комментарии Accent на форуме

Коммерческая недвижимость в портфеле в 2026 году

В 2023–2025 году начинающие инвесторы получили особенно благоприятную почву для входа в рынок капитала через безрисковые инструменты, а опытные — приятный бонус: депозиты и короткие облигации давали двузначную доходность даже на коротком горизонте. По данным Банка России, объём средств физлиц на счетах и вкладах превысил 50 трлн рублей. 

Проблема в том, что эта конструкция работает только в условиях высокой ставки. Как только рынок начинает закладывать её снижение, доходность по базовым инструментам сжимается, и возникает вопрос перераспределения капитала. Сегодня мы снова находимся в этой точке, и всё чаще можно встретить рекомендации «инвестировать в коммерческую недвижимость».

О чём вообще речь: формы владения

Когда эксперты говорят о коммерческой недвижимости в портфеле, чаще всего имеют в виду не прямую покупку объекта, а участие через коллективные инструменты. В российской практике это в первую очередь ЗПИФ недвижимости.

Прямое владение складом, офисом или торговым помещением — это отдельный операционный контур:

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Коммерческая недвижимость в портфеле в 2026 году

В 2023–2025 году начинающие инвесторы получили особенно благоприятную почву для входа в рынок капитала через безрисковые инструменты, а опытные — приятный бонус: депозиты и короткие облигации давали двузначную доходность даже на коротком горизонте. По данным Банка России, объём средств физлиц на счетах и вкладах превысил 50 трлн рублей. 

Проблема в том, что эта конструкция работает только в условиях высокой ставки. Как только рынок начинает закладывать её снижение, доходность по базовым инструментам сжимается, и возникает вопрос перераспределения капитала. Сегодня мы снова находимся в этой точке, и всё чаще можно встретить рекомендации «инвестировать в коммерческую недвижимость».

О чём вообще речь: формы владения

Когда эксперты говорят о коммерческой недвижимости в портфеле, чаще всего имеют в виду не прямую покупку объекта, а участие через коллективные инструменты. В российской практике это в первую очередь ЗПИФ недвижимости.

Прямое владение складом, офисом или торговым помещением — это отдельный операционный контур:

Авто-репост. Читать в блоге >>>

«Акцент 5» стал лидером по оборотам среди биржевых фондов недвижимости

Рынок ЗПИФов недвижимости долго оставался довольно тихим с точки зрения вторичной торговли. Формально инструменты есть, но активного рынка внутри них часто не возникает. Любые сдвиги по оборотам здесь заметны сразу.

Так, в последние дни марта фонд «Акцент 5» вышел в лидеры по оборотам среди биржевых фондов коммерческой недвижимости, продемонстрировав высокую ликвидность.

Что это значит?

Ликвидность — ключевая характеристика большинства инвестиционных инструментов: именно она определяет, может ли инвестор управлять активом в портфеле, входить и выходить без длительного ожидания и существенного дисконта. 

Для сегмента ЗПИФн это принципиальный момент: недвижимость — долгосрочный актив, и возможность входа-выхода становится отдельным фактором выбора. У многих ПИФов практически отсутствует вторичный рынок: у ряда фондов объём торгов в течение дня равен нулю, либо же сделки проходят нерегулярно и малыми объёмами.  

Если смотреть на операции с паям

Авто-репост. Читать в блоге >>>

«Акцент 5» стал лидером по оборотам среди биржевых фондов недвижимости

Рынок ЗПИФов недвижимости долго оставался довольно тихим с точки зрения вторичной торговли. Формально инструменты есть, но активного рынка внутри них часто не возникает. Любые сдвиги по оборотам здесь заметны сразу.

Так, в последние дни марта фонд «Акцент 5» вышел в лидеры по оборотам среди биржевых фондов коммерческой недвижимости, продемонстрировав высокую ликвидность.

Что это значит?

Ликвидность — ключевая характеристика большинства инвестиционных инструментов: именно она определяет, может ли инвестор управлять активом в портфеле, входить и выходить без длительного ожидания и существенного дисконта. 

Для сегмента ЗПИФн это принципиальный момент: недвижимость — долгосрочный актив, и возможность входа-выхода становится отдельным фактором выбора. У многих ПИФов практически отсутствует вторичный рынок: у ряда фондов объём торгов в течение дня равен нулю, либо же сделки проходят нерегулярно и малыми объёмами.  

Если смотреть на операции с паям

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Договор аренды: где на практике формируется доходность объекта

Когда инвестор выбирает фонд коммерческой недвижимости, чаще всего он смотрит на совокупность характеристик объекта: локацию, класс, арендатора и т.д.  

