Тимофей Мартынов личный блог

26 июня 2025, 11:51

Кажись рынок акций не выполняет свою функцию: недвижка дорожает существенно быстрее индекса

Кажись рынок акций не выполняет свою функцию:

после 2021 года индекс IMOEX перестал быть инструментом эффективного сбережения и стал сильно проигрывать недвижке

Я взял питерскую недвижку (цена квадрата), так как она меня больше волнует

акции инвестиции в недвижимость

Инвестиции в недвижимость

martynovtim

Тимофей Мартынов

Санкт-Петербург

8265

859 496

с 21 сентября 2010

108 Комментариев

Bessonov Pavel
26 июня 2025, 11:54
Представлен индекс полной доходности? Имхо MCFTR более репрезентативен
+1
- Andy S
  26 июня 2025, 12:07
  Bessonov Pavel, недвижка тоже без аренды представлена если сюда аренду плюсануть то еще выше будет на 20-30%
  +2
  - DDav
    26 июня 2025, 14:17
    Andy S, квартира это не только возможность получать аренду, но и обязательство платить коммуналку, налоги и естественная амортизация, потому что надо ремонт делать хотя бы раз в 10 лет. Так что «стоимость владения» тоже отличается.
    +2
  - Венер Калимуллин
    26 июня 2025, 18:18
    Andy S, аренда 4% от стоимости, а дивиденды 12-16% на сегодняшний день
    +1
    - ves2010
      26 июня 2025, 18:47
      Suslik280, нету в аренде 4%… 1% в прыжке
      0
      - Венер Калимуллин
        27 июня 2025, 07:01
        ves2010, ну по факту я лично не сдавал не смотрел, но судя по статистике вроде как 4% плюс минус. Это уже детали, факт в том что дивы больше. Сравнение графика неправильное получается.
        +1
- Дмитрий
  26 июня 2025, 20:54
  Bessonov Pavel, правильно. Тем более дивы аж вдвое выше, чем арендный доход (долгосрок на жилой), особенно если из последнего вычесть ещё и амортизацию ремонта.
  0
Константин
26 июня 2025, 11:56
А представляешь гос-во бы фонду субсидировало на триллионы рублей?) то-то и оно)
+22
- Скуфыч
  26 июня 2025, 15:11
  Константин, в целом текущие триллионы на вкладах это что-то похожее и чем дольше ЦБ держит ставку, тем сильнее будет эффект для фонды, когда ЦБ решит ее снижать.
  0
  - Василий Петров
    26 июня 2025, 17:54
    Скуфыч, эти бабки пойдут в недвигу и на потребление. Фонда в Рф себя полностью дискредитировала со всеми этими заморозками, налогами на транс-нефть, газпромами, норникелями и прочее.
    
    Останется небольшая секта верующих, которая со временем состарится и иссякнет. А может все и раньше прозойдет, если Сбер вдруг перестанет платить дивы.
    +5
    - Дмитрий
      26 июня 2025, 20:57
      Василий Петров, ерунда!
      Более чем ударная стата открытия новых брокерских счетов всё наглядно показывает. И совокупный непосредственный поток денег на фонду тоже таки растёт. Пусть и не столь ударными темпами.
      0
      - Dan Priwalow
        02 июля 2025, 13:34
        Дмитрий, статистика красивая возможно, но...
        Из-за постоянной перекладки денег пришлось посетить много банков и почти все пытаются «впарить» иис и брокерский. Причём многие анкету и заявление прячут между бумагами, возможно надеются, что не заметят клиенты.
        0
    - Джема
      26 июня 2025, 23:06
      Василий Петров, акции это средства производства
      Не будет работы у людей, цены на недвигу полетят вниз быстрее пули
      
