7 млн рублей: что выгоднее — дивидендные акции или арендная квартира? Сравниваю на реальных цифрах
Уже почти 6 лет я целенаправленно формирую капитал на бирже, и сегодня на моем счете лежит почти 7 млн рублей. Но периодически меня посещает мысль: «А что, если бы я купил на эти деньги не дивидендные акции, а квартиру и сдавал её?»
Я решил не гадать, а провести сравнительный анализ: взять реальные цифры стоимости недвижимости в моем городе, текущие арендные ставки и доходность моего портфеля. Моя цель — понять, какой путь создания пассивного дохода эффективнее!
Мои инвестиции
На данный момент мой портфель выглядит так (скрин из сервиса учёта инвестиций): 
Недвижимость
Предположим, я решаю продать все свои активы и вложиться в недвижимость. На 7 млн рублей в моём городе (Дубна, Московская область) можно купить только однокомнатную квартиру с обычным ремонтом. Например такую:
На рынке аренды похожая квартира сдается примерно за 48 000 рублей в месяц:
На первый взгляд, расчет прост: 48 000р ежемесячно, или 576 000р в год. Годовая доходность составляет около 8%. Но в реальности из этой суммы нужно вычесть:
- Налог на доход от аренды (13%).
- Коммунальные платежи (которые, как правило, остаются на собственнике при долгосрочной аренде).
- Расходы на текущий и капитальный ремонт.
- Плату за управление (если пользоваться услугами риелтора).
- Периоды простоя между арендаторами, когда доход равен нулю.
С учетом всех этих затрат чистая доходность от долгосрочной аренды жилья редко превышает 5-6% годовых. А значит, мои 48 000 рублей на практике легко могут превратиться в 30 000 – 35 000 р чистого пассивного дохода.
Сколько я сейчас получаю пассивного дохода с инвестиций
Мой капитал почти в 7 млн рублей разделен на две части:
- 70% (4.8 млн р) дивидендные акции
- 30% (2.1 млн р) фонд ликвидности
Такой подход приносит мне два источника пассивного дохода:
- Дивиденды по акциям: в среднем 36 000 р в месяц.
- Проценты от фонда ликвидности: около 24 000 р в месяц.
Итого, среднемесячный пассивный доход составляет 60 000 рублей. И это сумма уже после уплаты всех налогов!
Заключение
Мой реальный пассивный доход с рынка акций на 25% выше, чем если бы я вложил деньги в недвижимость и зарабатывал на аренде!
Мой личный опыт подтверждает и общая статистика. Сравнительный анализ инструментов для пассивного дохода показывает, что для получения 100 000 рублей в месяц уже сегодня требуется разный капитал:
- Акции: около 12-15 млн рублей
- Недвижимость: 20–24 млн рублей
Акции являются более эффективным инструментом для генерации пассивного дохода. Средняя дивидендная доходность фондового рынка исторически близка к 8% и часто опережает инфляцию. Более того, доходность по отдельным бумагам может превысить 12-15%.
Именно поэтому в качестве источника пассивного дохода я выбираю акции, а не недвижимость! Но это не значит, что нужно продавать последнюю квартиру и нести все деньги в рынок. Недвижимость дает не столько доход, сколько уверенность и стабильность.
Идеальный баланс, на мой взгляд, выглядит так: своя квартира + один сдаваемый объект и регулярные инвестиции в дивидендные акции на долгий срок. Именно к такому распределению капитала я стремлюсь!
Понравилась статья? Подписывайтесь на мой Telegram-канал! Там ещё больше свежего и полезного контента без воды. Жду вас!
Мои видеоролики: | ЮТУБ | РУТУБ | ВК |
При этом услуги управления, непростоев, отсутствие трат на косметические ремонты и т.п. получаете бонусом.
А жилое да — на долгосроке проигрывает даже широкому индексу акций, не то что качественно отобранным и регулярно ротируемым дивитикерам.
