О коммерции аппартах / нежилых помещениях

Здравствуйте уважаемые трейдеры, инвесторы, а также им сочувствующие !

Почему у нас не так сильно распространена сдача этих помещений просто арендатору

Или для личного проживания ?

Вот представьте вы купили в самом центре своего города, в тихом закоулочке (для коммерции там никому не надо )

Квадратов 70-80 за сущие гроши

Цоколь с окнами
Или верхний полутехэтаж тоже более 2,3 м потолков

Сделали ремонт и сдаёте или сами частично живёте

Удобно же… инфраструктура, локация

Или купить большое помещение и разбить условно на три / пять малых, если цоколь

С санузлами / кроватями и сдавать жиличкам

Кто то так делает для коммерции (пвз/ бьюти салоны / кофешопы и ТД)

Ещё желательно выделять отдельные кадастровые номера

Но почему мало кто этим занимаются ?

Почему лезут в ипотеку на 30 лет с ценой в 5 -6 раз больше цоколя или верхнего этажа

Только потому что вырастит? Но так цены же уже не 2019 год

С высокого старта высоко уже не растут

А если уж так хочется переложиться в жилой фонд, то так как окупаемость быстрая
Через 3-5 лет на эти же деньги покупается и жилая недвижимость

И естественно вы не говорим о комплексах аппартах / ср*ных зданиях НИИ и ТД
Где ук просто уничтожают и ТД

Мы говорим так… о цоколях и чердаках

Жду комментариев!!!

мобильный пост инвестиции в недвижимость

Инвестиции в недвижимость

Nicolasgfk

Москва

3 222

с 7 ноября 2021

42 Комментария

Sergio Fedosoni
08 июня 2024, 22:19
Чего-то мне подсказывает, что такой цоколь подороже квартиры в новостройке выйдет
+5
- Nicolasgfk
  08 июня 2024, 22:55
  Sergio Fedosoni, сейчас смотрю второй нежилой этаж в новостройке
  
  Естественно аппарты
  
  Цена раза в 2,5 ниже жилого фонда
  
  Но на первом этаже может быть и рестик и пвз
  0
ПлощадьДНР
08 июня 2024, 22:24
для питера характерно как достройка лишнего этажа с отдельным входом !
домишки колодцы с новенькими панорамами, был в несколько таких…
+1
Brent Goldman
08 июня 2024, 23:55
По мнению своих родных и знакомых люди лезут в жилую недвижку по любым ценам на ожиданиях обесценивания рубля, лишь бы как то сберечь накопления, ну и потом, утрированно конечно, но года так через 2-3 с одной зарплаты закрыть ипотеку.
+4
- Nicolasgfk
  09 июня 2024, 00:20
  Brent Goldman, это в каком году было ?
  
  Как я понимаю по цене «палки колбасы хотят „
  
  Что ж похвально
  
  Но так не будет
  
  Но инфляция будет точно ;))
  +1
Marsovich
09 июня 2024, 01:30
Недвижка рухнет говорили они... а она в космос улетела
+4
- Сергей Хорошавин
  09 июня 2024, 17:07
  Marsovich, она позже рухнет, лет через 5-6...
  
  Умные успеют выйти!
  +2
Laukar
09 июня 2024, 02:13
Разбить подвал и полуподвал на помещения и сдавать типо хостела — у нас в городе запретили после того как таких жильцов залило кипятком с летальными исходами… Сейчас ужесточили требования пожарные и вообще это не безопасно может не только залить кипятком/водой но и канализацией. Жить там я бы не стал. Я смотрел пару раз такие помещения дешевле. Это плесень. Я сам вырос на первом этаже панельки. И на первом этаже категорически не смотрю. Есть ряд минусов, например — холодно. В подвале часто вода и сыро и это проблема первого этажа.
+6
Zed Dead
09 июня 2024, 05:30
потому что в цоколе ниже уровня земли радон и жить самоубийство. работать впрочем тоже если нет постоянной приточной и вытяжной вентиляции. А на нежилой мансарде достаточно соседям от того что не нравится когда ходят по потолку настучать что помещение используется не по назначению — в нежилом жить нельзя, и всё, финита ля комедия будут постоянные штрафы, надзоры и предписания вернуть как было.
отдельностоящее нежилое здание с коммуникациями подходящее под жилье будет по цене сильно дороже чем квартира.
+3
- Nicolasgfk
  09 июня 2024, 08:51
  Zed Dead, нет таких правил
  А ещё можно и офис делать
  0
- Nicolasgfk
  09 июня 2024, 09:10
  Zed Dead,
  
