комментарии евгений воронин на форуме

Фонды ТИНЬКА на недвижимость. Развод или возможность?

Недавно встречался с фондом Самолета (на квартиры) и речь зашла про похожие фонды от Тинька, а именно — Лужники Коллекшн TLCN. Данный фонд торгуется с неплохим дисконтом к СЧА, около 27%, стало интересно, можно ли на этом заработать.

 

Решил прикинуть на коленке:

 

РСП (расчетная цена пая) — 1791р

Цена сейчас — 1293р (Но ликвидности очень мало, поэтому реальная цена покупки на более менее нормальный объем будет 1300р-1400р, хотя если набирать месяц, может и получится взять ниже)

НО! При покупке вы попадаете на налог на мат выгоду (разница между РСП и ценой покупки — 13%, это надо учитывать)

Комиссия УК — 2.9% от СЧА в год 

 

Сейчас цена за м2 квартир около 1 млн рублей, УК прогнозирует рост до 27 года в районе 1.5-1.7 млн рублей. Так как фонд закрывается в 29 году, давайте возьмем верхнюю границу в 1.7 млн, это +70% от текущей. Это премиум ЖК, поэтому ипотека не сильно влияет, локация очень интересная и перспективная.

 

Что имеем по итогу:

 

Цена покупки 1400 + налог (51р) ~ 1451р

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Съездил в офис УК ВИМ и задал вопросы по их фондам
Встретился с представителем ВИМ инвестиции и задал ваши вопросы.  

— Будет ли продлеваться фонд РД?

За год (±) до закрытия фонда проводится собрание пайщиков.
Решение принимается голосованием пайщиков (50%+ голосов).

Несогласные пайщики выкупаются по расчетной стоимости пая.

Каждый отчет в полном виде публикуется на сайте по всем объектам — можно отслеживать оценочную стоимость.
Каждая сделка проходит согласование через ФАС.

Также сделки контролируются спецдепозитарием и дополнительно отслеживаются Центральным банком.
Оценка проводится независимыми оценочными компаниями, согласованными с ЦБ.

---

— Почему такая разница в размере комиссии УК у РД (3% от СЧА) и РД ПРО (1% от СЧА)?

Между фондами есть принципиальная разница: квалифицированные и неквалифицированные инвесторы.
В РД ПРО, помимо комиссии за управление, есть и другие комиссии.

Изменение комиссий возможно только по результатам голосования пайщиков. Это как раз может быть сделано в случае продления фонда.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Съездил в офис УК ВИМ и задал вопросы по их фондам
Встретился с представителем ВИМ инвестиции и задал ваши вопросы.  

— Будет ли продлеваться фонд РД?

За год (±) до закрытия фонда проводится собрание пайщиков.
Решение принимается голосованием пайщиков (50%+ голосов).

Несогласные пайщики выкупаются по расчетной стоимости пая.

Каждый отчет в полном виде публикуется на сайте по всем объектам — можно отслеживать оценочную стоимость.
Каждая сделка проходит согласование через ФАС.

Также сделки контролируются спецдепозитарием и дополнительно отслеживаются Центральным банком.
Оценка проводится независимыми оценочными компаниями, согласованными с ЦБ.

---

— Почему такая разница в размере комиссии УК у РД (3% от СЧА) и РД ПРО (1% от СЧА)?

Между фондами есть принципиальная разница: квалифицированные и неквалифицированные инвесторы.
В РД ПРО, помимо комиссии за управление, есть и другие комиссии.

Изменение комиссий возможно только по результатам голосования пайщиков. Это как раз может быть сделано в случае продления фонда.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Съездил в офис УК ВИМ и задал вопросы по их фондам
Встретился с представителем ВИМ инвестиции и задал ваши вопросы.  

— Будет ли продлеваться фонд РД?

За год (±) до закрытия фонда проводится собрание пайщиков.
Решение принимается голосованием пайщиков (50%+ голосов).

Несогласные пайщики выкупаются по расчетной стоимости пая.

Каждый отчет в полном виде публикуется на сайте по всем объектам — можно отслеживать оценочную стоимость.
Каждая сделка проходит согласование через ФАС.

