Продажа квартиры в РФ при проживании за границей: как сэкономить на налогах

Ситуация, когда вы постоянно живете за рубежом, но владеете недвижимостью в России, становится все более распространенной. При продаже такой квартиры ключевым фактором для минимизации налоговой нагрузки является ваш статус: налоговый резидент РФ или нерезидент. От этого выбора могут зависеть миллионы рублей.

Почему статус резидента так важен?

• Налоговый резидент РФ
  (пробывший в стране 183 и более дней в календарном году) платит НДФЛ по ставкам 13% или 15%. Имеет право на налоговые вычеты и учет расходов при продаже имущества.
• Налоговый нерезидент РФ
  платит налог с большинства доходов из российских источников по ставке 30%. Право на вычеты и учет расходов при продаже недвижимости, находящейся в собственности менее 5 лет, утрачивается.

Разберем на примере

Антон живет в Дубае. В России он продает квартиру за 15 млн руб., которую купил за 10 млн руб. (в собственности менее 5 лет). Дополнительно у него есть доход от операций с ценными бумагами: 500 тыс. руб. у российского брокера и 700 тыс. руб. у зарубежного.

Вариант 1: Сохраняем статус налогового резидента РФ

1. НДФЛ с продажи квартиры:
   — Учитываются расходы на покупку. Налогооблагаемая база: 15 млн – 10 млн = 5 млн руб.
   — С 2,4 млн руб. применяется ставка 13% = 312 000 руб.
   — С оставшихся 2,6 млн руб. применяется ставка 15% = 390 000 руб.
   — Итого налог: 702 000 руб.
   
   
2. НДФЛ с доходов от ЦБ:
   — Поскольку лимит в 2,4 млн руб. уже исчерпан, ко всем доходам применяется ставка 15%.
   — Налог с доходов у обоих брокеров: (500 000 + 700 000) * 15% = 180 000 руб.

Общий налог по варианту 1: 882 000 руб.

Вариант 2: Становимся налоговым нерезидентом РФ

1. НДФЛ с продажи квартиры:
   — Так как срок владения менее 5 лет, расходы не учитываются.
   — Налог уплачивается со всей суммы продажи по ставке 30%: 15 млн * 30% = 4,5 млн руб.
   
   
2. НДФЛ с доходов от ЦБ:
   — Доход у российского брокера облагается по ставке 30%: 500 000 * 30% = 150 000 руб.
   — Доход у зарубежного брокера не является доходом из российского источника, поэтому НДФЛ в РФ с него не уплачивается.

Общий налог по варианту 2: 4 650 000 руб.

Вердикт и выводы

В данном кейсе разница составляет 3,77 млн руб. в пользу сохранения статуса резидента.
Вывод однозначен: Антону критически важно провести в России в год продажи квартиры не менее 183 дней.

Кому может выгоден статус нерезидента?

Ситуация кардинально меняется, если вы продаете квартиру, находящуюся в собственности более 5 лет. В этом случае налог с продажи равен нулю, независимо от статуса. Тогда статус нерезидента может стать выгодным, так как он освобождает от уплаты НДФЛ в России с доходов от зарубежных брокеров.

Итог

Прежде чем продавать недвижимость в РФ, проживая за границей, тщательно проанализируйте свой налоговый статус, срок владения объектом и структуру доходов. В большинстве случаев сохранение резидентства является оптимальной стратегией для значительной экономии. При сложных обстоятельствах настоятельно рекомендуется обратиться к квалифицированному налоговому консультанту.