❓ Фонды недвижимости – пузырь или специфика расчетов?
Добрый день, друзья!
На днях Росстат опубликовал данные об индексах цен на российском рынке жилья. Я отслеживаю эту статистику для ежегодной оценки доходности инвестиций в недвижимость (см. оценку за 2024 год).
Проводя расчеты, я обнаружил любопытную аномалию, которую хотел бы обсудить со Смарт-Лабовцами.
По оценке Росстата цены на вторичном рынке недвижимости в среднем по РФ за 2025 год выросли на 4%. По данным СберИндекса рост цен на вторичное жильё составил 8%. Цены на московское жильё (MREDC) за 2025 год выросли на 12%.
👉 А индекс фондов недвижимости полной доходности (MREFTR), рассчитываемый на основе цен паев ЗПИФов, инвестирующих в недвижимость (Современные Фонды Недвижимости, Сбережения плюс РД, Современный арендный бизнес и др.), за 2025 год вырос на 43% (!!!).
С одной стороны, доходность индекса фондов недвижимости действительно должна быть больше ценовой динамики жилья, поскольку MREFTR помимо цен на недвижимость учитывает и доходы от аренды.
Можно предположить, что рост цен коммерческой недвижимости превышает жилую (к сожалению, точной статистики цен на коммерческую недвижимость за 2025 г. мне найти не удалось). Это также может обуславливать опережающую доходность фондов недвижимости.
В то же время, доходность фондов недвижимости настолько выше среднерыночной, что возникают сомнения в обоснованности такого роста: с конца 2024 года по сегодняшний день прирост MREFTR составил 54% (см. график), более чем в два раза опережая облигационный индекс RGBITR (про индекс акций я вообще молчу).
В связи с этим хотелось бы обратиться к Смарт-Лабовцам с вопросом о причинах такого феноменального роста. Возможно, специфика ценообразования паёв фондов недвижимости порождает такой эффект? Может быть цены на коммерческую недвижимость в Подмосковье выросли в два раза? Или есть иные причины опережающей доходности MREFTR?
Буду благодарен Смарт-Лабовцам за помощь в понимании причин этой аномалии. Оставляйте свои мнения и версии в комментариях.
❗ P. S. А может аномальная доходность – это признак огромного пузыря, образовавшегося в фондах недвижимости, и их котировки в ближайшее время повторят падение Самолёта?
У нас в основном фонды арендной складской недвижимости. Ставки аренды кратно выросли за последние годы, у многих фондов при этом переподписание долгосрочных договоров прошло в 24-25 годах (на картинке у Парус Лог), выросли выплаты за аренду в 1,5 раза, выросла и цена фонда, некоторые фонды выросли в цене на ожидании переподписания договоров аренды. Но запрыгивать в них уже поздно, ставка аренды на плато вышла. Картинки с аналитикой по рынку можно посмотреть, на сайте УК Парус.