Также сделки контролируются спецдепозитарием и дополнительно отслеживаются Центральным банком.
Оценка проводится независимыми оценочными компаниями, согласованными с ЦБ.

---

— Почему такая разница в размере комиссии УК у РД (3% от СЧА) и РД ПРО (1% от СЧА)?

Между фондами есть принципиальная разница: квалифицированные и неквалифицированные инвесторы.
В РД ПРО, помимо комиссии за управление, есть и другие комиссии.

Изменение комиссий возможно только по результатам голосования пайщиков. Это как раз может быть сделано в случае продления фонда.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Анализ ЗПИФ «Акцент 5»
Анализ ЗПИФ «Акцент 5»: Детальный разбор доходности и перспектив фонда недвижимости

В фонде 1 объект — СК «Валищево» — 58 026,00 м2

Доходность до налога — 12%

Доходность после налога — 10,44% (выплаты раз в месяц)

Срок жизни фонда — до 2040 года

СЧА — 5 798 473 541 Руб.

СК «Валищево» — 58 026,00 м2

Сдан в эксплуатацию в 2018 году

Арендатор — «Деловые Линии» (Неразрывный договор до 2032 года)

Индексация на ИПЦ без ограничений!

 

Страхование объекта

Заключен договор страхования имущества с расширенным перечнем страховых случаев, в том числе страхование убытков в связи с перерывами в коммерческой деятельности. Страховая сумма рассчитана с учетом восстановительной стоимости в случае утраты объекта и превышает требования регуляторов к страхованию имущества в ЗПИФ.

Комиссии УК и другие расходы

1% от СЧА + 10% от аренды

Прогноз доходности от УК

12% (аренда) + 7%-8% (прирост стоимости) = 19%-20% суммарная доходность

Плюсы:

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Съездил в УК СФН (Сбер) и вот что узнал...

Вчера ездил в офис УК СФН (Сбер), удалось выяснить много новых деталей по фонду Современная коммерческая недвижимость.

Ранее уже делал на него обзор,  сейчас дополню. Или может еще отдельно ролик заснять? Потому что информации много.

Если коротко, по структуре фонда:

Недвижимое имущество — 39,92 млрд (29,9%)
Ценные бумаги (облигации) — 32,51 млрд (24,4%)
Денежные средства и депозиты — 20,59 млрд (15,4%)
Прочее имущество (оборудование) — 24,81 млрд (18,6%)
Дебиторская задолженность — 12,02 млрд (9,0%)
Права аренды недвижимости — 3,50 млрд (2,6%)

Сейчас фонд торгуется с дисконтом к СЧА примерно 23%.

На балансе есть структурная облигация СФО «Цефей-2» на 32 млрд. Туда упакованы заблокированные активы. По словам менеджера, они будут погашены по оценочной стоимости в течение года.

Также в документах есть платежи в сторону ООО УК «А класс капитал» и ООО «РСХБ Управление Активами» в сумме около 10 млрд рублей. Это авансовые платежи за новые объекты, один из них — вторая очередь склада Успенское, второй объект пока не раскрывается и находится в процессе стройки.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Съездил в УК СФН (Сбер) и вот что узнал...

Вчера ездил в офис УК СФН (Сбер), удалось выяснить много новых деталей по фонду Современная коммерческая недвижимость.

Ранее уже делал на него обзор,  сейчас дополню. Или может еще отдельно ролик заснять? Потому что информации много.

Если коротко, по структуре фонда:

Недвижимое имущество — 39,92 млрд (29,9%)
Ценные бумаги (облигации) — 32,51 млрд (24,4%)
Денежные средства и депозиты — 20,59 млрд (15,4%)
Прочее имущество (оборудование) — 24,81 млрд (18,6%)
Дебиторская задолженность — 12,02 млрд (9,0%)
Права аренды недвижимости — 3,50 млрд (2,6%)

Сейчас фонд торгуется с дисконтом к СЧА примерно 23%.

На балансе есть структурная облигация СФО «Цефей-2» на 32 млрд. Туда упакованы заблокированные активы. По словам менеджера, они будут погашены по оценочной стоимости в течение года.