      посмотрите сколько городов-призраков в тех же США, когда оттуда производство ушло в Китай
      +1
Сергей Олейник
26 июня 2025, 12:01
Кажись рынок акций не выполняет свою функцию:
кроме США он нигде не выполняет такой функции… Это работает только в связке «печатный станок — долговой рынок с наивысшим рейтингом благодаря станку — пузыри на фонде благодаря бесконечному росту долга»
+14
- Лесенкой
  26 июня 2025, 21:48
  Сергей Олейник,
  
  Ну.
  «фундаментально» — фонда это приложение к реальному сектору. Которого тут, получается и нет.
  Купил дрель — а даже дырок от неё нету…
  +2
  - Сергей Олейник
    26 июня 2025, 22:45
    Лесенкой,
    «фундаментально» — фонда это приложение к реальному сектору.
    в поведенческой экономике может быть и иначе… Если вам в долг дают без ограничения потому что у вас есть печатный станок, то вы можете очень много инвестировать в реальную экономику и инновации.
    +1
    - Лесенкой
      27 июня 2025, 01:11
      Сергей Олейник,
      
      Ну, фундаментально(ж)
      Оно изначально, какбэ, «подразумевалось». Тупо, доля в бизнесе <дистанционно, что упрощает>
      Но, увы ...
      
      0
TomButkus
26 июня 2025, 12:05
на днях имел консультацию с консультантом в этих ихних загнивающих, который мне гарантировал пассивный доход со $100.000 в среднем $300. Посмеялся и попрощался, полностью поддерживаю автора статьи
0
- ves2010
  26 июня 2025, 18:47
  TomButkus, зато он был честен
  +1
- Дмитрий
  26 июня 2025, 21:08
  TomButkus, правильно, зачем русскому человеку загнивающий.
  Отечественные валютные замещайки дают от 10%. Т.е. пассивный доход с сотки будет от $833. Притом ещё и НДФЛ у нас обычно ниже, чем у бусурман.
  0
Алёша Попович
26 июня 2025, 12:08
Естественно. Когда твои акции размывают. Кто будет вкладываться в них.
+7
22022022
26 июня 2025, 12:14
Рынок он такой, может годами предательски не выполнять свою функцию, а потом бац и сойдется без причины))) Ну а как вы хотели? Что бы было предсказуемо и всем хорошо?
+2
Alex Rakhmanov
26 июня 2025, 12:15
За 25 лет добыча газа выросла на 20%, нефти на 80%. С чего российская фонда может делать иксы кроме мирового роста цен на углеводороды?
0
- Венер Калимуллин
  26 июня 2025, 18:26
  Alex Rakhmanov, раньше одна скважина была а сейчас 20. Разве доход в таком случае не увеличится?)
  Тогда и инфляция у нас на 80% выросла за 25 лет? Или хлебушка это не касается? А то както по ощущениям бензин подорожал на очень дохрена, но нефть всего на 80%, и схрена ли Лукойл будет делать иксы да ведь?! И пофиг что бензин овердохера подорожал, главное нефть всего 80%.
  0
  - Дмитрий
    04 июля 2025, 12:29
    Suslik280, зачем выдумывать ахинею?
    Бензин дорожает ничуть не сильнее нефти. А на длинной дистанции и конкретно в России ещё и медленнее:
    ru.tradingeconomics.com/russia/gasoline-prices
    0
Ирина Чернецова
26 июня 2025, 12:15
С запуска льготной ипотеки пошёл отрыв. Это, по сути, нерыночное преимущество для рынка недвиги по сравнению с фондой.
+13
Алексей Масленников
26 июня 2025, 12:18
Чтобы выровняться всего 2 варианта . Либо рынок вырастет, либо недвига упадет.
+2
- ChatGPTишник
  26 июня 2025, 12:27
  Алексей Масленников, есть ещё варианты, недвига очень сильно упадет, а мамба упадет, но меньше
  +4
  - Alex Rakhmanov
    26 июня 2025, 12:48
    ChatGPTишник, очень хочется в таких прогнозах слышать в чем она упадет — в рублях или долларах?
    0
    - Alex Rakhmanov
      26 июня 2025, 14:23
      Himmel, застройщики останавливают строительство, впереди дефицит новостроек. Непонятно какие факторы приведут к падению падения недвижимости в рублях.
      0
      - Alex Rakhmanov
        26 июня 2025, 14:46
        Himmel, вы уверены что это 22% построенных и сданных новостроек ?
        В вашем скрине отображаются строящиеся новостройки. Вы хотите чтобы проект начал реализовываться и сразу был распродан на 100%? Так застройщики этого не хотят и не выставляют 100% лотов, лоты выдаются поэтапно.
        
