Повышение ключевой ставки не скажется на инвестстратегии ФПК «Гарант-Инвест»

Высокая рентабельность и доходы от финансовых активов помогут компании обслуживать долг даже в случае повышение ставки Банка России до 20%. Несмотря на период высоких ставок, в течение четырех лет московский девелопер планирует построить десять комьюнити-центров.

Примет ли Совет директоров Банка России сегодня решение повысить ключевую ставку или нет, или, возможно, сделает это позже, на бизнес АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест» это не окажет существенного влияния. Об этом в беседе с генеральным директором ИК «Диалот» Егором Диашовым заявил президент ФПК «Гарант-Инвест» Алексей Панфилов.

«У «Гарант-Инвеста» диверсифицированный долговой портфель, который включает инструменты как с фиксированной ставкой, так и с плавающей. В текущих условиях средняя ставка по кредитам у нас — 12,9% годовых, а по облигациям — 15,25%, — говорит девелопер. — Когда ключевая ставка составляла 4,25%, стоимость средств по десятилетнему кредиту доходила до 5,25%, что было оптимальным. Мы зарабатываем 22-25% годовых, и даже повышение ключевой ставки до 20%, которое мы рассматриваем как временное и цикличное явление, не станет для нас критичным».

Кроме этого, компания имеет подушку безопасности в виде финансовых активов. «Если ключевая ставка увеличится, доходность по активам также возрастет, что позволит компенсировать высокие процентные расходы», — подчеркнул глава ФПК «Гарант-Инвест». К тому же, бизнесмен считает, что при повышении ключевой ставки, например, до 25%, государство предоставит компаниям кредитные каникулы, как это было уже не раз.

По словам Алексея Панфилова, в ближайшие четыре года ФПК «Гарант-Инвест» планирует построить десять комьюнити-центров. По масштабу и концепции это будут объекты похожие на WESTMALL, открытие которого запланировано на осень текущего года. Общая площадь этого комьюнити-центра составляет 28 тыс. кв. м, из которых 4 тыс. кв. м выделены в отдельный блок и будут выставлены на продажу. Ожидается, что их реализация принесет компании 1 млрд рублей. В WESTMALL предусмотрено 70 арендных лотов, 22 из которых — рестораны и кафе. При вложениях в 4,4 млрд рублей, объект будет приносить 800 млн рублей выручки (EBITDA — 700 млн рублей). Окупить объект компания планирует в течение семи лет. Рыночную стоимость первого комьюнити-центра глава компании оценивает в 6 млрд рублей.

В ближайшие недели ФПК «Гарант-Инвест» планирует начать строительство второго комьюнити-центра в Люберцах. Его общая площадь составит 20 тыс. кв. м. Стоимость строительства — 3,2 млрд рублей. Ранее сообщалось, что этот объект компания реализует за счет средств фондового рынка. Особенность проекта в том, что по соседству, на участке принадлежащем ФПК «Гарант-Инвест», будет построен жилой дом.

«Сейчас в проекте, который мы согласовали с Мособлархитекутры, объект значится, как апартаменты, но мы хотим переоформить его в жилой дом. Это будет самое высокое здание в Люберцах — 100 метров. Жилой комплекс будет соединен с комьюнити-центром через минус первый этаж. Парковка предусмотрена на минус втором этаже», — рассказал Алексей Панфилов.

Проект жилого дома и подготовленный участок со всеми инженерными коммуникациями компания планирует продать стороннему застройщику.

Ожидается, что по итогам 2024 г. выручка ФПК «Гарант-Инвест» от аренды достигнет 3,5 млрд рублей, от финансовых активов — 1,5 млрд рублей. EBITDA составит 4,5 млрд рублей. Посещаемость 16 торговых центров компании общей площадью 127 тыс. кв. м составит около 40 млн человек (2,5 млн уникальных посетителей). Портфель ФПК «Гарант-Инвест» включает 430 арендаторов. Общий долг компании составляет 32,67 млрд рублей. Доля банковских кредитов — 68%, облигационных займов — 32%. На долгосрочные обязательства сроком более двух лет приходится 74% от долговой нагрузки компании, на срок один-два года — 10%, на срок менее одного года — 16%. В перспективе двух лет компания планирует достигнуть паритета между банковскими кредитами и долговыми бумагами.