  Всё аппарты являются нежилыми помещениями
  +1
  - Zed Dead
    10 июня 2024, 03:34
    Nicolasgfk, нежилое имеет разные виды. офисное, свободного назначения, производственное, АПАРТАМЕНТЫ, гостиницы итд.
    Прописаться на временной или постоянной основе в апартаментах или гостинице можно, а вот в подвальном цоколе никак нет. Из этого следует невозможность там проживать и при желании злопыхателей получать штрафы на регулярной основе.
    0
    - Nicolasgfk
      10 июня 2024, 21:08
      Zed Dead, и какой штраф?
      0
Bablos
09 июня 2024, 06:17
Нах ваши цоколи, нам газпорн по 200+ в кайф
+1
Виталий
09 июня 2024, 06:17
Опыт есть или только и вопросы?
+1
DDav
09 июня 2024, 08:35
Вы думаете, что открыли Америку, но в Москве апарты продаются с сильным дисконтом к жилью (25%+) ибо

1. Налог уже не 0.1% в год, и начинает ощущаться, когда ты платишь в 10 раз больше. А уже есть разговоры в Москве и до 2% поднять.
2. Невозможно прописаться.
3. Вода, электричество по более высоким тарифам, и мусор тоже, хотя этим никто не заморачивается.
4. Нет ипотеки.
5. Нет аналогичных налоговых льгот
6. Гораздо дороже услуги УК
7. Правовой статус до сих пор не по всем объектам понятен, и есть люди, которые потеряли право собственности (Смирнов рассказывал конкретно).
+4
- Humen
  09 июня 2024, 08:45
  DDav, по воде ест еще один ньюанс, который мало кто учитывает. При отведении воды из жилого здания только один тариф используется вне зависимости от загрязнения данной воды. При отведении воды из апартаментов тариф идет как для коммерции. А там смотрится, что входит в состав воды и тариф может кратно возрасти, если найдут какие-либо химикаты. И коммуналка в таком случае может очень сильно удивить.
  +1
  - DDav
    09 июня 2024, 09:10
    Humen, куча нюансов есть. Вывод один — те, кто думали, что сэкономят, купив нежилую недвижимость для проживания (даже для себя, даже если им не нужна прописка), очень быстро выясняют, что нет не только экономии, но и это дороже. В зависимости от того, какая у вас ставка на налог на коммерческую недвижимость — 0.5% или 1%, вся мнимая экономия съедается достаточно быстро. Есть люди, которые из апартов не могут выйти, потому что цену они выставляют нормальную, но как только покупатели узнают, что за объект надо платить по 350-550 тысяч в год из-за налогов и высоких тарифов, то желание пропадает. Есть разница потратить за 10 лет 1 миллион, и 5 миллионов. Есть разница платить 15 тысяч в месяц УК за понты, красоту и безопасность и 40-50 тысяч в месяц, которые будут в основном уходить на налог раз в год. Это вообще очень сомнительная идея — покупать коммерческую недвижимомость, и не заниматься там коммерцией.
    +4
- Nicolasgfk
  09 июня 2024, 08:53
  DDav, Смирнов это инфоцыган
  
  Налоги 0,5% или редко 2%
  
  Коммуналка смотря где
  
  Если комплекс аппартов там да УК руки выламывает и обманывает
  0
  - DDav
    09 июня 2024, 09:09
    Nicolasgfk, инфоцыган или нет — но он назвал конкретный комплекс, где люди потеряли право собственности, назвал причину (несоответствие целевого назначения участка), и призвал мэрию Москвы прописать юридически статус апартаментов, чтобы исключить дальнейшие потери. Если я правильно помню его выпуск — то уже несколько месяцев, как сделки с апартаментами приостановлены. Вы можете найти без проблем найти в риэлторских чатах, что с февраля проблемы, невозможно продать апарты в сотнях апарт-комплексов — tenchat.ru/media/1990538-massovyye-priostanovki-registratsii-sdelok-s-apartamentami
    
    Сомнительная экономия получается, если ты вдруг не можешь продать свой объект недвижимости, когда тебе это нужно.
    +3
    - Nicolasgfk
      09 июня 2024, 09:14
      DDav, а… ну так я и написал… не идти туда где курятники
      
      Здании НИИ (где статус земли не пойми какой ) и где УК страшные вещи может выполнять
      
      И в курятники — гигантские комплексы ..
      
      Там может быть та же жесть с УК и плюс посутка
      
      Плюс жилички любят когда рядом собственники а не одни нахрапистые провинциалы… когда определенный уровень количество арендаторов превышает допустимые значения, начинается проходной двор ((
      0
      - DDav
        09 июня 2024, 09:35
        Nicolasgfk, возьмите «куркулятор» в руки, и посчитайте. Аренда обычного жилья в России стоит копейки — порядка 3-5% от стоимости объекта в год. В зависимости от того, что это за город, рассчитывайте на 30-60 тысяч рублей в месяц. Вам придется сдавать жилье сильно дешевле, ибо 1. Невозможно сделать временную регистрацию, если вы только не превратили объект в общежитие или гостиницу и 2. Коммунальные платежи будут выше. Просто прогуглите, сколько платят у вас в регионе за электричество юрики и физики. 3. У вас будет хуже планировки, ибо объект не строился под постоянное проживание людей.
        
