💰Миллионы на недвижимости 🏡: как я купил квартиру и стал богаче
Совпадение низкого рынка недвижимости, ипотечных ставок, рефинансирования, чуточку удачи и везения… Возможно, это ошибка выжившего, ведь повторив это сейчас – результат будет другим. Но это реальный кейс в недвижимости
В двух частях: первая, раскрывающая идею и предпосылки покупки жилья. Вторая про цифры и расчет.
Мы делаем обзоры компаний, рынков, недвижимости. Ищем инвестиционные идеи, и делимся с вами
--
Начало
2018 год. Цены на недвижимости в стагнации с 2014-15, когда ЦБ резко поднял ключевую ставку и население побежало конвертировать таящие рубли в телевизоры и квартиры. На декабрь 2014-февраль 2015 пришелся пик продаж новостроек. И никакой льготной ипотеки не надо было.
Вслед за стабилизацией курса рубля, стал нормализовываться и рынок недвижимости. Весь платежеспособный спрос закончился, цены стали снижаться. Объявления на авито почти не менялись. Можно было посмотреть квартиру, и спустя пару-тройку месяцев она все еще будет выставлена на продажу, но с чуть меньшей ценой. А потом с еще меньшей.
Именно в это время было принято решение купить небольшую студию: ипотечный платеж с минимальным взносом (~20%) был всего на пару тысяч больше арендных платежей.
Выбор локации
Новые районы были сразу исключены из-за недостаточной социальной и транспортной инфраструктуры, времени до центра города – все это отпугивало. Да и разница была около 30%. В абсолютных цифрах, на окраинах квартиры стоили 2,5-3 млн (100к за квадрат), а поближе к центру около 4 млн.
Прим.: у дальних районов было огромное преимущество в виде цены: 2,5-3 млн за квартиру и возмещение НДФЛ (260) и последующих процентов (390). 1/4 квартиры отбивалась налогами
Из приглянувшихся районов, и тех, которые оказались по карману — м.Фрунзенская.
Район за Обводным каналом привлекал близостью к метро (5-7 минут пешком), к центру города (7-10 минут транспортом). Но у района есть своя история
Еще в 2011 году это была бесконечная пром.зона. Еще когда-то действовавший Варшавский вокзал, железнодорожные пути – ставили крест на развитии этой территории.
А если развернуться на 180 градусов и перейти через Обводный канал – впереди самый центр город с уютными улочками, низко-этажной застройкой, и высокой стоимостью квадратного метра.
С 2013 по 2023 год застройщики совершили чудо. Одно дело построить новый современный район там, где ничего нет. Но они построили потрясающую локацию там, где был конкретно промышленный объект. А сейчас там разные (не однотипные) дома комфорт, премиум, и бизнес класса. Новые школы, садики, парковки. Новое всё. Район казался отличной возможностью: близость центра, но без обшарпанных стен, внешней проводки, падающей штукатурки.,
Но вернемся в 2018 год: район был похож на сплошную стройку, хоть часть домов уже были сданы и вполне обитаемы. А цены не сильно кусались
Я взял скромную студию с ремонтом за 4 млн. руб. Еще около 150 тысяч вложил в мебель, технику. А в конце концов и положил керамо-гранит на балкон сделал там огромную рулонную штору блэкаут (в Питере все еще белые ночи). На фото уже этого нет.
Все под ключ мне обошлось в 4,2 млн., но саму квартиру я покупал в ипотеку, а мебель, технику, и частичный ремонт балкона делал за свой счет. Первый взнос составил 20%, т.е. 800 тысяч, и еще 200 я потратил на обстановку.
Другую такую же квартиру я снимал за 25 тысяч + КУ, а идея с ипотекой вышла в 1 млн. инвестиций и 31 тысячу ипотечного платежа. Поначалу я переплачивал по 6 тысяч в месяц и пришлось достать из закромов миллион. Зато, что случилось потом…
Именно тот период и был моментом доступного жилья. Сейчас по версии авито, цена средней студии в том районе выросла в 2-3 раза. А доходы не сказать, что выросли пропорционально.
