Как выгодно гасить ипотеку досрочно?

Всем привет.
До этого мы разбирали вопрос: выгодно ли инвестору гасить ипотеку досрочно? и при определенных обстоятельствах, таких как льготная ипотека меньше 6% и средней инфляция 7,77% за 10 лет, смысла в этом нет.

Но если ставка по ипотеке выше, чем прогнозируемая инфляция ?

Для начала рассчитаем переплату по ипотеке, если ежемесячно вносить досрочный платеж сопоставимый с платежом по графику.

Для убедительности возьмем график платежей от моего личного кредитного договора.

Перенесем график платежей в табличку с более простой формулой без учета количества дней в месяце и посчитаем полную стоимость кредита с учетом ежемесячного досрочного платежа в 40 тыс. руб.

Получили переплату в 1 067 194 руб. со сроком полного погашения через 6 лет и 6 месяцем

А теперь рассчитаем переплату с учетом инвестирования в безрисковый инструмент - ОФЗ c максимальной доходностью и со сроком погашение до 6 лет и 6 месяцев в на основе среднесрочного прогноза от Сбера:

Так как текущая ставка ЦБ 19% и с высокой долей вероятности ставка будет повышена до 20% и останется до конца 2024-го года, среднее значение за 2025 год — 17,5%, cреднее значение за 2026 год — 13,5% и среднее значение за 2027 год — 11%. Для простоты расчета в нашем модельном портфеле всегда будем покупать Казахст11 до начала 2027 года, так как у бумаги максимальная доходность 18,2% в течении 6 лет.

Первые 3 месяца покупаем облигации по средней цене 608 руб, далее весь 2025-й год покупаем по средней цене 730 руб и весь 2026-ой год по 850 руб., весь получаемый купонный доход 70 руб умножено на число облигаций отправляем на досрочное погашение кредита.

Тем самы получили переплату в 506 947 руб., что в два раза меньше чем без использования инвестиционного дохода в период высоких ставок.

Данный расчет приблизительный, так как мы прогнозировали средние цены облигаций, так же не учитывали инфляцию, тарифы за обслуживания брокерского счета и налоговые льготы в случае ИИС счета.

Тем не мне можно сделать однозначный вывод о том, что в период высоких ставок более предпочтительный вариант не нести деньги в банк, а вкладывать в длинные ОФЗ с фиксированной доходностью. Да же при низкой процентной ставке по ипотеке тело кредита выступает, как защита от гиперинфляции вложенных средств в ОФЗ.

Ссылка на табличку