Тысячи инвесторов, поверивших сказкам сочинских риелторов, останутся без прибыли.

Многие жители нашей страны, насмотревшись обзоров про курортную недвижимость от бесчисленного количества ютуб-блогеров, начинают грезить о покупке квартиры на побережье Черного моря с целью инвестиций.

Типичная уловка агентов звучит так: «Денег нет? Не беда! Оформим ипотеку – арендная плата будет покрывать платежи, и еще останется на безбедную жизнь....
Или продадим квартиру через 2 года — заработаете не менее чем 50% годовых!!! Торопитесь, в Сочи думать дорого!»


Возникает вопрос 🧐: это правда золотая жила для каждого желающего разбогатеть или же всё это хорошо продуманный развод?

Как я всегда делаю на своем канале, я не буду строить догадки, а изучу этот вопрос с помощью конкретных цифр и расчетов, чтобы дать объективный ответ.

РАССМОТРИМ, НАСКОЛЬКО ИНТЕРЕСНА ПОКУПКА КВАРТИРЫ С ЦЕЛЬЮ ПЕРЕПРОДАЖИ...


👆 Для примера, возьмём студию в одном из жилых комплексов Крыма.
✔️ Стоимость: 6,5 млн ₽
✔️ Ставка: 6%
✔️ Первоначальный взнос: 1,3 млн ₽
✔️ Ежемесячный платеж: 31,5 т.р

❗️ ЦЕЛЬ ИНВЕСТИЦИИ:
Продать квартиру через 2-3 года и заработать 40-50% годовых.

То есть, через 2 года нам нужно продать рассматриваемый выше 👆 вариант за 9,2 млн ₽.

🧐 Сразу напрашивается вопрос: а вырастут ли цены за 2 года почти на 3 миллиона?

👆Ответить на этот вопрос нам помогут конкретные факты 👇:


👆❗️слайд слева: стоимость квартиры площадью 40 кв.м по состоянию на март 2024 года.

👆❗️ Слайд справа — аналогичная площадь в этом же ЖК по состоянию на 20 сентября 2025 года.

Путем простых арифметических действий мы видим, что за период чуть менее 2 лет стоимость выросла на 52%.

🧐 Давайте посмотрим, какой остаток ипотеки будет через 2 и 3 года. Для этого того воспрользуемся формулой:



ТЕПЕРЬ, У НАС ЕСТЬ ВСЕ ДАННЫЕ ЧТОБЫ ВСЁ РАСЧИТАТЬ:
1 321 595 ₽ (первоначальный взнос) + 756 000 ₽ (ежемесячные платежи по ипотеке за 24 месяца) + 100 000 ₽ (страхование имущества, а так же жизни и здоровья за 2 года) = 2 177 595 ₽.
👆 Это сумма инвестиций.

ДАЛЕЕ, АНАЛИЗИРУЕМ СЛЕДУЮЩИЕ ВВОДНЫЕ:
5 096 200 ₽ (остаток ипотечного долга через 24 месяца).

Стоимость аналогичной квартиры у Застройщика через 2 года будет 9,2 млн ₽.

Значит, капитализация составит:
9 200 000 — 5 096 200 — 2 177 595 = 1 926 205 ₽.
Звучит неплохо! 😲
Если бы не несколько Но 👇:
✔️ 9,2 млн ₽ это рыночная цена по которой может продать Застройщик.
✔️👆 инвестор по этой цене продать не сможет… ведь у Застройщика есть возможность продать по семейной, субсидированной, траншевой ипотекам, или в рассрочку… У инвестора — либо 100% оплата, либо стандартная ипотека...

👆 Значит, чтобы цена была интересна потенциальному покупателю… она должна быть на 10-15% меньше, чем у Застройщика...

❗️ 9 200 000 — 12% = 8 096 000 ₽ 👈 цена, по которой можно будет продать..