        Если вы хотите такой «особняк» переделать в «доходный дом», просто посчитайте, столько вам будет стоить сделать 5 кухонь и 5 ванных комнат, потом от средней аренды отнимите 15-20%, ибо вам придется давать скидку, и экономическая бессмысленность этого мероприятия вам станет понятна. Собственно, поэтому никто этим бредом и не занимается. Максимум — переделать в гостиницу — но это уже отдельный бизнес, который надо хорошо знать и понимать.
        0
        Nicolasgfk
        09 июня 2024, 10:11
        DDav, а зачем брать Россию ?
        
        Берём МСК и Питер
        0
        DDav
        09 июня 2024, 10:27
        Nicolasgfk, берите. Уже сейчас вы можете купить апартаменты на 25% дешевле квартиры. Только никакой экономии нет. На особняк в Москве и Питере денег точно не хватит — речь пойдет о десятках и сотнях миллионов — если лучший способ на них заработать. Вы просто к своим размышлениям приложите экономические выкладки. Сколько стоит объект сейчас, что вы с ним хотите сделать, за сколько сдавать. Вам все станет ясно. Хотите сделать 5 квартир? Нужны кухни и ванны. Сколько это будет стоить? Газовщики вам сделают разводку или нахер пошлют? С газом все строго. Электроплиты будут? Значит нужно отдельно на каждую квартиру на кухню бросать отдельный провод. Общие мощности позволяют? У нас в квартирах с электроплитами особый пониженный тариф на электричество, потому что иначе будет выходить больше 1000 рублей чисто за готовку. У вас не только не будет пониженного тарифа, у вас будет повышенный, как у юриков. Дальше вы хотите разбить один объект на несколько и оформить в кадастре. Это разумно, потому что иначе у вас 1 счетчик на 5 объектов и непонятно, как отслеживать. Сколько сотен тысяч рублей вам обойдется все переоформить и перезаключить все договоры с местной электросетью, с водоканалом, везде счетчики поставить и т.п. Добавьте хоть какую-то конкретику к своим размышлениям. Вы же конкретный объект сейчас смотрите? Киньте ссылку на Авито или Циан, сколько стоит, что будете делать. Еще раз — вы не первый, кому пришла эта гениальна мысль. Там, где это экономически обоснованно, люди давным давно сделали, переоформили, поменяли целевку и так далее. А просто предложенная вами схема — она утопична, вон Ютуб полон людей, которые думали разбогатеть просто нарезав помещения меньше, и нифига у них не получилось. Есть куча бытовых вопросов, о которых нужно заранее думать. Если у вас 5 квартир сдается — людям нужно выкидывать мусор. Как вы этот вопрос хотите решать — «сами ищите, куда выкидывать»? Сколько аренда мусорного контейнера для юрлиц стоит изучали? То, что участковые врачи не будут приходить в нежилую недвижимость — знаете? Кто ваша целевая аудитория и почему снимать у вас этим людям будет выгодней, чем обычную жилую квартиру?
        +2
        Nicolasgfk
        09 июня 2024, 10:32
        DDav, по моему вы вроде просто не разбираетесь в вопросе
        0
        DDav
        09 июня 2024, 10:42
        Nicolasgfk, ОК. Осуществите свою схему и обязательно напишите пост с деталями, когда получился. Если не получится, то тоже напишите, пожалуйста. Как только у вас появятся реальные цифры — будет предмет для обсуждения. Тут вы уже купили в разы дешевле, уже продали и за 3-5 лет купили жилое. Я могу вам таким же образом умозрительно заработать 151% на биткоине, 217% на 26238, и даже Газпром в моей голове уже дал три икса к 2027 году. Согласитесь, у меня фантазировать получается не хуже?
        +1
        Nicolasgfk
        09 июня 2024, 11:20
        DDav, вам бы валерианочку там
        
        Новопассит тоже не помешает ))
        0
        Сергей Хорошавин
        09 июня 2024, 17:12
        Nicolasgfk, тут походу тока цианид поможет...
        0
- Nicolasgfk
  09 июня 2024, 09:11
  DDav, нет ипотеки, соответственно нет и Пампа
  
