Титульное страхование недвижимости: защищает ли оно от обманутых бабуль?

Здравый смысл подсказывает, что страхование титула – это, как будто бы, как раз именно тот лайфхак, который должен спасать от ситуаций «купил квартиру, а старушка-продавец сразу же ее отсудила обратно, так как была в момент сделки одурманена мошенниками». Платишь страховой компании ежегодно 0,3–1,0% от стоимости объекта – и спишь спокойно!

В этом посте мы с юристом Александром Малютиным (канал «Прочёл в законе») попробуем разобраться, так ли это на самом деле. Вообще, что во всём этом деле немного смущает – это то, что в открытом доступе можно найти подозрительно мало свежих (2020+ год) судебных дел на этот счет. То ли страховые исправно всем всё платят при наступлении страхового случая (потеря квартиры по суду), то ли в отрицательных сценариях пострадавшие почему-то не подают в суд на эти страховые.

Первое, что тут нужно заметить – это то, что большинство страховых рассматривают титульное страхование исключительно в контексте ипотеки (более того, вам там и страховую сумму скорее всего впишут не в размере стоимости всего объекта, а только на непогашенный остаток кредита). Типа, «ладно еще, если чувака банк заставляет титул страховать, но если он сам за этим приходит – то это какой-то поехавший, либо он вообще в составе мошеннической бабко-банды нас на деньги развести пытается…». Так что, вам придется поискать ту страховую, когда согласится вас взять на «добровольное» страхование титула.

Второй важный нюанс: в разных страховых полисах могут быть написаны совершенно разные условия страхования – и, в зависимости от конкретных формулировок, степень крепости вашего сна может отличаться очень сильно. К примеру, некоторые страховые вписывают, что они вправе отказать в выплате, если покупатель будет признан недобросовестным приобретателем (см. п. 2.5.11 у Ренессанса). Кое-где в полисе указывают, что для получения выплаты надо отправить в страховую копию заявления в суд о признании добросовестным покупателем (см. п. 13.2.16 у Альфы).

Засада здесь заключается в том, что в судах по «бабулькиным делам» как раз покупателя нередко признают недобросовестным – дескать, «не проявил должную осмотрительность, не составил всю биографию бабули в пяти томах, коварно согласился купить по цене на 20% ниже рыночной…». Хотя, успешно отобрать квартиру в таких делах суд вполне может и без признания покупателя недобросовестным (подробно объясним механику в лонгриде, который мы сейчас готовим с Александром), но это всё же весьма частый «сопутствующий фактор».

Отдельно страховая еще может попытаться обосновать, что какие-то «красные флаги» по сделке (типа странной цены или крайней спешки продавца) были известны покупателю на момент заключения договора страхования => следовательно, он мог предвидеть, что это выльется в потерю права собственности на недвижимость => получается, умолчав об этом, он как бы обманул страховую, и платить ему ничего не надо (см. п. 5.3.1 у Альфы и ст. 26.1 у Ингосстраха).

Ну и в довершение, есть еще интересный нюанс, связанный со сроками: претендовать на возмещение от страховой вы сможете, только если страховой случай наступил в течение срока действия полиса. А их очень часто заключают на один год – предполагая, что можно будет продлить в случае необходимости. И тут становится очень важным, как конкретно трактуется понятие «страховой случай» – с учетом того, что судебный процесс может по факту легко продлиться и дольше одного года.

Нормальный вариант – это как у Ингосстраха (ст. 26, п. 2), когда дата наступления страхового случая считается по моменту, когда был подан иск в суд на оспаривание сделки (даже если финальное решение по этому суду было вынесено уже после окончания действия полиса).

Плохой пример – см. у Альфы, когда еще и требуется, чтобы решение суда тоже вступило в законную силу в период действия договора страхования. Тогда, если суд затянется, страховая теоретически может при желании сказать «ой, вы знаете, мы решили, что мы не можем продлить вам полис на следующий год, сорри…» и попытаться съехать под тем предлогом, что суд вынес решение уже в период, когда договор страхования перестал действовать.

Короче, итоговый TLDR такой: страхование титула – норм вариант. Но в идеале надо с лупой (и с юристом) изучить условия полиса перед подписанием договора, чтобы не попасть в какую-нибудь засаду.

Спасибо за помощь в подготовке поста Александру Малютину из @ReadInLaw (юридический анализ) и моему товарищу Витале Халикову из @uralpolis (он поделился опытом со стороны страховой)! С Малютиным мы сейчас готовим большой материал про риски потерять купленную квартиру по суду – подписывайтесь на мой ТГ-канал, чтобы его не пропустить: https://t.me/RationalAnswer