Заметки по фондам коммерческой недвижимости

Приветствую, друзья. Недавно УК Парус опубликовала интересные данные по рынку коммерческой недвижимости в сегменте складов и бизнес-центров, настало время сделать небольшие заметки.

20 лет стагнации арендных ставок на склады

Источник: parus.properties/funds#storage

Во-первых я был удивлен, когда увидел, что средние арендные ставки на складскую недвижимость фактически стояли на одном месте в течение 20 лет. Такая ситуация не могла длиться вечно, на сегодня мы видим резкое ускорение роста ставок аренды на фоне рекордного дефицита свободных площадей. Если верить прогнозу Паруса, то к 2026 средние арендные ставки могут вырасти в 2,5 раза относительно уровня 2020 года.

При этом, разумеется, каждый фонд нужно рассматривать отдельно. Попробуем оценить уровни арендных ставок для каждого из фондов на 2024 год:

• Парус-Нордвей: 8 939* рублей за кв. метр. (Санкт-Петербург)
• Парус-Логистика: 4 510 рублей за кв. метр. (Московская область)
• Парус-Озон: 4 803 рубля за кв. метр. (Тверская область)
• Парус-СБЛ: 5 753 рублей за кв. метр. (Москва, деревня Шарапово)

*Методика расчета: денежный поток по статье «Аренда недвижимого имущества» из финансовой модели фонда разделил на площадь объекта, переменная часть аренды и аренда парковочных мест в расчете не участвовали.

Важно: при оценке недвижимости крайне важна локация, нельзя «в лоб» сравнить средние ставки аренды со ставками в конкретной локации и на основе этого сделать точные и далеко идущие выводы. Однако, в целом направление и динамика тренда, а также понимание того, что текущие договора аренды заключались до ускоренного роста ставок, позволяет нам понимать в каком направлении развиваются события на рынке складской недвижимости и примерно прикинуть риски в конкретных фондах.

На мой взгляд, это сугубо мое аккуратное предположение, которое я принимаю во внимание при формировании портфеля, на текущий момент есть серьезная недооценка в арендных ставках для фонда Парус (в том числе об этом говорила и сама УК), которая может быть устранена (вероятно, частично) только на этапе перезаключения договора аренды, что произойдет в период 2028 — 2030 гг. В совокупности с текущей высокой ключевой ставкой и навеса дополнительной эмиссии в части фондов, это создает запас времени для долгосрочных инвесторов для спокойного набора долгой позиции. И это не инвестиционная рекомендация.

Во-вторых я обратил внимание на текущую стоимость квадратного метра в фондах Парус в уже выведенных на биржу объектах по сравнению с объектами, которые только начинают строиться, смотрите сами:

Пример стоимости квадратного метра складских площадей по некоторым уже выведенным на биржу объектам фондам Парус


Стоимость метра при строительство нового складского комплекса Парус

Эти цифры также вселяют оптимизм относительно будущей динамики фондов на горизонте 5-7+ лет. И это снова не инвестиционная рекомендация.

Офисная недвижимость

Источник: parus.properties/funds#storage

За последние 20 лет стоимость метра в бизнес-центрах росла активнее, чем для складских комплексов, но в прогнозах не видно и ожиданий какого-либо дальнейшего взрывного роста. Вообще, в условиях массового перехода на гибридные форматы работы (часть времени в офисе, часть дней из дома) многие компании отказываются от аренды части площадей, с другой стороны качественные бизнес-центры требовательны к локации, плюс цифры показывают, что свободная вакансия находится на минимальных значениях с 2007 года.

На текущий момент на бирже торгуется только один фонд с офисами от Парус, локация — Москва, стоимость аренды 22 257 рублей за квадратный метр, что выглядит вполне среднерыночной ставкой. Я не жду на горизонте 3 лет каких-либо прорывов в сегменте бизнес-центров и не владею этим видом недвижимости, мне хотелось бы увидеть более привлекательные условия приобретения объектов такого рода. И это опять не инвестиционная рекомендация.

На этом заметка подходит к концу. Спасибо всем, кто дочитал до конца.

Все написанное в статье не является инвестиционной / индивидуальной инвестиционной рекомендацией или призывом покупать / продавать какие-либо ценные бумаги. Статья является дневником автора и носит развлекательно-информационный характер.

Мой канал на Дзен: Механика Капитализма