P. S. Один раз сдал одинокому чуваку. Наука была на всю жизнь. Мразь!
Суть квартиры в том, что это и рост тела, и отличие такого актива от пустых бумажек. Она имеет косвенно бОльшую цену, чем просто деньги от сдачи. Поэтому огромное число богачей сидит именно в недвижке
Риэлтора нужно финансово заинтересовать, и тогда найдёт правильного квартиросъёмщика. Мудаков сразу откинет.
Рост тела, если дом нормальный. А халупа с каждым годом приходит в упадок. Ведь постоянно появляются новые современные хаты.
Короче, без этого геморроя спокойней. Лучше кокаином торговать
Ровно наоборот — чем богаче и образованнее лицо тем меньшую долю его капитала занимает жилая недвига под найм. Зачастую таковой вообще ноль. Квартиры для сдачи это вообще арсенал самых бестолковых из копилкиных. Обычно это дамочки. Ибо у них вообще эволюционно обострён инстинкт гнездования, а доли в бизнесе наоборот излишне пугают.
Просто публика из секты бетона вообще не мыслит такими категориями. Для них всё что за пределами их стен — вариации МММ. Они даже в акции Сбера всё равно верят меньше, чем в свои коробки и их арендаторов. А всё почему, да потому что ни одного корп. отчета отродясь не открывали, не говоря о том чтобы вникнуть в его составляющие, чтобы сделать прогноз. Спорить с ними бесполезно. Впрочем, мы наглядно видим, что даже на этом, т.е. сугубо биржевом(!), инвестфоруме всё равно появляются товарищи с самозомбируемым мнением:
Вышел из акций давным-давно и не жалею, особенно читая перманентную истерику тут по поводу роста/падения/отмены дивов. Облиги норм, недвига за 5 лет х2 в цене сделала, не считая сдачи.
Нравится утешать себя мыслью о безопасности акций — ради бога. Реальности это не изменит. В прошлом тоже было немало таких, которые потом локти кусали. Надо не только эмитентов анализировать, а еще и за рощей видеть лес. В один день все может измениться. И счета могут блокнуть, и много чего еще интересного сделать. А вот хату или физическое золото изъять не так-то просто.
Человеку вообще свойственно оправдывать свою лень исключительно внешними обстоятельствами. Хотя, казалось бы, даже общая статистика общеизвестна и весь счёт на табло. Даже не говоря о настоящем погружении, которое даёт ещё в разы больше, что я в т.ч. и самолично наблюдаю — не далее как вчера очередной дивидендный эмитент из моего портфеля удвоился менее чем за год моего удержания. Причём как раз безрисковый. Не зависимый вообще ни от чего внешнего: ни от санкций, ни от экспортных цен никакого сырья, ни от курса валют, ни от скачков кап.затрат. Даже вместо кредитной нагрузки имеющий наоборот депозитную кубышку, т.е. временно улетевшую ставку ЦБ (чем удешевляется оценка всех активов) использующий как ещё один увеличитель прибыли (а с ней и дивов). Но разве бетонные бедняги способны мыслить такими категориями? Ничего подобного они отродясь не использовали. Потому что вообще нибельмеса как работает любой бизнес и поэтому тем более неспособны анализировать факторы его составляющие.
В итоге имеем то, что имеем: кесарям — кесарево. Олигархат владеет производствами, а обыватели лишь своими халупами и чужими долгами (депошки+ОФЗ и лишь в лучшем случае корп.облиги). А то что делает настоящие деньги и требует хотя бы минимума умственных потугов пытается наоборот демонизировать, в точности как лиса виноград из общеизвестной басни 😉
Риэторша была знакомая. Мне подыскивала правильных тёток. Я её об этом просил. Проколы всё равно бывали. У меня жила как-то бабёшка, которая была инструктором по фитнесу. Вела групповые занятия с тётками разными толстожопыми. Она домой только ночевать приходила. Ей разрешил кошечку содержать. И на какое-то время потерял бдительность. Эта дурная кошатина (больная кошка была) зассала всю квартиру. Баба съехала, а я потом два года квартиру приводил в порядок. Гимнастка сраная. Маньячка чокнутая. Нафиг таких.![]()
Я ещё и добрый. Не люблю скандалить с людьми.
