🏗 Про АПРИ: в крайности не впадаем

Как известно, ещё один застройщик, Группа компаний АПРИ намерена провести свое IPO.

Предварительные параметры размещения таковы:

📌 Тикер: $APRI
📌 Сбор заявок: с 22 по до 13:00 29 июля 2024 года
📌 Начало торгов: 30 июля 2024 года.
📌 Ценовой диапазон: 8,8-9,7 руб./акцию. Таким образом, оценка капитализации компании равна 10-11 млрд рублей
📌 Размещение будет проходить по схеме Cash-In (размещаются акции, выпущенные в рамках допэмиссии)
📌 Объем размещения: до 1 млрд рублей
📌 Free-float: до ~10%

Мосбиржа приняла решение с 30 июля включить акции АПРИ в Третий котировальный список ценных бумаг (а не Второй, как намеревалась компания). Такое решение Мосбиржи не случайно, есть обстоятельства. которые вызывают скепсис относительно качества финансового состояния компании.

Давайте обо всём чуть подробнее.

АПРИ – региональный застройщик, являющийся лидером по объему возводимого жилья в Челябинской области (“родина” компании). По данным за март 2024 года по этому показателю занимает 20-е место.
Сейчас в портфеле компании – 11 проектов в Челябинской области, Свердловской области, Краснодарском Крае и на острове Русский.

За время своей деятельности компания ввела в строй 700 тыс. кв.м жилья (✅ вот это запомним, чуть дальше приведу цифру, с которой будет любопытно этот объем сравнить). Сейчас строится 377,7 тыс. кв.м

Какой рыночный контекст для IPO АПРИ сейчас? После бурного роста прошлых лет ожидается некоторое остывание рынка жилья: по данным Дом.РФ в  2025-2026 годах прогнозируется, что увеличение цен будет в районе 4%. Причиной тому ужесточающаяся ДКП Центробанка. Но даже более существенным фактором для АПРИ станет прекращение льготных ипотечных программ – для компании это негатив: доля ипотечных договоров в разных проектах компании варьируется в диапазоне 73-92%.

Однако, по состоянию на конец первого квартала 2024 года в структуре выручки компании доля от продаж коммерческой недвижимости занимает уже 44%. Рынок коммерческой недвижимости, ввиду стабильного дефицита площадей и роста ставок аренды, обещает быть для АПРИ позитивным. Портфель проектов компании довольно диверсифицирован.

🤢 Нельзя обойти вниманием явный негатив – у АПРИ высокая долговая нагрузка: показатель Чистый долг/EBITDA ~3x. Компания финансирует свои проекты заемными средствами, а занимать в свете уже высокой и обещающей стать еще более высокой ключевой ставки ЦБ станет совсем трудно.
Дополняют картину данные за первый квартал 2024 года: финансовые расходы превысили 1,1 млрд рублей, что составляет 18% от выручки и ~60% от операционной прибыли. Это очень много. Компания берет финансирование на долговом рынке, выпуская облигации с купонами под 20% годовых, что ставит АПРИ в ряд компаний с “мусорным” рейтингом (рейтинг BB).
Тут надо указать, что АПРИ уже погасила облигации на 1,6 млрд рублей. Сейчас в обращении облигаций на 3,5 млрд рублей. 

📌 Теперь обещанная интересная цифра: в 2024-2025 компания планирует ввести 884 тыс. кв.м жилья (сравните с 700 тыс. кв.м за всю историю). Кстати, большая часть долговой нагрузки, что называется, “сидит” в этих проектах.

☝️ Кроме того, любопытно, что компания имеет крупный земельный банк – ~3 млн. кв. м. Это даёт потенциал для будущего развития.

Резюмируя: в принципе, компания имеет потенциал  (скорее, долгосрочный), высокая долговая нагрузка может спутать все карты “здесь и сейчас”. Судя по инфополю 🙈у компании размещение пройдет примерно как у Кристалла. Есть подозрение, что привлеченные на IPO средства во многом пойдут на погашение долга, после чего компания пропадёт и затеряется в акциях третьего эшелона.

🤔 Оптимальной вижу стратегию “постоять в стороне, дождаться окончания года и оценить годовые финпоказатели, после чего и принимать решение”. Или, как минимум, дождаться снижения цены.


©Биржевая Ключница