        +1
        Alex Rakhmanov
        26 июня 2025, 15:41
        Himmel, продано — не означает что это новостройка построена. Это цифры в еще строящемся жилье. Оно будет сдано через 2-3-4 года. Можете предоставить скрин или ссылку на непроданное жилье в полностью построенных домах?
        +1
      - Dan Priwalow
        02 июля 2025, 13:40
        Himmel, моя скво трудится в Кубанском строительстве. Ни кто, ни чего не остановил. Постоянно новые проекты берут.
        0
      - Дмитрий
        04 июля 2025, 12:41
        Alex Rakhmanov, дефицита в недвиге нет уже лет 30. И не будет и в будущем. Зато регулярно случается затовар, отчего девелоперы делают скидки каждому второму торгующемуся. Да иначе и быть не могло, т.к. в стране население не растёт. Да, происходит внутренняя миграция в мегаполисы, но далеко не столь активная (исключение лишь к нам в высокозарплатную столицу и в курортные города причерноморья за релаксом, где рост опережающий).
        0
        Alex Rakhmanov
        04 июля 2025, 14:41
        Дмитрий, в РСФСР строили 60-70 млн м2 квартир в год, сейчас 30-40 млн м2. Старый фонд устарел и желающих жить в современной жилье полно, но по текущим ценам есть дефицит платежеспособного спроса. Так что отложенного спроса полно, как только снизят ставку — лавиной будут сметать.
        Перепроизводство — это неустранимый дефект капитализма, он будет в любой отрасли. Обычно за перепроизводством следует изменение рынка и возникает временное недопроизводство. Ждать недолго, скоро все увидим.
        0
        Дмитрий
        05 июля 2025, 16:59
        Alex Rakhmanov, не совсем так. Во-первых, в РСФСР больше 60 млн. строили лишь на самом излёте — в последнюю (горбачёвскую) пятилетку:
        
        А во-вторых, «снижение» объёмов в РФ произошло лишь из-за перехода на массовое ИЖС, текущие масштабы которого наглядно показаны тут:
        realty.rbc.ru/news/677fc9369a79477c14ad3055
        А суммарные объёмы как раз превышают даже позднесовеские. Причём весьма. Притом что население, повторюсь, не растёт (перепись 1989г: жителей РСФСР 147,4 млн.чел)
        
