«Кто умер, тот умер», или чем проблемы Самолёта грозят рынку недвижимости

Заместитель руководителя фракции Единая Россия, член комитета Госдумы по бюджету Виктор Селиверстов довольно жёстко отреагировал на запрос о господдержке со стороны Самолёта 

По его словам, размер дыры равен годовому бюджету небольшой области или республики – напомню, Самолёт просил 50 млрд рублей в обмен на 25% акций своей компании. В виде субсидии или же в кредит (льготный). 

«И они предлагают закрытие вот таким простым способом. А когда она накапливалась, эта дыра, о чем они думали, интересно?» − заявил депутат.

Похожее мнение высказала зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светланы Разворотневой. По её словам, бюджет сейчас не в том положении, чтобы поддерживать бизнес, даже системно значимый.

«Кто умер, тот умер, и сам виноват. Просто поддерживать бизнес, который потом будет опять неэффективно продолжать работать, ну, никакого бюджета на это не хватит», – сказала она.

Так и хочется воскликнуть: да неужели?! До депутатов на 4-й год ведения СВО и выделения бюджета убыточным бизнесам стало доходить, что деньги в бюджете не резиновые, и их надо бы экономить! Главное, чтобы это до Минфина тоже дошло.

Я напомню, что в 2015 году в России уже банкротился крупнейший застройщик страны – СУ-155. Он сдавал по 1 млн квадратов в год. Но в итоге он тоже накопил долгов и вынужден был банкротиться – при этом его долг был меньше, чем у Самолёта – «всего» 30 млрд рублей. В итоге без жилья осталось около 30 тысяч пайщиков. 

После этого и ввели счета-эскроу, чтобы защитить дольщиков. И если вдруг Самолёт обанкротиться, то его стройки подхватят другие застройщики, которым банк передаст счета-эскроу. По крайней мере, так должно быть в теории – на практике таких крупных ликвидаций пока не было.

Вообще, проблема Самолёта на самом деле глубже, чем кажется. Вообще, почему возникла такая ситуация? 

А дело вот в чём. В России действует так называемая «семейная» ипотека. Суть её в том, что государство компенсирует заёмщику разницу между рыночной (банковской) и льготной ставкой по ипотеке (6%). Получается, что при рыночной ставке, скажем, 17,5% государство компенсирует банку 11,5% п.п. И это – напомню, деньги бюджета, т.е. наши с вами (уплаченными в виде НДФЛ, НДС и прочих налогов).

Помимо семейной, есть и другие льготные ипотеки – дальневосточная, айтишная, арктическая, докторская (какие-то возможно отменили, но не суть – они были раньше и по ним сейчас государство продолжает платить проценты).

‼️По самым скромным подсчётам, на льготную ипотеку государство тратит в год порядка 2,5 трлн рублей! Для сравнения: дыра в бюджете по итоге 2025 года, которую закрывали повышением НДС с 20% до 22%, равна 4,5 трлн рублей.

В этой ситуации выигрывали все, кроме государства (и налогоплательщиков):

✔️застройщики – они получали полную стоимость недвижимости от банков, клепая однотипные и далеко не самые хорошие по качеству квартирки эконом-класса

✔️банки – они выдавали горы льготных кредитов, получая компенсацию от государства (и отбивая свои затраты на кредиты в первые же годы за счёт того, что проценты выплачиваются в первую очередь)

✔️покупатели жилья – они смотрели только, чтобы платёж по ипотеке «вписывался» в их бюджет, если брали жильё для себя, и на разницу между платежом по ипотеке и аренде, если брали жильё под сдачу в наём

В итоге на рынке разбух пузырь. Цены гнули вверх все:

✔️застройщики – ведь квартиры улетали, как горячие пирожки, почему бы не повышать цены ещё?

✔️банки – ведь залоговая недвижимость должна всё время дорожать

✔️покупатели недвижки – ведь они рассчитывали перепродать дороже

Короч, всем было выгодно, чтобы цены росли, и так и было. А добавляло топлива в этот памп государство, которое компенсировало рыночную стоимость ипотеки всем участникам сделки. Иначе говоря, платило за банкет.

В итоге ипотека выдавалась под нерыночный процент – всего 6%.Это, как говорят бизнесмены, нерыночное преимущество. И именно оно подкосило весь рынок и оторвало его от реальных цен. 

Если бы ипотека была по рыночным ставкам, то рост цен сдерживался бы естественными факторами. Более того, по мере того, как ключевая ставка росла (и вместе с ней ставка по ипотеке) это преимущество становилось всё более весомым, и участники рынка стремились как можно быстрее «вписаться» в тему. 

А ведь высокий ключ должен был охладить спрос, т.е. в теории спрос на ипотеку должен был упасть – и сдержать рост цен. Но так как ЦБ РФ и Минфин не договорились, получилось наоборот: ЦБ РФ повышал ставку, а Минфин всё вольготнее раздавал кредиты.

И теперь возникла громадная проблема: никто не хочет оставаться крайним. Пузырь нужно сдувать, но этого не хочет никто:

✔️застройщики – почему что они набрали огромное количество объектов, надеясь на продолжающийся бесконечный рост (но деревья не растут до небес), и они продолжают надеясть «пересидеть» бурю

✔️банки – потому что потеряют огромное количество денег из-за падения стоимости залогового имущества + недополученная прибыль + компенсации + нужно будет покрыть дыру в балансе реальными деньгами

✔️покупатели недвижки – потому что не хотят терять недостроенное ещё жилье, а кто уже получил – не хотят падения её стоимости и своих доходов от сдачи в аренду (ведь цены на аренду явно пойдут вниз в кризис)

Все хотят, чтобы государство продолжало платить за этот банкет. И по логике менеджмента Самолёта, если не может дальше спонсировать льготную ипотеку, то пусть даст хотя бы субсидии.

Причина простая: скорее всего, в этой схеме первыми посыплются именно застройщики. Да, банки получат хороший удар в виде снижения стоимости залогового имущества, но теоретически смогут залить дыру в бюджете резервами (ну, или попросят субсидий у государства, а уж банкам государство всегда помогает).  

Владельцы недвижимости же окажутся самыми защищёнными (т.к. их деньги на счетах-эскроу, которые будут просто переданы другому застройщику). Да, они потеряют время (пока идёт банкротство и пока стройку передадут), и также получат упущенную выгоду. Но это меньшая проблема по сравнению с остальными.

Такие дела.

Уважаемые друзья и коллеги, приглашаю в телеграм-канал, в котором я разбираю финансовые отчёты, анализирую бизнес компаний, а также даю комментарии и отвечаю на ваши вопросы лично https://t.me/+qKgMZlaTaqZlN2Iy