По аренде теперь 45 тысяч – нижний предел, при котором квартиру можно сдать за пару дней. Соседи с легкостью сдают такую же студию за 50. Много тех, кто делает бизнес на посуточной аренде, т.к. район – самый близкий к центру, из новых домов. И вроде все хорошо: цена выросла, платеж перекрывается арендой. Но на практике все еще лучше.
За следующие годы цены совсем еба****сь, и за 4 млн не всегда можно подобрать комнату в хорошей коммуналке (да, в Питере еще остались коммунальные квартиры)
---
В следующей части расскажем экономику, посчитаем эффективность рефинансирования, денежные потоки, ROE, и оценим, на сколько плохи инвестиции в недвижимость и сколько квартир вы экономите, не ввязываясь в ипотеку 😅
--
Спасибо, что читаете нас❤
Подписывайтесь, чтобы не пропустить новые выпуски!
Но хреново даже не это, а другая тема — все новое и более-менее (условно) доступное теперь строится в самой жопе.
Разве по льготке платеж выше аренды? Тогда вообще нет смысла (((
Может, они — таЮщие, т.е. уменьшающиеся?
Они таят риски девальвации. Ща корректировку спасибо, отправим автора на курсы русского языка
Парень из нашей тусовки
24 личности Билли миллигана
Тут еще магия в низких вложениях и большом кредитном плече
Свидетели швитого бакса просто необучаемые.
Snp на пятнадцатилетке никто не переборет. Но других таких примеров развитых рынков нет
Согласен. Инвестиция вдолгую и без маржин коллов
Сейчас если ее продать и посчитать уплаченные проценты и вычест что платил бы по аренде - вложения минимум утроились
О цифре продажи по объявлениям можно спорить. Вы же если захотите - не поверите что с диасконтов 5-7% можно легко продать
В цифры по аренде в следующем выпуске
Предвкушая десятилетний флет?
Но ведь выросли цену и на вторичку
Сейчас могут печатный станок включить и через 10 лет тоже кто то будет говорить, что без станка было бы иначе. Кто знает?
недвига — кредитный продукт, а при работающем печатном станке — ипотека будет не доступна, банки же не благотворители, они уже ставки задрали.
По данным агентства этажи средний дисконт 5,7% на вторичке
Реально нет смысла продавать из-за низкой ставки
Кстати, это какая-то риэлторская профдеформация рассказывать про съем вида «25к + КУ». Я не знаю ни одного, кто снимал бы по таким условиям. Счетчики — да, на съемщике, коммуналка же — на собственнике.
80% рынка с ку
Выгодно вложились)
Кто ж знал? Так стоило 5 купить
А с ближними что случилось? Так же можно использовать вычеты. Или что вы имели ввиду этим абзацем?
Сори, мысль не закончил: меньше цена - а вычет одинаковый
при цене 2-3 млн государство возмещает больше
5-6 - в деньгах то же, в % меньше
Ну купил я автомобиль дёшево несколько лет назад… но что значит дёшево? Мне тогда цена казалась высокой, но оправданной, т.е. товар стоил тех денег, которые за него просили. Получается «дёшево» — это именно в сравнении с текущими ценами. Так чего ж ты радуешься?
Тому, что у тебя инфляция в стране большая?!
Тому, что надо бежать в 2 раза быстрее, чтобы просто оставаться на месте?
Тому, что цена не формируется балансом спроса и предложения (67% не продано)?
Тому, что банки имеют всех в Ж\К(Т)?!
Тому, что деньги сохранил?! Да нет, ты же их и обесценил, если все у кого есть деньги кинутся покупать мой товар, я только скажу им спасибо и накручу в 4 раза ценник!
Больше скажу… никто не знает сколько должно стоить жильё. Та абстрактная величина, которую рисует Авито не является показателем. Сегодня они нарисуют 10млн и напишут «хорошая цена», а завтра нарисуют 5млн и напишут «отличная цена». Рынком правят спекулянты. Куча паразитов на теле трудового народа, которые возят своих детей по заграницам за ваш счёт… за ваш счёт!!!