Однако, денежный поток и объем выплат для пайщика зависит не только от самого актива.  Его формирует связка из трёх элементов: качество актива, качество арендатора и качество договора аренды. Если один из этих элементов слабый, это довольно быстро отражается на денежном потоке.

Для инвестора ключевым фактором является именно условия договора, заключенного управляющей компанией объекта с арендатором: именно они определяют рентную доходность объекта, и возможная разница между ожидаемыми и фактическими цифрами почти всегда объясняется не рынком, а тем, на каких условиях заключен этот договор и как с ним работает УК.

Договор — не приложение к активу, а его экономическое ядро
Инвестор вкладывается не в площадь, а в право на будущий доход от этих метров. И именно договор отвечает на базовые вопросы:

• на какой срок зафиксирован доход;

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Договор аренды: где на практике формируется доходность объекта

Когда инвестор выбирает фонд коммерческой недвижимости, чаще всего он смотрит на совокупность характеристик объекта: локацию, класс, арендатора и т.д.  

Однако, денежный поток и объем выплат для пайщика зависит не только от самого актива.  Его формирует связка из трёх элементов: качество актива, качество арендатора и качество договора аренды. Если один из этих элементов слабый, это довольно быстро отражается на денежном потоке.

Для инвестора ключевым фактором является именно условия договора, заключенного управляющей компанией объекта с арендатором: именно они определяют рентную доходность объекта, и возможная разница между ожидаемыми и фактическими цифрами почти всегда объясняется не рынком, а тем, на каких условиях заключен этот договор и как с ним работает УК.

Договор — не приложение к активу, а его экономическое ядро
Инвестор вкладывается не в площадь, а в право на будущий доход от этих метров. И именно договор отвечает на базовые вопросы:

• на какой срок зафиксирован доход;

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Где деньги в коммерческой недвижимости в 2026: интервью с главой Accent Мариной Харитоновой

Текущий макроэкономический фон и сохранение высокой ключевой ставки диктуют новые правила игры для сегмента коммерческой недвижимости. Настал период проверки: операционки — на эффективность, а управления активами — на качество.

Генеральный директор Accent Марина Харитонова обсудила текущую ситуацию и ее последствия для инвесторов с Кирой Юхтенко в интервью каналу  InvestFuture. По итогам интервью мы выделили ключевые структурные изменения, которые определяют ландшафт рынка в 2026 году:

1. Трансформация структуры капитала
За последние три года объем розничного капитала в сегменте ЗПИФН вырос примерно втрое — с 200 до 700 млрд рублей. Цифровизация и развитие инфраструктуры управляющих компаний сделали качественные объекты доступными для частных инвесторов, заместив ушедший иностранный капитал.

2. Устойчивость против волатильности
Недвижимость в 2026 году подтверждает статус защитного актива. В отличие от высокорисковых инструментов, данный класс активов демонстрирует умеренную волатильность: отсутствие резких скачков доходности компенсируется стабильным арендным потоком на длинном горизонте.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Где деньги в коммерческой недвижимости в 2026: интервью с главой Accent Мариной Харитоновой

Текущий макроэкономический фон и сохранение высокой ключевой ставки диктуют новые правила игры для сегмента коммерческой недвижимости. Настал период проверки: операционки — на эффективность, а управления активами — на качество.

Генеральный директор Accent Марина Харитонова обсудила текущую ситуацию и ее последствия для инвесторов с Кирой Юхтенко в интервью каналу  InvestFuture. По итогам интервью мы выделили ключевые структурные изменения, которые определяют ландшафт рынка в 2026 году:

1. Трансформация структуры капитала
За последние три года объем розничного капитала в сегменте ЗПИФН вырос примерно втрое — с 200 до 700 млрд рублей. Цифровизация и развитие инфраструктуры управляющих компаний сделали качественные объекты доступными для частных инвесторов, заместив ушедший иностранный капитал.

2. Устойчивость против волатильности
Недвижимость в 2026 году подтверждает статус защитного актива. В отличие от высокорисковых инструментов, данный класс активов демонстрирует умеренную волатильность: отсутствие резких скачков доходности компенсируется стабильным арендным потоком на длинном горизонте.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Коммерческая недвижимость под контролем: что даёт профессиональное управление активами

Почему управление коммерческой недвижимостью сложнее, чем арендой квартиры? Что такое Asset Management и какие задачи он решает? Как управление недвижимостью влияет на финансовые результаты инвестора? Ответы на эти и другие вопросы дадут специалисты компании Accent, мы оказываем услуги управления инвестициями в коммерческую недвижимость институционального качества с 2007 года.