Также в документах есть платежи в сторону ООО УК «А класс капитал» и ООО «РСХБ Управление Активами» в сумме около 10 млрд рублей. Это авансовые платежи за новые объекты, один из них — вторая очередь склада Успенское, второй объект пока не раскрывается и находится в процессе стройки.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Анализ ЗПИФ «Современная коммерческая недвижимость»
Анализ ЗПИФ «Современная коммерческая недвижимость»: Детальный разбор активов и оценка рисков

Я провел разбор закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ) «Современная коммерческая недвижимость» от УК СФН (Бывшая УК Сбер). Фонд для квалифицированных инвесторов.

Ключевые финансовые показатели

На момент проведения анализа фонд выделяется на рынке следующими метриками:

Показатель	Значение	Комментарий
Текущая доходность (до налога)	14,3%	Один из самых высоких показателей доходности среди ЗПИФов на коммерческую недвижимость.
Дисконт к СЧА	~23%	Паи торгуются значительно ниже расчетной стоимости чистых активов (СЧА).
Комиссия УК	1% от СЧА + до 5% от инвест дохода	Выше среднего по рынку.

Эти цифры, безусловно интересны, но прежде чем принимать решение, необходимо тщательно изучить активы, которые стоят за этими показателями.

Детальный анализ активов фонда (6 объектов)

Портфель фонда состоит из шести объектов класса А, преимущественно складских комплексов, с крупными и надежными арендаторами. Ниже представлена информация по каждому объекту, полученная из открытых источников и презентаций:

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Обзор ЗПИФ Акцент IV фонд недвижимости - ТЦ Сокольники.

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «Акцент IV» — фонд квалифицированных инвесторов. Фонд управляется компанией Accent Capital и сосредоточен на одном активе — торговом центре «Сокольники» в Москве. В этом обзоре — ключевые характеристики фонда, показатели, риски и перспективы инвестирования.

---

Основной актив: Торговый центр «Сокольники»

Характеристики объекта

• Общая площадь: 23 600 м²
• Арендопригодная площадь: 13 300 м² (56% от общей)
• Год постройки: 2009
• Год реновации: 2021 

Только 56% от общей площади объекта составляют арендуемые помещения. Остальные площади заняты служебными и техническими зонами.

Расположение и доступность

ТЦ расположен рядом со станцией метро «Сокольники» и оживлённой магистралью, что обеспечивает высокий пешеходный и транспортный трафик. Такое расположение — значительное конкурентное преимущество, способствующее стабильному спросу со стороны арендаторов.

Арендаторы

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Обзор ЗПИФ Акцент IV фонд недвижимости - ТЦ Сокольники.

Закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) «Акцент IV» — фонд квалифицированных инвесторов. Фонд управляется компанией Accent Capital и сосредоточен на одном активе — торговом центре «Сокольники» в Москве. В этом обзоре — ключевые характеристики фонда, показатели, риски и перспективы инвестирования.

---

Основной актив: Торговый центр «Сокольники»

Характеристики объекта

• Общая площадь: 23 600 м²
• Арендопригодная площадь: 13 300 м² (56% от общей)
• Год постройки: 2009
• Год реновации: 2021 

Только 56% от общей площади объекта составляют арендуемые помещения. Остальные площади заняты служебными и техническими зонами.

Расположение и доступность

ТЦ расположен рядом со станцией метро «Сокольники» и оживлённой магистралью, что обеспечивает высокий пешеходный и транспортный трафик. Такое расположение — значительное конкурентное преимущество, способствующее стабильному спросу со стороны арендаторов.

Арендаторы

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Обзор ЗПИФ недвижимости РД (рентный доход) ВИМ Сбережения (ранее ВТБ).

🏢 Состав фонда РД:

В фонде три объекта недвижимости:

Бизнес-центр класса А «Скайлайт» — 59% фонда.
Расположен у метро, ключевой арендатор — VK.
Введён в эксплуатацию в 2012 году.
Оценочная стоимость — 5,3 млрд рублей.
Цена за квадратный метр — 408 000 рублей.

 

Логистический комплекс «Валищево Парк» — доля 32%.
Класс А, введён в эксплуатацию в 2016 году.
Несколько крупных арендаторов.
Общая площадь — около 32 000 м².
Стоимость — около 3 млрд рублей.
Цена за метр — 87 000 рублей.



Авто-репост. Читать в блоге >>>