Эталон раскрыл механику интеграции Бизнес-Недвижимости. Почему этот портфель может стать драйвером?
На российском девелоперском рынке не так много сделок, которые могут менять структуру бизнеса покупателя, а не просто расширять линейку проектов. Покупка АО Бизнес-Недвижимость – как раз из таких кейсов. Эталон впервые подробно показал, как именно этот актив будет работать на рост маржинальности в ближайшие 5 лет.
Портфель – стратегический актив, а не просто земельный банк
Эталону перешло 42 участка в Москве и Петербурге – цифра сама по себе не уникальна. Уникально то, где находятся эти локации. “Старая” Москва, а особенно ее центр — это не просто премиальные районы, а зоны с крайне ограниченным предложением.
В Бизнес-Недвижимости собраны участки, благодаря которому Эталон структурно меняет позиционирование – от массового девелопера к игроку, способному генерировать высокую премиальную маржу на локациях с естественным дефицитом.
Первая очередь – высокая предсказуемость и качественный риск-профиль
18 объектов первой очереди уже прошли ГЗК – а это главный фильтр, который обычно ломает девелоперские гипотезы. Потенциал выручки более 185 млрд рублей до 2032 года можно считать достаточно консервативной оценкой.
Два сегмента дают принципиально разную экономику
Премиальное жилье (всего 10 объектов)
• стартовая цена от 2 млн рублей/за кв.метр – на фоне рынка это планка, которая автоматически повышает валовую маржу. При этом, как ранее говорил Эталон, цена покупки портфеля “Бизнес-Недвижимости” — 70 тыс. руб. за квадратный метр.
• проекты в центре Москвы статистически формируют 40–50% валовой рентабельности, что Эталон прямо подтвердил как ориентир
• разрешения в горизонте до полутора лет минимизируют риск срыва таймингов
Коммерческая недвижимость (всего 8 объектов)
• 7 из 8 объектов получили одобрение ГЗК
• 6 проектов дают 7,5 млрд рублей льгот МПТ, которые можно зачитывать в других проектах – фактически это скрытый денежный поток;
• такие площади в центре Москвы исторически обеспечивают высокий ЧОД и низкий уровень вакантности.
Другими словами – коммерческая часть работает как стабилизатор кэш-флоу и снижает зависимость выручки от темпов продаж жилой недвижимости.
Вторая очередь – оценка девелоперского потенциала
24 участка в работе, и это зона, где создается основная добавленная стоимость. После оценки потенциала они могут быть использованы под строительство или проданы в рынок. При этом продажа после получения разрешительной документации, повышает стоимость проекта. Пример Omega Residence – рост стоимости участка в 8 раз по мере прохождения ГЗК и получения РнС. При этом портфель — действующий арендный бизнес, который генерирует более 650 млн рублей за год, что снижает чистую стоимость владения участками.
По факту SPO закроет сделку и высвободит потенциал баланса
Эталон финансирует покупку Бизнес-недвижимости за 14,1 млрд через SPO рублей; все сверх этой суммы пойдет на снижение долга. Два сценария по срокам – конец 2025 года или начало 2026 года. В целом не меняют логики, т.к. ключевым будет момент получения регуляторных разрешений.
Если смотреть на показатели, к которым стремится компания:
• 167 млрд рублей выручки в 2025 (+27% г/г)
• EBITDA – 33 млрд рублей (+18%)
• Контрактация 135 млрд – снижение объясняется высокой базой 2024 г
Средняя ставка по кредитам 12,2%, а проектное финансирование 7,6% – это нижняя часть рынка благодаря наполнению эскроу. При текущей стоимости долга и росте доли премиальных проектов группа может выйти на качественно новый уровень маржинальности к 2026–2027 гг.
