Как защитить покупателей жилья
Финансово-правовой меморандум
Проект внедрения «Гарантированной нотариальной сделки» (ГНС) как рыночного механизма защиты прав сторон на рынке недвижимости
1. Краткая преамбула и суть проблемы
Российский рынок вторичного жилья столкнулся с системным кризисом доверия, обусловленным феноменом массового оспаривания завершённых сделок («эффект Долиной»). Добросовестный покупатель несёт непропорционально высокие риски: он может лишиться и квартиры, и денег в результате судебного решения в пользу продавца, даже при формальном соблюдении всех процедур. Существующие инструменты (титульное страхование, справки ПНД) не являются панацеей и не гарантируют сохранности права собственности. Предлагаемая реформа не предусматривает запретов, а создаёт на конкурентной основе новый, максимально защищённый стандарт сделки.
2. Суть предлагаемого механизма «Гарантированной нотариальной сделки»
Добровольность: ГНС — это опционная, альтернативная процедура наряду с существующей простой письменной формой.
Принцип действия. Нотариус, удостоверяющий сделку по модели ГНС, принимает на себя роль финансового и юридического гаранта её незыблемости.
Ключевые гарантии:
1. Для покупателя. Приобретённое право собственности не может быть оспорено продавцом по основаниям, связанным с его дееспособностью, заблуждением, давлением третьих лиц и т.п. Иск может быть предъявлен только к нотариусу. Гражданский иск к покупателю о признании сделки недействительной может быть принят судом только на основании вступившего в силу обвинительного решения суда против покупателя по уголовном делу, связанного с этой недвижимостью.
2. Для продавца. В случае, если его права были нарушены (например, сделкой воспользовались для отчуждения долей детей без согласия опеки), он вправе предъявить иск о возмещении полной стоимости квартиры к нотариусу, а не к покупателю.
* Ответственность нотариуса. Обязательства нотариуса обеспечиваются:
1. Его личной профессиональной ответственностью, застрахованной на повышенную сумму.
2. Компенсационным фондом Гарантированных сделок (КФГС), аналогом АСВ для нотариата.
3. Нормативно-правовые изменения
Для внедрения ГНС потребуется пакет поправок в федеральное законодательство:
* В Основы законодательства РФ о нотариате.
* Введение нового вида нотариального действия — «удостоверение сделки с полной гарантией прав (ГНС)».
* Установление обязанности нотариуса, совершающего ГНС, проводить расширенную проверку (проверка всех обстоятельств, мотивов, привлечение родственников, видеопротокол).
* Определение правового статуса, порядка формирования и функционирования КФГС.
* В Гражданский кодекс РФ:
* Введение специальной нормы, устанавливающей, что сделка, удостоверённая в рамках процедуры ГНС, не может быть впоследствии признана недействительной по иску одной из её сторон к другой по основаниям статей 177 (недееспособность), 178 (заблуждение), 179 (обман, угрозы) ГК РФ. Спор о возмещении ущерба разрешается в отношении нотариуса.
4. Финансовая и экономическая модель
4.1. Структура компенсационного фонда (КФГС):
* Источники формирования. Отчисления нотариусов от тарифа за каждую совершённую ГНС (например, 20-30% от комиссии).
* Цель фонда. Выплата компенсаций пострадавшим сторонам в случаях, когда виновный нотариус не может самостоятельно покрыть ущерб.
* Государственная гарантия: На начальном этапе и для обеспечения абсолютного доверия фонду необходимы гарантии государства по аналогии с АСВ.
4.2. Ценообразование и рыночная логика:
* Свободное ценообразование. Тариф на услугу ГНС устанавливается нотариусом самостоятельно, исходя из его оценки рисков, сложности сделки, рыночной конкуренции.
* Расчёт экономической целесообразности (пример для обсуждения):
* Средняя стоимость квартиры: 7 млн руб.
* Ставка комиссии нотариуса за ГНС: 2.0% (140 тыс. руб.).
* Отчисления в КФГС: 0.8% от суммы сделки (56 тыс. руб.).
* Отчисления на специальный счет нотариуса для страховых случаев: 0.8% от суммы сделки (56 тыс. руб.).
* Чистый доход нотариуса от сделки (до налогообложения и операционных расходов): 28 тыс. руб.
* Сравнение с текущими расходами:
* Риелторская комиссия (3-5%): 210-350 тыс. руб.
* Добровольное титульное страхование (0.3-0.5%): 21-35 тыс. руб. (и не гарантирует сохранение жилья).
* Вывод: Для покупателя совокупные затраты (140 тыс. руб. нотариусу) при отказе от услуг риелтора оказываются ниже, чем текущая практика (210+ тыс. руб. риелтору), при этом он получает несопоставимо более высокий уровень защиты. Для нотариуса тариф должен быть достаточным для покрытия рисков и отчислений в фонд.