В сложные экономические периоды растёт интерес профессиональных инвесторов к консервативным инструментам, не подверженным высокой волатильности и обеспеченным реальными активами, таким как, например, коммерческая недвижимость. Но управлять такими активами гораздо сложнее, чем арендной квартиры.

Управляющий производственно-складским комплексом, деловым или торговым центром решает широкий круг задач: от разработки долгосрочных планов до текущей эксплуатации здания. От качества управления зависит доход инвестора, поэтому максимальный финансовый результат чаще приносят объекты, которыми занимаются профессионалы. В этой статье расскажем о ключевом элементе управления активами – Asset Management.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Продвижение ТЦ в соцсетях: где, как и зачем

Как и любой бизнес, торговый центр должен приносить прибыль, причем, не только его собственнику, но и арендаторам. А прибыль зависит от трафика и конверсии – количества посетителей, числа и размера «чеков». Следовательно, задача торгового центра – привлечь аудиторию и сделать так, чтобы покупатель возвращался снова и снова.

Сейчас, когда торговых центров становится все больше, интернет-торговля все удобнее, а покупательские расходы, наоборот, снижаются, задача заставить людей прийти и потратить деньги именно в вашем ТЦ стоит особенно остро.

Усугубляет ситуацию и то, что эпоха многомиллионных рекламных бюджетов осталась в прошлом: сегодня экономят не только люди, но и бренды. Кроме того, срабатывает эффект рекламной слепоты: мы пресытились рекламой, поэтому ни наружка, ни полосы в «глянце», ни баннеры в интернете уже не работают, как раньше.

Зато все большее место в нашей жизни занимает смартфон и соцсети, которые сегодня для многих стали чуть ли не основным источником информации. Значит, если хочешь, чтобы тебя узнавали, ты должен там быть.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Продвижение ТЦ в соцсетях: где, как и зачем

Как и любой бизнес, торговый центр должен приносить прибыль, причем, не только его собственнику, но и арендаторам. А прибыль зависит от трафика и конверсии – количества посетителей, числа и размера «чеков». Следовательно, задача торгового центра – привлечь аудиторию и сделать так, чтобы покупатель возвращался снова и снова.

Сейчас, когда торговых центров становится все больше, интернет-торговля все удобнее, а покупательские расходы, наоборот, снижаются, задача заставить людей прийти и потратить деньги именно в вашем ТЦ стоит особенно остро.

Усугубляет ситуацию и то, что эпоха многомиллионных рекламных бюджетов осталась в прошлом: сегодня экономят не только люди, но и бренды. Кроме того, срабатывает эффект рекламной слепоты: мы пресытились рекламой, поэтому ни наружка, ни полосы в «глянце», ни баннеры в интернете уже не работают, как раньше.

Зато все большее место в нашей жизни занимает смартфон и соцсети, которые сегодня для многих стали чуть ли не основным источником информации. Значит, если хочешь, чтобы тебя узнавали, ты должен там быть.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Реконцепция ТЦ «Сокольники»: через тернии к звёздам

«Если важный проект выпадает на сложные времена, он становится великим»,

— кто-то из классиков 😉

 

Проект реконцепции ТЦ «Сокольники» застал все потрясения последних лет – от пандемии и локдауна, до СВО и ухода западных компаний. Но несмотря на это, профессиональным сообществом он признан, как один из самых удачных среди районных торговых центров. О процессе реконцепции, о проблемах, к которыми столкнулась управляющая компания и ошибках, которых удалось избежать, рассказывает Светлана Кузьмина, директор департамента торговой недвижимости AccentCapital.

Покупка

Accent Capital приобрел торговый центр «Сокольники», построенный в 2008 году с целью увеличения его инвестиционной стоимости и последующей продажи.

На момент покупки, несмотря исключительные характеристики местоположения и оптимальные архитектурные параметры, ТЦ «Сокольники» был непрофессиональным торговым центром с низкой посещаемостью, устаревшей концепцией и слабым управлением.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Реконцепция ТЦ «Сокольники»: через тернии к звёздам

«Если важный проект выпадает на сложные времена, он становится великим»,

— кто-то из классиков 😉

 

Проект реконцепции ТЦ «Сокольники» застал все потрясения последних лет – от пандемии и локдауна, до СВО и ухода западных компаний. Но несмотря на это, профессиональным сообществом он признан, как один из самых удачных среди районных торговых центров. О процессе реконцепции, о проблемах, к которыми столкнулась управляющая компания и ошибках, которых удалось избежать, рассказывает Светлана Кузьмина, директор департамента торговой недвижимости AccentCapital.

