🏠 Как сильно снизились ставки по ипотеке? И что произошло с ценами в Москве и Сочи за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Также посмотрел, как снизились рыночные ставки по ипотеке после снижения ключевой ставки.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём канале (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

🏖️ Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи. Как ни странно, цены к лету чуть снизились. 

Приезжие туристы отдали последние деньги за путёвки и не готовы повышать спрос.

Сочи:

• Первичка: 433к → 428к
• Вторичка: 322к → 314к

🌇 Москва (объявления)

А теперь в Москву.

В Москве цены тоже чуть откатились назад, но новостройки всего лишь на 1к от исторического максимума. Вторичка тоже близка к хаям, но в 9к от исторического максимума.

Москва:

• Первичка: 447к → 446к
• Вторичка: 354к → 348к

По базовым условиям в Сбере чтобы купить в ипотеку под 25% (месяц назад было 27%) квартиру за 15 млн, нужен первый взнос 3 млн и ежемесячный платёж 254 тысячи (275 тысяч месяц назад). Наши с вами свечки в церкви за разворот ДКП сработали, нужно продолжать. Моего пассивного дохода на такой движняк пока не хватает.

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

💸 Реальные сделки

Индекс московской недвижимости ДомКлик MREDC: 306,1к → 306,7к.

По другим городам индексов ДомКлик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края. 

Первичка

• РФ: 171к → 173к
• Москва: 349к → 352к
• МО: 190к → 190к
• Краснодарский край: 167к → 167к

Вторичка

• РФ: 114к → 115к
• Москва: 304к → 308к
• МО: 149к → 149к
• Краснодарский край: 145к → 146к

Средняя стоимость метра в Сочи составляет 317,4к по данным Этажей или 323к по данным Домклик.

Данные ИРН

• Москва:  276к → 276к
• Новая Москва: 204к → 205к
• МО: 154к → 154к

В долларах недвижка выросла с 3 289 до 3 434 долларов за метр благодаря укреплению рубля.

🏦 Ставки на ипотеку снизились, но толку от этого нет

В Сравни ру посчитали, что ставки по ипотеке относительно мая снизились с 24,7% до 24,1% — всего-то на 0,6%. Например, по автокредитам на 0,8% — с 28,3% до 27,5%.

Если сравнивать с концом 2024 — началом 2025 года, ставки по ипотекам снизились на 1–2%. Какая разница, по какой ставке нет спроса… В любом случае, банки будут готовы снижаться дальше только тогда, когда увидят устойчивый тренд снижения ключа.

Нужно лишь найти планету, где подождать снижения ставок.

Ожидаемое снижение на 0,5–1% не окажет существенного влияния на спрос на жильё. Динамику продаж будет определять переток средств с депозитов. Оживления ипотечного кредитования можно ожидать с повышением доступности рыночной ипотеки, когда ставки будут существенно ниже 15% годовых. И точно не в этом году, так что продолжаем копить.

💼 Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 6,731 млн с июля 2021 (данные за 1 июня), на 1 июля может быть около 7 млн.

По ценам от Домклика получается около 22,29 метра. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры при условии снижения ключа).

Если без ипотеки, с такой суммой уже можно даже присмотреться к студиям и микро однушкам от 20 метров в Сочи и окрестностях. В лучшем случае это будет метров 30 (не факт, что с ремонтом или в хорошем доме).

🧮 Сервис учёта инвестиций, которым я пользуюсь.

🔥 Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.