Когда квартиры подешевеют? Возможно уже завтра.

В предыдущем посте в своём ТГ-канале, я обещал написать о том, за какими незаметными вводными стоит следить, чтобы понять, куда пойдет рынок недвижимости. Причём я имел в виду весь рынок целиком, а не стоимость какой-нибудь отдельной квартиры, которая может как подешеветь, так и подорожать. 

Так вот, основная вводная — это курс рубля, который сейчас может быть… любым. Хотите 50 руб. за доллар? Пожалуйста. Хотите 110 — тоже пожалуйста. Хотите 200? Да, это, скорее всего, уже перебор, но в целом тоже допустимо. И это отчасти связано с тем, что 19 декабря 2024 ЦБ изменил методику расчета курса валют: ссылка 

Ну или иными словами, теперь можно устанавливать курс в зависимости от того, что требуется от рынка, а не из-за того, что происходит на рынке.

Зачем это нужно? А вот зачем: последнее резюме ЦБ по ключевой ставке прям пропитано тезисами об инфляционных ожиданиях. Да, ЦБ больше писал об ожиданиях, а не о самой инфляции. Почему? А потому, что если люди и предприятия ожидают, что инфляция и дальше будет разгоняться, то будут брать кредиты по любой ставке. Будут даже 30-процентную ипотеку брать, если ожидают инфляцию под 30%. Ведь в этом случае для людей реальная стоимость ипотечных денег =… нулю. Да-да, математика и логика людей проста: 30% кредит — 30% инфляция = 0. Ну и наоборот: если люди и предприятия ожидают, что инфляция будет снижаться, то в моменте кредиты и ипотеки они брать не будут. Ибо будут считать, что в будущем кредиты подешевеют. 

Теперь, что у нас происходило в феврале? Рубль креп и в итоге укрепился со 100 руб. до 89. Думаете, он укрепился сам по себе из-за каких-то позитивных внешних факторов? А вот и нет. Его укреплял сам ЦБ, продавая валюты больше, чем нужно. К слову, валютные интервенции ЦБ должны закончиться только 6 марта. 

Так вот, вторая вводная, за которой нужно следить: планы ЦБ после 6 марта. Если регулятор продолжит продавать больше, чем нужно, и вследствие этого укреплять рубль, значит, идёт борьба с ожиданиями и нас всё-таки готовят к снижению ключевой ставки. 

🔖 Сейчас некоторые подписчики подумают: вот сейчас Алексей напишет, что из-за снижения ключевой ставки рынок недвижимости полетит ракетой вверх. А вот и нет. 

Рынок недвижимости, при этом сценарии, скорее замрёт на некоторое время. И цены в моменте пойдут не вверх, а вниз. А вверх пойдут только после того, как люди, которые копят на квартиру, начнут «выходить» из депозитов. Ну, а после того, как рыночная ипотека станет доступна… Вот тогда рынок и изменится, причём кардинально.

.

ТГ канал «Лабиринт инвестора»: новостройки Москвы