Покупка

Accent Capital приобрел торговый центр «Сокольники», построенный в 2008 году с целью увеличения его инвестиционной стоимости и последующей продажи.

На момент покупки, несмотря исключительные характеристики местоположения и оптимальные архитектурные параметры, ТЦ «Сокольники» был непрофессиональным торговым центром с низкой посещаемостью, устаревшей концепцией и слабым управлением.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

ЗПИФ «Акцент 5»: итоги первых 3-х месяцев на бирже

В конце прошлого года Accent вывел на биржу первый фонд для неквалифицированных инвесторов — «Акцент 5». В основе фонда — склад класса «А» площадью 58 тыс. м² в логопарке «Валищево», полностью арендованный «Деловыми Линиями» по неразрывному контракту до 2032 года.

Прошло три месяца и к экспертным прогнозам добавились реальные цифры и практика биржевых торгов.

Ситуация на текущий момент:

→ Складской сектор остается бенефициаром дефицита площадей в Московском регионе с низкой вакантностью.

→ Договор аренды предусматривает ежегодную индексацию по индексу потребительских цен, что критично при текущей инфляции.

→ Целевая доходность 19–21% годовых (складывается из ренты 12–13% и прироста стоимости самого объекта).

Для розничного инвестора ЗПИФ недвижимости — это прежде всего вопрос ликвидности пая на вторичном рынке и прозрачности выплат. Мы решили подвести итоги первых месяцев работы в прямом эфире и детально разобрать механику фонда.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

ЗПИФ «Акцент 5»: итоги первых 3-х месяцев на бирже

В конце прошлого года Accent вывел на биржу первый фонд для неквалифицированных инвесторов — «Акцент 5». В основе фонда — склад класса «А» площадью 58 тыс. м² в логопарке «Валищево», полностью арендованный «Деловыми Линиями» по неразрывному контракту до 2032 года.

Прошло три месяца и к экспертным прогнозам добавились реальные цифры и практика биржевых торгов.

Ситуация на текущий момент:

→ Складской сектор остается бенефициаром дефицита площадей в Московском регионе с низкой вакантностью.

→ Договор аренды предусматривает ежегодную индексацию по индексу потребительских цен, что критично при текущей инфляции.

→ Целевая доходность 19–21% годовых (складывается из ренты 12–13% и прироста стоимости самого объекта).

Для розничного инвестора ЗПИФ недвижимости — это прежде всего вопрос ликвидности пая на вторичном рынке и прозрачности выплат. Мы решили подвести итоги первых месяцев работы в прямом эфире и детально разобрать механику фонда.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Мал да удал: почему районный ТЦ в 2026 побеждает окружные моллы?

За последние 5-6 лет привычки потребления заметно изменились, и торговые площади в новых реалиях переживают определенную трансформацию. Что мы наблюдаем сейчас: хорошо управляемые гиганты-суперрегионалы («Авиапарк», «Метрополис», «Саларис») процветают за счет мощного пула арендаторов, сильной команды и выигрышной локации. Районные ТЦ стабильно обслуживают повседневные нужды посетителей. А средние по размерам окружные центры, особенно со значительным GLA ~40 000 кв. м, теряют долю рынка.

→ Мы видим, что даже крупные сетевые игроки уязвимы, если лишаются якорного трафика, который нечем оперативно заменить в сопоставимых масштабах. Как, например, получилось в случае с IKEA в моллах МЕГА.

Разбираемся в механике этого сдвига и причинах устойчивости районного формата.

Почему окружной формат зашел в тупик?
Окружные центры оказались в ловушке масштаба. Их площадь избыточна для сегмента «продукты + услуги», но при этом бюджета и ресурсов маркетинга недостаточно, чтобы привлечь крупные сети, способные генерировать потоки уровня регионального молла.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Мал да удал: почему районный ТЦ в 2026 побеждает окружные моллы?

За последние 5-6 лет привычки потребления заметно изменились, и торговые площади в новых реалиях переживают определенную трансформацию. Что мы наблюдаем сейчас: хорошо управляемые гиганты-суперрегионалы («Авиапарк», «Метрополис», «Саларис») процветают за счет мощного пула арендаторов, сильной команды и выигрышной локации. Районные ТЦ стабильно обслуживают повседневные нужды посетителей. А средние по размерам окружные центры, особенно со значительным GLA ~40 000 кв. м, теряют долю рынка.