В квартире был такой запах, словно все коты этого квартала отливали в ней
Вроде же есть истина — маленькие женщины для любви, большие женщины для работы. А как раз от 170 см женщина считается высокой и большой). По идее большая будет менее востребованна и более на работе сосредоточена, чем на семье, не?
Вы абсолютно правы. А к женщинам с ростом более 180 вообще лучше не подходить. Они ведь знают, что мужчины их сторонятся. И при общении самооборону врубают: режим пограничника. Начинают к словам придираться. Такие тёти любят книжки читать. На совесть любят давить. Катастрофа, короче говоря. Нужно сразу тикать.
Сообщаю вам, что при заключении Договора аренды налог ОПЛАЧИВАЕТ САМ АРЕНДАТОР, т.к. является налоговым агентом, соответственно, это происходит ежемесячно и без вашего желания!
Так же, в силу ст. 30 ЖК РФ и ст. 671 ГК РФ арендатор это ВСЕГДА ЮРИДИЧЕСКОЕ ЛИЦО, ВСЕГДА, без исключений! В связи с этим, как правило, квартира отдаётся по госконтракту аренды правоохранительным органам, а они затем уже сами по Договору найма своим сотрудникам, у вас нет проблем ни с налогами ни с простоем ни с коммуналкой.
Всё, о чем вы пишите, это Договор найма, стороны наниматель и наймодатель!
Не существует судебной практики, которая признавала бы физлицо арендатором жилого помещения! Любое упоминание аренды делает договор незаконным и недействительным с момента заключения.
Эффективность использования жилых помещений я вам описал, включая решение проблем с налогами и простоем.
С 22 г по 25 г уже цена не росла особо и может чуть опустилась, но все равно очень приятное и удачное вложение получилось.
П.С. Я тоже так сравнивал, вышла доходность от аренды 5,5% (2018г). Пришел на рынок (в надежде получить доход выше) и оказался в убытке.
2П.С. авто (Вы ведь собираетесь покупать), расходный актив. Баффет (если это был он) покупал себе только авто б/у.
В вашем посте про выбор авто указал свой «патриотический» вариант, сюда дублирую — мб не видели.
АТОМ, российская электричка, очень интересный авто, но я пока не понимаю зачем в РФ электричка. Стоимость укладывается в Ваш бюджет (если с учетом субсидии). t.me/atom_auto
Разумеется, если оставить за скобками общерыночную волатильность оценки активов в моменте.
1. Квартира (Краснодар), цена 1м.кв: январь 2021 ~68т₽; декабрь 2025 ~160т₽. + Аренда за 5лет ~35т₽/м.кв — если без простоя. Итого: (160+35 -68)/68 х 100% = ~187%.
2. Акции Сбер: январь 2021 ~275₽; декабрь 2025 ~303₽. + Дивиденды: 2021 — 18,7₽; 2022 — 0₽; 2023 — 25₽; 2024 — 33,3₽; 2025 — 34,84₽. Итого: (303+111,84 -275)/275 х 100% = ~51%.
Что и подтверждает ранее написанный мной пост. И такой расчет тоже упрощен, не учтены налоги, комиссии (на бирже), юридическое сопровождение сделок (с недвижимостью), расходы на ремонт/мебель/технику и др. Но, в целом, картинка понятна.
krasnodar.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/
тогда и акцию берите не среднестатистическую, а ту что в реале держу например лично я:
smart-lab.ru/forum/RZSB/page1/#comment8471874
При желании можете также глянуть какой был рост с даты коммента плюс общий объём дивов. И это, в отличии от недвиги, куда более страдавший от СВО класс активов.