5. Этапы реализации и потенциальные риски
1. Подготовительный этап:
* Создание рабочей группы при Минюсте РФ с участием ФНП, Росреестра, представителей бизнеса и правозащитников.
* Детальное актуарное моделирование фонда КФГС на основе судебной статистики.
* Разработка законопроекта.
2. Внедрение:
* Анализ спроса, корректировка тарифов и процедур.
3. Поэтапное масштабирование, с возможным дальнейшем сделать оформление всех сделок через ГНС обязательным.
4. Ключевые риски:
* Актуарный риск. Неверная оценка частоты наступления страховых случаев может привести к дефициту фонда КФГС. Требуется консервативная модель с госгарантиями.
* Риск низкого спроса. Неготовность рынка платить за гарантии. Купируется мощной информационной кампанией и экономическими расчётами для потребителей.
* Судебный риск. Возможность конституционных споров. Заложена в необходимости детальной проработки поправок в ГК РФ.
6. Заключение и ожидаемый результат
Внедрение модели «Гарантированной нотариальной сделки» позволит:
* Восстановить доверие и предсказуемость на рынке вторичного жилья.
* Создать цивилизованный, экономически обоснованный механизм управления рисками.
* Стимулировать развитие нотариата как института реальной, а не формальной правовой защиты.
* Снизить транзакционные издержки для граждан за счёт вытеснения посреднических услуг с низкой добавленной стоимостью.
Документ является концептуальным шаблоном и требует заполнения точными статистическими данными, финансовыми расчётами и юридическими формулировками силами профильных экспертов.
Заметьте, во всей этой проблемы не затронута только одна сторона- суд.
А именно она явилась причиной проблем.
Так что можно выдумывать любые законы, но если суд захочет, он всё это проигнорирует или перевернет в нужную ему форму.
Для решения проблемы требуется реформа судов. Но это невозможно по ряду известных причин.
Это все равно, что говорить, что ОСАГО — фикция, пострадавший может в суд обратиться, а не в страховую, и «судья все аннулирует».
Мой механизм предлагает именно аналог АСВ и ОСАГО, но для рынка жилья
Просто задайте себе вопрос- что лично я сделаю если суд будет игнорировать гк.
Ответ вам будет неприятен)
Одна сплошная — запрещено пересекать
Две сплошных — строжайше запрещено пересекать )
Ведь покупатель запеленговал себя финансово, то есть подтвердил свои действия. А со стороны продавца всего лишь слова о якобы давлении со стороны третьих лиц, которые ничем не подтверждены.
Таким образом, тот кто создал этот прецедент умышленно спровоцировал цепную реакцию рынка. С целью дискредитировать всех добросовестных продавцов в лице покупателей.
А это довольно сильный удар по рынку недвижимости в целом.
Где вторичка и так за 3 года сильно потеряла свою привлекательность.
Думаю «продавщица певичка» специально создала сей прецедент, с целью обрушить рынок недвижимости. Я так думаю.
А еще, если принять сторону, в которая окажется «знаменитая певичка» и вуаля-прецедент на всю страну.
Это ведь прецедент, не правда ли?
Или предоставьте факты, когда такое еще был?
Именно принятие судом стороны продавца. Где продавец бы выиграл суд. И остался и с квартирой и не возвращал деньги?
Да, подобные схемы могли быть и раньше, но. Но никто не выносил это на широкую публику. Ну типа: сор из избы. А если люди меньше знают, то как говорится: лучше спять.
А здесь резонанс. И теперь даже бомж знает что можно кинуть покупателя. И теперь от сделок со вторичкой, будут шарахаться как от прокаженного.
Считаю что это была своего рода «интервенция», для еще большего ухудшения ситуации на рынке «вторички».
Не переключить спрос на первичку, а именно вообще застопорить все сделки по вторичному жилью. Ведь если это произойдет, то первичка не удержится на хаях. У ниё топлива своего не хватит.
Искали триггер к падению недвижки и походу нашли. И это не случайность, а умышленная провокация.
А еще вопрос: Долина зачем продавала квартиру? Деньги нужны были? А я думаю, скорее всего слинять хотела, как и Пугачева.
стороны вносят по 1% от цены оценочной, сколько там срок «давности» после которой эта сумма возвращается..
сделать этот пункт обязательным, ответственным страховщиком назначить «министерство юстиции» которая «проверяет» стороны в сделке и на этом этапе отсеивает мошенников и др лиц подозрительных:
по отпечаткам пальцев,
биометрии документов на этом этапе выявляет подлинность ,
создают базу данных собственников для налогообложения и проверки доходов.
можно и риелторов которые не добросовестные привлечь после по закону, ..
если захотеть «отбелить» этот рынок то сделать это не сложно, если это надо!