Рынок дореволюционных квартир, переплата по ипотеке и продление льготной ипотеки для айтишников

 

1. Хорошо строили до революции: красиво, удобно, на века. Жильё времён Российской империи до сих пор занимает важное место на рынке недвижимости Петербурга и многих других городов России (ссылка):

Петербург лидирует среди российских городов по количеству дореволюционных домов, остающихся жилыми по сей день.

По данным «Яндекс Недвижимости», сейчас в Северной столице представлено 6 тыс. исторических зданий, где можно купить квартиру. По большей части, такие объекты расположены в центре города. Стоимость квадратного метра начинается от 100 тыс. рублей, а средняя составляет порядка 250 тыс.

«Квартиры в исторических зданиях часто приобретаются в инвестиционных целях для дальнейшей сдачи в аренду туристам. Как правило, вход в такую вторичку дешевле, чем в более современное жильё, и при должной фантазии инвестор может создать аутентичный и привлекательный для туриста интерьер», — объясняет коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров.

<…>

Второе место по числу дореволюционных домов занимает не Москва, как можно было подумать, а Ростов-на-Дону, где сохранилось около 2 тыс. таких зданий. Тройку занимает Самара с более чем 1,1 тыс. объектов постройки до 1917 года.

Столица расположилась лишь на четвёртом месте, там исторических жилых зданий более тысячи, но их доля в жилом фонде составляет менее 4%. Самая дорогая квартира располагается в районе Пречистенки и стоит 3,8 млн рублей за кв. метр.

2. Ипотека на длительный срок может привести к тому, что вы в итоге выплатите 6-кратную сумму от первоначального кредита (ссылка):

Переплата по ипотеке с рыночной ставкой может быть пятикратной. Выгоду от кредитов на жилье в России оценили эксперты РИА Новости.

При ставке 20 процентов годовых и сроке ипотеки 30 лет переплата составит 500 процентов от суммы кредита, а при сроке 10 лет — более 130 процентов. «Покупка квартиры за 10 миллионов рублей с первым взносом в пять миллионов и кредитом в пять миллионов под 20 процентов на 30 лет приведет к переплате в 25 миллионов рублей», — рассказали в компании «Этажи».

Уточняется, что речь идет о переплате от суммы кредита, а не от стоимости квартиры. То есть при увеличении первоначального взноса переплата уменьшится. Сильно сэкономить можно также при увеличении ежемесячных платежей, однако не все могут позволить себе такой вариант.

По данным «Этажей», средний срок кредитов на вторичную недвижимость в 2024 году составил 24,4 года, а на новостройки — 26,8 года. Реальные ипотечные ставки, если не учитывать льготные программы, находятся на уровне 19-21 процента.

Пожалуй, это всё, что нужно знать об экспертах деловых СМИ, и о способности журналистов включать мозг, задавая вопросы экспертам. Для справки — никаких шестикратных переплат, разумеется, от ипотеки нет, так как львиную долю «переплаты» съедает инфляция. Цитирую из своей старой статьи на эту тему в «Школе Капитализма» (ссылка):

…открываем ипотечный калькулятор и считаем ипотеку на 30 лет. Получаем платёж в 66 тысяч рублей в месяц, то есть в два с лишним раза больше, чем за аренду. Хуже того — в итоге придётся заплатить банку 16 млн рублей в качестве процентов, то есть отдать две цены квартиры.

Казалось бы, совершенно невыгодная сделка: платить каждый месяц в два раза больше, чтобы купить в итоге одну квартиру по цене трёх! Если потерпеть увеличенный платёж многие ещё согласны, то переплата банку кажется уже явно несправедливой.

Вместе с тем, если учесть инфляцию, расчёт выглядит совершенно иначе. Средняя рублёвая инфляция за последние 20 лет составляла 8% годовых, и сейчас, когда у нас в самом разгаре Спецоперация, санкции и импортозамещение, государство явно не считает низкую инфляцию главным своим приоритетом. Мы можем смело предположить, что дальше инфляция будет никак не ниже, а возможно, даже значительно выше, чем 8% годовых. При этом, если инфляция паче чаяния упадёт до 2-3%, как в 2017 или 2019 годах, ипотеку можно будет рефинансировать под более низкий процент, благо такая процедура является в России стандартной.

Таким образом, реальная ставка по обсуждаемому ипотечному кредиту — 2% годовых, а не 10% годовых. А 2% от 7,5 млн рублей — это 150 тысяч в год или… 12,5 тысяч рублей в месяц. Платить банку 12,5 тысяч выгоднее, чем платить лендлорду 30 тысяч. Что же касается аргумента про переплату — про вот эти пугающие 16 млн — давайте подсчитаем, сколько получит за то же время лендлорд.

На первый взгляд, лендлорд получит меньше: 30 тысяч * 12 месяцев * 30 лет = 10,8 млн рублей. Однако если лендлорд будет каждый год повышать цену на уровень инфляции, — а я не вижу причин, которые удержали бы его от разумной индексации — то за аренду придётся отдать… 59 млн рублей. Как видите, это значительно больше 16 млн: особенно если учесть, что обсуждаемая квартира будет стоить через 30 лет уже 131 млн обесценившихся рублей.

Этот подсчёт тоже не вполне верен, так как мы смешиваем в нём рубли из разных лет, которые имеют разную покупательскую способность, однако впадать в дальнейшее занудство я считаю излишним. Вспомню только иллюстрации ради, что 20 лет назад я снимал однушку за 70 долларов в месяц (2000 рублей). Если хозяйка до сих пор её сдаёт, сейчас это уже, скорее, 25 тысяч рублей…

3. Льготную ипотеку в России отменили частично, не для всех. Айтишники в нашей стране по-прежнему голубая кровь, в том числе и в отношении покупки жилья (ссылка):

С августа 2024 года в России продлят программу льготного кредитования для IT-специалистов. <…>

Предельная ставка составит до шести процентов годовых, а максимальная сумма кредита на льготных условиях ─ до 9 миллионов рублей. Кроме того, ставку могут снизить дополнительно за счет банковских и региональных программ. Чтобы получить такой кредит на приобретение жилья, айти-специалист, проживающий в одном из городов-миллионников, а также в Московской или Ленинградской областях, должен иметь средний доход (до вычета НДФЛ) от 150 тысяч рублей. Для остальных населенных пунктов эта сумма начинается от 90 тысяч.

По словам вице-премьера Дмитрия Григоренко, с учетом продления программы до 2030 года приобрести жилье по льготной ставке смогут не меньше 82 тысяч региональных специалистов. Отмечается, что за все время действия этой программы IT-специалистам выдали более 75 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 700 миллиардов рублей.