Ну а более объективный аналитик Сбер будет противопоставлять тому же столичному квадрату:
www.irn.ru/gd/za-10-let/#begin
При этом помня что Сбер в период СВО торгуется ниже своего капитала, и меньше чем за 4 годовых прибыли. В отличии от типовых бетонных коробок, продающихся за 20 прибылей. А уж про несопоставимость порогов входа, ликвидности, стоимости владения, цен сделок, рисков арендаторов… тут даже просто перечислять можно утомиться чем и насколько эти коробки проигрывают полноценным бизнесам.
Причём, если бы то же время что ищется, покупается, готовится под сдачу халупа потратить на анализ фундаментала хотя бы пары десятков дивитикеров, то отбор нескольких из них на дистанции перекроет выхлоп с жилого бетона вообще кратно. Это я вам именно как практик, а не балабол, прямо утверждаю. Собственно, именно поэтому олигархат и владеет предприятиями, а уж никак не кварталами арендного жилья. Последних я в России вообще ни одного, даже в теории, не могу припомнить.
Пост Евгения: что выгоднее — дивидендные акции или арендная квартира?
На это я ответил: не учтен рост стоимости актива, если мы тут размышляем о эффективности вложений. Привел реальный пример, когда будет совсем наоборот. Меня также убеждали из всех «утюгов» в 2018-2019гг, что жилье — это фу фло, а акции — это Все! Они же всегда растут! Ну если не всегда, все равно растут! Это не так, и не надо вводить в заблуждение неопытных или невнимательных, мало информированных людей. Олигархи меня вообще не интересуют. Мы здесь рассматриваем для нас приемлемые варианты вложений средств и эффективность этих вложений. Что было бы за 5 лет если бы я вложил 5 млн в акцию Сбер или в квартиру. Это совсем не означает, что в следующие 5 лет будет также, как в мной приведенном примере.
Просто надо не брать просад момента (цену в СВО), а настоящие инвесторские дистанции. Тем более квартиры держат вообще десятилетиями. Аналогично и кэшпоток — Сбер даёт годовой див тоже куда выше, чем даже грязная аренда. А чистая (за вычетом всех издержек) ниже его дивдохи вообще вдвое-втрое.
Вообще-то всё это сто лет назад уже разжёвано-пережёвано. Поэтому такой бум фондовых инвестиций среди именно физиков. Число открытых брокерских счетов за эти года выросло колоссально. На досуге сравните с динамикой бетонных сделок в стране. А ведь для акций предыдущая пятилетка была отнюдь непростая — до СВО был ковидный карантин.
Как и все на свете, этот цикл тоже может быть времененным, ну а пока конечно Сбер мастодонт и ракета)
А вот долю в непубличном семейном бизнесе продать будет попросту некому, если рентабельность покатится вниз. Так что этот вариант в оценке следует сильно дисконтировать под подобный риск неликвида, прежде чем закапывать туда деньги доверчиво глядя на родственников и зачастую имея лишь словесные обещания действий в разных сценариях ;)
Из акций вытащить зачастую без потерь невозможно внутри макроцикла на 3-5 лет …
Однако, как показывает практика недвига растет в цене в рублевом эквиваленте всегда, а вместе с ней и арендная ставка. С фондом ликвидности понятно, обсуждать нечего, а вот дивидендные акции по мне достаточно хрупкая вещь и надееться на то что компании в условиях санкций и высокой долговой нагрузки на экономику будут щедры по выплатам так себе...
Вывод: Если есть возможность зафиксировать доход в твердом активе, коем я считаю недвижимость то лучше это сделать сейчас, когда вторичка продается с дисконтом.
Вот здесь уже разбирали нечто подобное и даже наглядную картинку приложили
smart-lab.ru/mobile/topic/1248072/