        0
  - Майор Эрик Т. Картман Белый
    26 июня 2025, 14:59
    ChatGPTишник, есть ещё вариант: недвижимость и дальше будет расти в пределах инфляции, а рынок будет расти существенно быстрее. Все вырастает и сойдётся.
    0
Denis
26 июня 2025, 12:22
Интересно и на динамику продаж на вторичке смотреть. Очевидно, что такие цены будут менее доступны. И многие просто продолжают снимать.
А потом, брать ипотеку на первичку, особенно, если льготы будут.
0
Маржинколович
26 июня 2025, 12:26
вероятно это цена на основе расчет стоимости/квардрат, по сути же вторичка может месяцами висеть без спроса
0
Главком Главком
26 июня 2025, 12:33
Как всем раздадут по дутым ценам(с уже заложенными льготными программами в ценник) так и начнут вводить налоги на лишние метры и за жкх поднимать в разы так и сдуется вся эта пирамида)
+12
- Василий Петров
  26 июня 2025, 12:38
  Главком Главком, я тоже полагал что сдуется под гнетом ставки, но нет. Сейчас сильно вырос доход у граждан, если ставку снизят, будет очередной виток роста
  +1
  - Главком Главком
    26 июня 2025, 12:41
    Василий Петров, я имею в виду, когда все наберут и рынок перенасытится, тогда и начнут повышать налоги, жкх и прочие поборы на недвигу. Продать будет некому, придется платить. А сейчас пока памп)
    +1
    - Alex Rakhmanov
      26 июня 2025, 12:50
      Главком Главком, У нас спрос на современное жилье на десятилетия вперед. Люди живут в морально/технически устаревшем блочно-панельном гэ.
      +2
      - Главком Главком
        26 июня 2025, 12:53
        Alex Rakhmanov, посмотрим, может я ошибаюсь. Обычно безостановочный рост только в пирамидах)
        +1
    - Василий Петров
      26 июня 2025, 17:57
      Главком Главком, вы видимо очень молоды ) Я также думал в 2012 и 2014 и в 2019. Мой вам совет, если хотите покупать для себя — не нужно таймить недвигу. Покупайте сейчас
      0
      - Венер Калимуллин
        26 июня 2025, 18:30
        Василий Петров, в 2014 как раз недвига просела. Я лично покупал в 2013 а в 2020 подал дешевле чем покупал. Парадокс)
        0
        Василий Петров
        26 июня 2025, 18:41
        Suslik280, я не про динамику цен, а про цель покупки. Если покупка для себя — надо покупать здесь и сейчас
        0
Василий Петров
26 июня 2025, 12:36
Да покупка акций и мозговиков — большая ошибка. Те, кто тупо тарил недвигу, да еще с плечом, оказались в огромном плюсе
+6
Валерий Иванович
26 июня 2025, 12:37
Смартлаб можно закрывать
+2
last_rat
26 июня 2025, 12:38
срочно покупайте недвижимость. последний шанс поучаствовать в пирамиде.
+10
TomButkus
26 июня 2025, 12:44
Доступное жильё нашли в Москве. Продаётся кладовка-квартира за 2,5 млн рублей с общей площадью 6 кв. м и жилой площадью 2,9 кв. м, в которой разместились: душ, стиральная машина, холодильник, кровать и роутер, при этом санузел находится на первом этаже в лобби.
0
drow
26 июня 2025, 13:10
А если пересчитать в клубнях картофеля то акции, недвижка все катастрофически упало в цене. :)

После СВО могут снизить кол-во мигрантов и недвижка уйдет в долгую стагнацию, с ростом ЖКХ, налогов, ответственности и т.п.
+1
Шомпол иванович
26 июня 2025, 13:43
Где вам всем мерещится что недвижка растет? Я в 2014 году до Крыма покупал 2к квартиру в центре Москвы за 24 млн, сейчас мой сосед точно такую же квартиру за 26 уже год не может продать. Ну и где рост?
+2
- drow
  26 июня 2025, 14:00
  Шомпол иванович, в популярных местах недвижка очень быстро достигает потолка.
  0
- Сиделец
  26 июня 2025, 14:10
  Шомпол иванович, он же на вторичке продать, по рыночной ставке продать не может. А квартира небось такая что любители вынуть пачку нала из кармана на неё не смотрят. Им лямов за 100-200 подавай :)
  0
- Джема
  26 июня 2025, 23:12
  Шомпол иванович, может, вы дорого взяли
  +3
Сиделец
26 июня 2025, 14:09
ткнул тут в один баннер застройщика, посмотрел на цену, скидку… открыл через архив — цена с зимы не поменялась. Но скидка уменьшилась, итоговая цена на ~6% поднялась.
0
- Александр Карелов
  26 июня 2025, 14:17
  Сиделец, у меня есть возможность смотреть динамику цен застройщика конкретных квартир, если нужно посмотреть, пишите. Вот пример в спб
  