🧐 А ЗНАЧИТ НАМ НАДО СКОРРЕКТИРОВАТЬ СВОИ РАСЧЕТЫ:
8 096 000 ₽ (цена продажи) — 5 096 200 ₽ (остаток долга) — 2 177 595 ₽ (первоначальный взнос и платежи по ипотеке) = 822 205 ₽.
❗️ 👆 С разницы между покупкой и продажей квартиры (1,5 млн ₽)… нужно будет ещё заплатить налог 13% (197 т.р.).

ИТОГО: потенциальная прибыль составит: 822 т.р. — 197 т.р. = 625 т.р.
❗️ 👆 и это в том случае, если Вы продадите самостоятельно… без услуг риелтора… 👈 но это из разряда фантастики...

Итого: 29% за 2 года — это тот максимум, который Вы сможете получить…

❗Но… не зря я в начале статьи расчитал остаток долга не только через 24 месяца, но и через 36… Ведь продажа может затянуться...

❗️ И тогда… каждый следующий месяц будет снижать Вашу доходность на 1,2% годовых…

Таким образом, если Вы продадите рассматриваемую квартиру через 36 месяцев, то Ваш заработок составит ~ 370 т.р.

❗️… а если не удастся продать квартиру и на 41 месяц… то инвестиции уйдут в 0… и с каждым следующим месяцем будут уже показывать всё более ужасающий отрицательный результат...

🧐 ХММ… А ЕСЛИ КУПИТЬ И СДАВАТЬ В АРЕНДУ?
✔️ Если сдавать в долгосрок, то рентабельность будет точно такой же как и аренда в Вашем городе (4 — 6%)… при этом у Вас не будет практически никакого контроля за арендаторами.
✔️ Посуточная сдача скорее всего к 2027 — 2028 году себя изживет...



👆 Пока ещё на Авито огромное количество объявлений о посуточной сдаче… но, скорее всего к апрелю следующего года налоговая выставит большинству незаконных предпринимателей существенные штрафы.

❗ Курс на ликвидацию незаконной предпринимательской деятельности и серых схем государство прочертило… теперь дело за реализацией.

В ЭТОЙ СТАТЬЕ, ПУТЕМ МАТЕМАТИЧЕСКОГО АНАЛИЗА И ЛОГИЧЕСКИХ РАССУЖДЕНИЙ МЫ РАЗОБРАЛИСЬ:
✔️ сколько можно заработать на перепродаже квартиры на побережье;
✔️ выгодна ли квартира для посуточной аренды.

❗️ Если Вы хотите квартиру на море для постоянного места жительства или отдыха, но финансы не позволяют выложить всю сумму сразу, то конечно ипотека — это потрясающая возможность реализовать свою мечту...
❗️ Но, если Вы задумывались над покупкой квартиры в качестве инвестиции… то после прочтения статьи у Вас появился шанс не вляпаться в эту авантюру...

❗️ Многие наивно полагают, что можно начать зарабатывать большие деньги на спекуляции недвижимостью, использовав заемные средства… До 2019 года (пока не ввели ипотеку с Господдержкой) такая схема работала… Инвесторы покупали на котловане, через 2 года выходили с маржой 40%...
Но сейчас, не тогда… Правила игры поменялись и теперь все эти игры в инвестиции как и прежде, стали доступны лишь узкому кругу лиц: бизнесменам, политикам, представителям шоубизнеса и спортсменам...

❗️❗️❗️ НА ПОБЕРЕЖЬЕ МОЖНО ЗАРАБАТЫВАТЬ НА ПЕРЕПРОДАЖЕ (~30% годовых)… МОЖНО ПОЛУЧАТЬ ПАССИВНЫЙ ДОХОД (до 20% годовых)… но не в Жилых Комплексах… Только гостиничные комплексы могут принести такую доходность. Но и здесь нужно быть крайне осторожными, ведь хороших вариантов для инвестиций не так много.

❗️ Ознакомиться с теми вариантами, которые я рекомендую можно прочитав статьи на моем канале, либо обратившись лично.

С уважением,
Литовка Роман