→ Мы видим, что даже крупные сетевые игроки уязвимы, если лишаются якорного трафика, который нечем оперативно заменить в сопоставимых масштабах. Как, например, получилось в случае с IKEA в моллах МЕГА.

Разбираемся в механике этого сдвига и причинах устойчивости районного формата.

Почему окружной формат зашел в тупик?
Окружные центры оказались в ловушке масштаба. Их площадь избыточна для сегмента «продукты + услуги», но при этом бюджета и ресурсов маркетинга недостаточно, чтобы привлечь крупные сети, способные генерировать потоки уровня регионального молла.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

«Акцент 5»: первый фонд коммерческой недвижимости для неквалов в Accent

В конце прошлого года мы выпустили на биржу свой первый фонд недвижимости для неквалифицированных инвесторов. Представляем краткий обзор и видеораспаковку фонда.

➡️ В основу фонда вошел действующий складской объект класса «А» площадью 58 тыс. м², в логистическом парке «Валищево» в Московской области. Объект полностью занят компанией «Деловые Линии» с долгосрочным неразрывным договором до 2032 года. договор предусматривает ежегодную индексацию по индексу потребительских цен.

➡️ Целевая доходность фонда составляет 19–21% годовых и формируется за счет арендного дохода (12-13%) и потенциального роста стоимости актива (7-8%). Аналитики Accent отметили, что рынок складской недвижимости, особенно в Московском регионе, остается наиболее востребованным и экономически защищенным даже в текущей сдержанной фазе рынка.

Ранее фонды компании не предназначались  для открытого рынка. Шаг навстречу розничному инвестору — стратегическое решение и план развития компании на ближайший год. Под профессиональным управлением коммерческая недвижимость становится перспективным инвестиционным активом. И в текущей повестке это может быть особенно интересно для широкой аудитории неквалифицированных инвесторов.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

«Акцент 5»: первый фонд коммерческой недвижимости для неквалов в Accent

В конце прошлого года мы выпустили на биржу свой первый фонд недвижимости для неквалифицированных инвесторов. Представляем краткий обзор и видеораспаковку фонда.

➡️ В основу фонда вошел действующий складской объект класса «А» площадью 58 тыс. м², в логистическом парке «Валищево» в Московской области. Объект полностью занят компанией «Деловые Линии» с долгосрочным неразрывным договором до 2032 года. договор предусматривает ежегодную индексацию по индексу потребительских цен.

➡️ Целевая доходность фонда составляет 19–21% годовых и формируется за счет арендного дохода (12-13%) и потенциального роста стоимости актива (7-8%). Аналитики Accent отметили, что рынок складской недвижимости, особенно в Московском регионе, остается наиболее востребованным и экономически защищенным даже в текущей сдержанной фазе рынка.

Ранее фонды компании не предназначались  для открытого рынка. Шаг навстречу розничному инвестору — стратегическое решение и план развития компании на ближайший год. Под профессиональным управлением коммерческая недвижимость становится перспективным инвестиционным активом. И в текущей повестке это может быть особенно интересно для широкой аудитории неквалифицированных инвесторов.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

18 лет в коммерческой недвижимости: Accent делится опытом

Accent Capital — это инвестиционная компания с фокусом на коммерческой недвижимости. Мы на рынке с 2007 года и специализируемся на управлении активами, которые соответствуют институциональным стандартам качества. Мы управляем объектами в складском, торговом и офисном сегментах, формируем стратегии под разные фазы рынка и сопровождаем проекты в течение инвестиционного цикла.

Сегодня под управлением компании — портфель коммерческой недвижимости объёмом более 30 млрд рублей и свыше 270 000 квадратных метров площадей. За годы работы мы прошли несколько экономических циклов, периоды высокой и низкой ставки, изменения структуры спроса и трансформацию арендаторов. Такой опыт позволяет оценивать активы не только по текущей доходности, но и по их устойчивости в долгосрочной перспективе.

Владеть активом в коммерческом секторе, значит управлять арендным потоком, работать с ценообразованием, контролировать операционные расходы и риски, постоянно развиваться, чтобы не терять доходности.

Для нас инвестиция — это система: стратегия, риск-профиль, структура фонда и прозрачная коммуникация с инвестором. И этот блог станет пространством для профессионального разговора о коммерческих инвестициях.

Авто-репост. Читать в блоге >>>