Может создаться впечатление, что у меня подгорает, но это не так, мне хватает того жилья где я живу. Я вообще не воспринимаю его как актив, мне пофиг на его цену совсем. С ковида не открывал раздел недвижимость на Авито, а накануне глянул… Нормальные дома подорожали в 2 раза, некоторые объявления я ещё по 2019му узнаю в картинках. Были ещё бабушкины дома из под трупов, которые продавали как землю с коммуникациями, где дом планировалось сносить и строить новый… они теперь стоят как нормальные дома в 2019. То есть что произошло: труха стала стоить как вещь, а вещь подорожала вдвое.
Я поясняю: у людей забрали самое ценное таким инфляционным манёвром — это время. Если цены не вернутся, то уйдут годы для того, чтобы доходы догнали эти ценники, и товар перестал выглядеть сверхдорогим. Эти годы вам никто не вернёт!!! А те виртуальные миллионы не принесут вам счастья!!! В мире всё взаимосвязано, и счастье одних людей — это горе для других. Вспомните народную мудрость:
ПС: автор, я риторически обращался, не воспринимайте на свой счёт!
Ты больше соседей слушай. Они и не такое расскажут. Нафига мне иметь дело с частником за 50, когда студия в 24м2 в апарт-отеле чуть дальше напротив Бухарестской 43к/мес при сроке 7мес+?
И да, сам там снимал (правда, на краткосрок) — вполне норм апарты.
Про то, что за 50 проще снимать в Мск, где и работы больше, и зп выше — вообще молчу.
Да, бывают те, кому везёт, и находятся съемщики, которым горит. Но 1) их на всех не хватит и 2) это краткосрочная история максимум на квартал.
Курортный сбор платили? С 1 апреля он 100 руб в сутки с человека.
Заметно дороже. Около 6-7
1) квартира не продана, а значит прибыль — бумажная. Этим можно было бы пренебречь, если бы квартиры продавались так же легко, как в 20-21 годах. Сейчас же, продать квартиру можно только с существенным дисконтом к рынку (если только это не уникальная локация. В нашем случае — нет).
2) выросла цена не конкретной квартиры — вырос рынок жилой недвижимости в целом. При продаже «на руки» получится получить ниже средней в этом и соседних ЖК процентов на 10% — и это в лучшем случае (те, кто готов брать сейчас, сходу предлагают -20-25% к цене). А новые? +20% к цене вторички. Получается, что если нужно выйти в кэш — уже не так интересно, если нужно переложиться в другую недвигу — сложно по времени (в нынешних реалиях), дельта выросла, если накоплений нет — в ипотеку — тоже.
3) можно сдать — примерно 4% годовых от текущей цены, что неплохо во времена низких ставок, но абсолютно не интересно сейчас
Серьезно??? Я вот честно думал, что все, что вокруг Московского проспекта, чертовски дорого стоит)) Я не мониторил конечно тогда рынок недвиги, но какой-то стериотип сложился по слухам)
с 2017 года питерская вторичка заметно упала в настоящих деньгах — bytopic.ru/chart.aspx?a=real_spb
следовательно, инвестиция в квартиру принесла убыток, если квартира не сдавалась в аренду
Оки. Вложения на входе 1 млн при курсе 60, это чуть больше 15к
Сейчас квартира стоит 9 минус 3 млн долга, итого 5 млн . Даже при курсе 100, получается х3
Да , но банки не меняют ставки риска как брокеры
Автор купит по льготной ставке а эту студию не продаст и просто ставит на ее денежный поток
Инфа сотка? Слово свое ставишь?
Свое слово ставишь что это фантазии?
Давайте разберёмся с прибылью и как ее считать?
Прибыль это фиксированная величина минус расходы( поэтому нужно бы зафиксировать) тоже пару постов писал про свои кейсы пока это фантазии автора. А теперь самое главное ок ты зафиксил эту прибыль, заплатил налоги, кредиты и встает вопрос как снова делать деньги, когда вокруг все подорожало. Я тоже задавался этим вопросом со своей, поэтому не стал пока продавать! Ну в целом поздравляю красава.
Налогов нет, пять лет прошло.
Продавать квартиру только чтобы показать в Интернете - вот зафиксировал, ну такое
я ж не агитирую ни за что ))