  0
  - Сиделец
    26 июня 2025, 15:36
    Александр Карелов, я просто спонтанно посмотрел. Так то в прошлом году взял вторичку…
    +1
Semen
26 июня 2025, 14:33
В прошлом году купил квартиру на вторичке за наличку. В моём облцентре (Ульяновск) считаю очень неплохим вложением бумажек, так как в ней живу. Если снимать аналог, то придётся отдавать за аренду ровно 10% в год от вложенной суммы. Получается, за 10 лет по скромным подсчётам затраты отобьются, а квартира останется.
0
- Denis
  26 июня 2025, 14:40
  Semen, если стоимость квартиры будет расти с учетом инфляции.
  Сейчас можно запарковать кеш на вклад и платить процентами с него. Но, это в моменте.
  0
  - Semen
    26 июня 2025, 15:33
    Denis, в моменте всё может быть, ситуация в стране рисковая имхо. Я предпочёл вложиться в бетон и больше не думать про аренду.
    0
- Дмитрий
  04 июля 2025, 13:02
  Semen, какая-то шибко дорогая у вас аренда. В столице ставка 6% годовых, если речь о долгосрочной. Причём это грязная. А после вычета коммуналки и амортизации косметич. ремонта выходит в районе 4%.
  0
Бубльгум
26 июня 2025, 14:54
так и где есть шанс заработать, если учитывать этот цикл

0
Eugen Invest Malina
26 июня 2025, 15:27
Дивидендов нет
0
Константин Р
26 июня 2025, 15:32
угу, выйграли все кто не в папирах.
+1
Владимир Пыталов
26 июня 2025, 15:36
смешной… Как раз выполняет. Отражает настроение «инвесторов». Пока дёшево, запасаться надо.
0
CoK
26 июня 2025, 15:59
Вот так и покупай подписку на мозговик. Тебе уже постфактум расскажут что инвестиции в фонду было говно, но, пасибо за подписку
+5
- Константин Р
  26 июня 2025, 18:41
  CoK, проблем с мозговиком нет и трейдингом в целом, проблемы в отсутвии смысла долго морозить средства.
  0
Алексей Яшин
26 июня 2025, 16:04
Насколько сильно индекс Мосбиржи проиграл индексу СПб недвижимости?

На этом графике какие числа? С 90 рост до 270, изменение в три раза?

