📉 Трамп обваливает наш рынок акций, а ипотечный портфель обновляет рекорд по доходности

Пока все внимательно следят за геополитикой и возможными санкциями, консервативные инвесторы наслаждаются ростом своих портфелей в период данной турбулентности. Трамп, как я неоднократно писал, личность очень непредсказуемая, он говорит одно, делает другое, а думает третье. И в таких условиях ставить все на «зеро» (акции), как минимум, рискованно. Должна быть определенная доля консервативных инструментов, тем более на цикле снижения ключевой ставки.

💼 Поэтому я продолжаю формировать свой консервативный портфель, который денежным потоком гасит одну ипотеку на 100% и вторую ипотеку на 70%. Еще немного и можно будет вообще не думать о ежемесячных платежах банкам. Во вчерашнем большом вебинаре для нашего клуба  (запись уже доступна) я детально разобрал список активов (облигации, ЗПИФы недвижимости, акции), которые держу в ипотечном портфеле и активно докупаю, а также его пропорции.

📈 За последние 12 месяцев доходность портфеля (с учетом всех полученных выплат) почти достигла 21% годовых с максимальной просадкой в -5%. В то же время Индекс Мосбиржи полной доходности (с учетом дивидендов) сегодня вновь ушел в отрицательную зону (-0,3% TTM), а просадка доходила до -20%. При этом, доходность портфеля могла бы быть и более высокой, просто там есть существенная часть валютных облигаций, которые пока тормозят рост из-за укрепления рубля.

❗️ Для справки, Индекс Мосбиржи полной доходности за последние 10 лет дал среднегодовую доходность около12,7%, сейчас столько же можно зафиксировать в банальных ОФЗ, фондах недвижимости и надежных дивидендных историях. Идеальный вариант, если у вас есть ипотека или кредит под относительно низкую ставку. Мои ипотеки под 0,1% и 6%, как вы понимаете, гасить досрочно при текущей ставке — смысла нет.

⚖️ Формула такого портфеля у каждого может быть своя, я пока придерживаюсь следующего подхода:

✔️Длинные ОФЗ — высокая доходность на долгосрок. Успел хорошо закупиться по относительно низким ценам, когда доходности были близки к 15% в ОФЗ 26247 #RU000A108EF8.

✔️Валютные облигации компаний РФ — сюда же относятся и замещающие. Отличная защита портфеля на случай сильной девальвации рубля и инфляции (первое обычно является следствием второго). Но здесь главное разумно подойти к их выбору. Это не те бумаги, где нужно рисковать и брать низкую ликвидность, небольшую дюрацию или низкий рейтинг. Я для себя ограничился 3-мя выпусками, подробнее расписал в клубе .

✔️ ЗПИФы недвижимости — Если у облигаций купон фиксированный и с течением времени не растет, как и номинал, то у ЗПИФов недвижимости базовый актив (склады, офисы, жилая недвижимость) растет минимум на величину инфляции, а вместе с ним увеличивается и цена пая. А также арендаторам индексируют ежегодно ставку аренды, что увеличивает денежный поток пайщиков. И сейчас в таких инструментах пока еще можно зафиксировать 13-14% годовых с потенциалом роста. Я пока остановился также на трех ЗПИФах. Есть там варианты и для неквалов, один из них в моем портфеле. Пока этот сегмент не особо распиарен, решил этим воспользоваться.

Вот базовые 3 актива в долгосрочный консервативный портфель. Дальше уже можно играться пропорциями, что-то добавлять или убирать. Мой портфель хороший пример того, что такой состав неплохо себя чувствует на текущем цикле снижения ставок (скрин), а вот акции пока не торопятся его отыгрывать.

💼 Акции я тоже держу в рамках портфеля ИИС и некоторые бумаги продолжаю планомерно докупать, но основу в % от капитала сейчас составляет именно ипотечный портфель. Некоторые акции по текущим ценам смотрятся привлекательно, но денег на все не хватает. Приходится расставлять приоритеты и сейчас они в пользу ЗПИФов недвижимости. Но ситуация может поменяться, именно поэтому я и разбираю отчеты компаний на нашем канале. Как только увидим просвет, можно будет сместить приоритеты в пользу акций надежных эмитентов с потенциалом роста.

❤️ Ваши лайки — лучшая мотивация для автора делать такие обзоры!

 Следить за всеми моими обзорами и новостями в оперативном режиме: Telegram, Вконтакте, Дзен, Смартлаб