки, а самые здоровые, по наблюдениям, были прабабушки и прадедушки, которые ещё в царские времена родились. А малая средняя продолжительность жизни была в статистике раньше из-за высокой детской смертности. Но уж зато кто в детстве выжил, тот дожил до глубокой старости, и лет до 70 на здоровье не жаловался вообще. Сейчас у молодёжи массово встречаются болезни, которые раньше (лет 100 назад) наблюдались только у стариков. Медицина много узнала об устройстве тела человека. Но улучшить его — это задача для человека недостижимая.
Долгосрочная доха индексов акций общедоступна. Как и динамика инфляции и динамика цен жилого квадрата. Адекватные сравнят и посчитают, а потребляшек всё равно уже не спасти. Их удел вкалывать до пенсии и потом погружаться в нищету.
1. В среднем американец переезжает около 11 раз за свою жизнь. В период с 18 до 45 лет американцы совершают в среднем пять-шесть переездов.
Вывод — Это не молодежь сейчас предпочитает аренду, это давно так происходит.
2. И вместо накопления на первый взнос деньги идут в их рынок… ???… Чтобы копить и накопить, заначку надо куда то разместить. Это не ВМЕСТО, это один из инструментов. Причем для россиян, в отличие от амеров — стремный высокорисковый...
3. Всё, что происходит в США (и Европе) с точки зрения социума — так или иначе перетекает плавно к нам спустя 3-5 лет.
Согласен, раньше так и было. Но у нас сейчас так не будет… На семейной ипотеке последних лет молодежь отмигрировала в крупные города и привязала себя на много лет к этой недвиге. Аренда остается для остальных.
Но они забыли ещё учесть сумму первоначального платежа $100 тыс., которую арендатор также мог инвестировать.
Кроме того, стоимость аренды за 30 лет кратно вырастет.
Аналитики, ля.
И наоборот.
Но и инвестиции под среднегодовые 10% тоже повыгоднее чем арендные с инфляцией 6%+3%. Тем более что у арендатора ещё и отсутствуют траты на амортизацию+ремонты+налог. Так что тут надо углублённее пересчитывать за «аналитиками».
В Калифорнии в 2025 году произошёл тихий, но страшный рекорд: 18% всех сделок с недвижимостью — почти 60 000 домов — были переданы по наследству. Не куплены. Не заработаны. Унаследованы. Это вдвое больше, чем в среднем по стране, и это самый высокий показатель за всю историю наблюдений с 1995 года .
Шерил Норрис, 76-летняя антикварный дилер из Северной Калифорнии, владеет двумя домами. Её 35-летний сын Джеймсон подрабатывает водителем в райдшеринге. Купить собственный дом он не сможет никогда.
«Даже грустно, что наследство — это их лучший шанс на собственное жильё», — говорит Шерил .
Дом, который она купила в 1988 году за $149 000, сейчас стоит около $600 000. Второй дом, оценённый в $281 500 в 1985 году, сейчас стоит $1.8 миллиона. Джеймсон говорит: «Довольно депрессивно понимать, что мне практически невозможно купить своё жильё — хотя я очень благодарен» .
Добро пожаловать в Америку 2026 года. Страну, где единственный надёжный путь к собственному дому — это дождаться смерти родителей.
Везде сейчас высокие цены не недвижку. Хотела бы я взять ипотеку под месячный платеж квартиры, в которой я сейчас живу. Но таких платежей нет.
У людей нет возможности взять ипотеку, поэтому я выбираю аренду. У них нет выбора.
Когда-то думал, что детям надо купить жилье, как настойчиво вещает старшее поколение, а сейчас думаю, что вместо квартиры полезнее дать денег на брокерский счёт и научить зарабатывать без лудоманства.