При этом индекс Мосбиржи полной доходности за это же время изменился в 3,5 раза.
0
- Дмитрий
  04 июля 2025, 13:07
  Алексей Яшин, это не так. С начала 2017 рублёвый полнодоходный MCFTRR вырос всего вдвое.
  0
КРЫС
26 июня 2025, 18:52
Как владелец бетона могу сказать — гавно это ваше бетон -)))
Бетон не дорожает, дорожают стройматериалы -)
+1
Sloikin
26 июня 2025, 22:57
Во всей этой недвижимой риторике существует фактически лишь один драйвер.
Более половины жилья, в особенности в период преступной бесконтрольной льготки, приобретается не реально нуждающимися в улучшении жилусловий, а инвест барыгами. Большинство из которых далее по цепочке греют цены на отделочные материалы, быттехнику и мебель.
Все это происходит на фоне масштабного демографического кризиса, с каждым днем усугубляющегося на фронте.
Это абсолютно тупиковая модель уровня глубочайшей катастрофы государственного масштаба. На сегодняшний день каждая семья, приобретающая недвигу в целях проживания, попадает в кредитное рабство на всю жизнь.
Достаточно дебильного кредитного калькулятора, чтобы увидеть огромную разницу в горизонте 15-20 лет между ипотечной квартирой за Х рублей под старые грабительские 12-13% и нынешними квартирами за 2,5Х рублей даже под льготные 6%, при одном процентном эквиваленте ПВ.
+3
Vatokat
27 июня 2025, 04:09
Сам придумал функцию рынку на периоде последних 8,5 лет, сам предьявил что он ее не выполняет. Снес все ветряные мельницы вокруг.
0
Александр
27 июня 2025, 08:13
Дивиденды же на этом графике не отражаются, но див гэпы и прочее делают, реинвестиция дивов тоже не отражена. Сравнивать нельзя
0
Кактус
27 июня 2025, 10:11
На третий день индеец Зоркий Глаз заметил, что в доме нет стены.
0
Гоша Фомич
27 июня 2025, 11:15
Смысл покупать простому обывателю фонду ЕСТЬ только тогда, когда Фондовый рынок РАСТЁТ ПОСТОЯННО ИЗ ГОДА В ГОД ОБНОВЛЯЕТ МАКСИМУМЫ -С НЕБОЛЬШИМИ КОРРЕКЦИЯМИ… ДЛЯ ЭТОГО НУЖНЫ :
1 ИЗБЫТОЧНАЯ ДЕНЕЖНАЯ МАССА..
2 ЗАИНТЕРЕСОВАННЫЕ НА РОСТ ХЭДЖ ФОНДЫ...
КАК ТОЛЬКО ОБЫВАТЕЛЬ УЗНАЕТ, ЧТО ЕГО СОСЕД ПО ДАЧЕ ЗАРАБОТАЛ НА АКЦИЯХ — НАПРИМЕР ГАЗПРОМА-ОН ПОНЕСЁТ ДЕНЬГИ НА ФОНДУ....
А ЕСЛИ НАШ РЫНОК НЕ РАСТЁТ… КАКОЙ ДУРАК В НЕГО БУДЕТ ВКЛАДЫВАТЬ ???

+2
- Сиделец
  27 июня 2025, 14:18
  Гоша Фомич, для этого нужно чтобы народ массово заносил деньги в долговременные счета на фонду, надеясь в старости с них кормиться.
  
  Ну или если открыть приток иностранному капиталу. Только может быть как в нулевых — он заходит, скупает всё на низах, разгоняет, раздаёт и забирает из страны больше валюты чем принёс вначале. (по факту — забирает нефтяные деньги).
  +1
  - Sloikin
    27 июня 2025, 23:39
    Сиделец, как это не смешно, но именно вывод в другие юрисдикции это единственно действенный способ обезжирить М2 без инфляционных драйверов. Именно это необходимо было в моменте не бороть, а поощрять.
    Впрочем, вероятно этим и занимается сам регулятор, выводя за периметр откачанные из банков на корсчета ЦБ около 50% консолидированной массы вкладов.
    0
    - Сиделец
      28 июня 2025, 02:05
      Sloikin, если положительный торговый баланс то может быть лучше в золото вкладывать. А то Норвежцы вваливают деньги в разные активы зарубежные, а в момент большой жопы или цены упадут, или им просто не отдадут деньги (там страны за маски марлевые чуть не передрались недавно, за деньги так вообще удавят :-) )
      
      У нас М2 сейчас вроде стабильный. Что амеры будут делать со своим разбухшим — трудно сказать.
      0

Читайте на SMART-LAB:

AUD/NZD: Попытка номер два?

Кросс-курс AUD/NZD протестировал линию восходящего тренда, построенную по минимумам 02.07.2025, 20.08.2025 и 02.02.2026 годов, а также оттолкнулся от уровня 1.2035. Последний выступает серединой...

Tickmill

11.06.2026

С Днём России!

Россия — наша огромная страна, в которой живут представители десятков национальностей, культур и традиций. Несмотря на различия, всех нас объединяет стремление создавать, развивать и...

МГКЛ

12.06.2026

Индикатор Mass Index в OsEngine: расчёт, сигналы и бесплатный робот. Видео.

В этом видео разберём Mass Index — индикатор, который оценивает не направление цены, а изменение её волатильности и структуры движения. Покажем, чем он полезен и как применять его в OsEngine....