  У этих типов помещений — очень низкая база
  0
  - DDav
    09 июня 2024, 09:22
    Nicolasgfk, и невозможность выйти из объекта для многих собственников. Вам это сильно поможет? Пост — фантазии человека, который знает ноль про рынок недвижимости и причины, по которой предложенная «экономия» не реализуется. Уровень рассуждений — «за окном поле, сельхоз земля дешевая, я ее куплю, и построю дом». Ну вы хотя бы почитайте опыт людей, которые из коммерческой недвиги делают общаги для гастарбайтеров, или хостелы, какие там требования, какая маржа, и сладкий ли это бизнес. А то очень легко размышлять, что ты купишь здание конторы, и начнешь сдавать там «пять квартир» и в одной жить. Предлагается сразу начать с нарушения законов и особо не парится. Ну-ну. Вперед и с песней. Разоритесь переделывать помещения, потому что там банально никогда не было душевых и ванных комнат, кухонь, надо разводить газ и так далее.
    +6
    - товарищ масон
      09 июня 2024, 22:20
      DDav, я год видел обьявление,, потом из вида потерял.
      продажа квартиры на среднем этаже в обычном МКД.
      по цене гораздо ниже.
      один нюанс — квартира переведена в нежилой фонд.
      и соответственно нельзя прописаться.
      не было никаких перепланировок и прочего. просто в нежилом фонде.
      и никому нахер не нужна.
      +1
Владимир
09 июня 2024, 09:26
А есть конкретные успешные примеры? Инфы мало, вот люди и не лезут.
0
- DDav
  09 июня 2024, 10:03
  Владимир, если бы предложенная схема имела бы хоть какой коммерческий смысл, то такие «особняки» давно бы скупили состоятельные люди, перевели в статус жилой недвижимости (в том числе и за взятки), и жили бы там. Но весь пост — это просто фантазии. Нет никакой экономии, такие помещения не стоят копейки, и если вы просто покажете фото из поста строителю с вопросом — сколько стоит на этот объект сделать капитальный ремонт крыши и сделать нормальный фасад, то все вопросы отпадут сами собой, потому что вам меньше 2-3 миллионов не назовут. И это мы еще не знаем, что там внутри.
  +3
  - Nicolasgfk
    09 июня 2024, 10:18
    DDav, спасибо за хейт добрый человек !
    
    Вообще то я квартирами занимаюсь как раз то ..
    
    От коммерции подальше
    
    Но снимал в нулевые полуцоколь с окнами для коммерции… 75м2. Мне нравилось… Только соь был м*даков и выжимал из коммерции все соки… юр адрес + ещё коморки сборки левым петухам сдавал… а локация — супер была..
    Сейчас уже рядом Диснейленд, Ривер парк и технопарк
    
    Фото просто для примера
    0
- Nicolasgfk
  09 июня 2024, 10:15
  Владимир, там нет такого Пампа как с льготной ипотекой
  
  По факту… прибыль только голая аренда
  
  То есть нету роста стоимости актива… в отличии от квартир при росте в 2020-2021 годах
  
  Но зато можно купить если по низу, сдать… относительно быстро переложится уже в жилую недвижимость
  0
AndMax
09 июня 2024, 11:28
мск, спальный район. в наличии несколько 2-3 этажных зданий бывших советских универмагов (кто-то же ими владеет или управляет много лет)
стандартное 'наполнение' = 1 этаж сетевой продуктовый магаз, цоколь и 2-3 этаж — мелкая коммерция (парикмахерская, ателье, и прочее бытовое). Достаточно и пустующих секций… Из максимальной экзотики в одном таком — на верхнем этаже лофт — здоровенное помещение средней убитости с большим залом и 3 комнаты — сдается под проведение банкетов в выходные, 2.5 тыс.руб в час… В другом верхний этаж в начале 2000 г.г. под офисы переделали. Но лет через 5 вернули площади назад под полумертвые мелкие магазы...

И никто из владельцев этой недвиги не пытался и не пытается сделать там апарты… явно есть серьезнейшие причины.

+4
- DDav
  09 июня 2024, 12:54
  AndMax, «серьезнейшие причины», это наличие калькулятора у владельца здания и отсутствие желания нарушать уголовный и административный кодекс, подставляя себя под огромные штрафы. У вас первая проверка пожарной сигнализации и эвакуационных выходов выявит незаконную перепланировку, оказание услуг, не соответствующих требованиям безопасности, вам запретят эксплуатировать здание, выпишут огромный штраф и ради чего? Сколько у вас в Москве в вашем спальнике аренда квартиры стоит? 45-60 тысяч в месяц? Зачем вам штраф в 300 тысяч рублей, возможная уголовка, если кто-то из жильцов серьезно пострадает, и передел все в первоначальное состояние за свой счет? Если у вас магазин на первом этаже, то ему надо и лицензии получать, и проверки будут регулярные.
  +3
- Nicolasgfk
  09 июня 2024, 18:37
  AndMax, выгодно если сдаете целиком… а сейчас это очень и очень дорого… не покупать, а сдавать как есть
  
  + Земля под сданием что сейчас актввлн, надо смотреть статус… скорее всего вообще в аренде… или целевое назначение точно не гостиничный сервис
  0