Как выгодно гасить ипотеку досрочно?
Всем привет.
До этого мы разбирали вопрос: выгодно ли инвестору гасить ипотеку досрочно? и при определенных обстоятельствах, таких как льготная ипотека меньше 6% и средней инфляция 7,77% за 10 лет, смысла в этом нет.
Но если ставка по ипотеке выше, чем прогнозируемая инфляция и т ?
Для начала рассчитаем переплату по ипотеке, если ежемесячно вносить досрочный платеж сопоставимый с платежом по графику.
Для убедительности возьмем график платежей от моего личного кредитного договора.
Перенесем график платежей в табличку с более простой формулой без учета количества дней в месяце и посчитаем полную стоимость кредита с учетом ежемесячного досрочного платежа в 40 тыс. руб.
Получили переплату в 1 067 194 руб. со сроком полного погашения через 6 лет и 6 месяцем
А теперь рассчитаем переплату с учетом инвестирования в безрисковый инструмент - ОФЗ c максимальной доходностью и со сроком погашение до 6 лет и 6 месяцев в на основе среднесрочного прогноза от Сбера:
Так как текущая ставка ЦБ 19% и с высокой долей вероятности ставка будет повышена до 20% и останется до конца 2024-го года, среднее значение за 2025 год — 17,5%, cреднее значение за 2026 год — 13,5% и среднее значение за 2027 год — 11%. Для простоты расчета в нашем модельном портфеле всегда будем покупать Казахст11 до начала 2027 года, так как у бумаги максимальная доходность 18,2% в течении 6 лет.
Получили переплату в 506 947 руб., что в два раза меньше чем без использования инвестиционного дохода в период высоких ставок.
Данный расчет приблизительный, так как мы прогнозировали средние цены облигаций, так же не учитывали инфляцию, тарифы за обслуживания брокерского счета и налоговые льготы в случае ИИС счета.
Тем не мне можно сделать однозначный вывод о том, что в период высоких ставок более предпочтительный вариант не нести деньги в банк, а вкладывать в длинные ОФЗ с фиксированной доходностью. Да же при низкой процентной ставке по ипотеке тело кредита выступает, как защита от гиперинфляции вложенных средств в ОФЗ.
Ссылка на табличку
Однозначно.
Это ж такая нагрузка на бюджет…
По просьбе электората могут
Там счётная палата уже нашла товарища который несколько десятков ипотек льготных взял на сотни млн…
Думают что с ним делать
На конец 2023 года в России насчитывалось 114,9 тыс. заемщиков, оформивших одновременно два и более льготных ипотечных кредита, их совокупная задолженность составляет 1,11 трлн руб. Об этом говорится в отчете Счетной палаты об использовании средств бюджета на четыре программы господдержки — общую льготную ипотеку, семейную, дальневосточную и IT-ипотеку — в 2021–2023 годах (документ есть у РБК).
Еще 1,5 тыс. банковских клиентов имели по пять и более льготных ипотек каждый, сумма их совокупных обязательств достигала 42,45 млрд руб. Аудиторы Счетной палаты выявили случай, когда на одного заемщика было оформлено 26 кредитов с господдержкой. Максимальная сумма взятой льготной ипотеки одним заемщиком превысила 196 млн руб., отмечается в отчете. Для оценки численности россиян, серийно оформлявших льготные кредиты на жилье, аудиторы использовали данные Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) от оператора основных программ — госкорпорации «Дом.РФ».
как бывает регулярно.
а залог останется.
и долг.
вот будет номер.
валютные ипотечники тоже верили в заявления о крепком рубле.
а они были… и вот.