комментарии TomButkus на форуме

Однушка внутри МКАДа

На данном этапе своей жизни я тусуюсь на сайте с вполне конкретной целью. Цель – квартира в Москве – это не просто мечта, это финансовая крепость и показатель успеха. Я много анализирую банковские продукты, рынки и, конечно, личные финансы. И сегодня хочу поделиться своими размышлениями и расчетами на тему: что выгоднее для меня – брать ипотеку прямо сейчас или копить и инвестировать, чтобы купить квартиру без кредита?

 

Для чистоты эксперимента возьмем усредненные цифры (цены могут варьироваться, но порядок будет понятен). Моя цель: однокомнатная квартира в пределах МКАД (не самый центр, но и не край) стоимостью 12 000 000 рублей.

 

Исходные данные:

Есть стартовый капитал: 2 400 000 рублей (это 20% от стоимости квартиры – минимальный первоначальный взнос по ипотеке).

Ежемесячно могу откладывать/инвестировать: 70 000 рублей.

Текущая аренда аналогичной квартиры: 60 000 рублей в месяц.

 

Вариант 1: Ипотека – «Здесь и сейчас»

Предположим, мы берем ипотеку на 25 лет под 17% годовых (реальные ставки на вторичку сейчас примерно такие, без льготных программ).

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Вангую. Валюта, недвижимость, ОФЗ и акции, вклады.
Ожидания по ключевым темам:

Валюта.

Очевидно, что основное укрепление рубля позади. Теперь рынок, скорее всего, переходит к фазе волатильной консолидации, которая будет 'пилить' курс вверх-вниз, выбивая слабые руки. Эта 'болтанка' выйдет вверх – ожидаю пробой 84 по SI. Ближе к зиме рубль будет слабее текущих значений.

Акции.

По ощущениям, рынок акций может сохранять спокойную динамику и приступить к сдержанному росту до конца года. Драйверами будут ослабление рубля и снижение ставки. Сначала могут дорасти банки (которые выигрывают от снижения, за счёт переоценки ОФЗ в том числе), потом и экспортеры на ослаблении рубля сыграют. Без геополитического позитива явного или серьёзного ослабления рубля рост будет скромный. Думаю, самое время покупать то, что интересно. С прицелом на индекс выше 3000.

Вклады.

Со вкладами ничего не произошло и не произойдёт. Пока даже с такой ставкой по году вклады остаются нормальным инструментом.

Недвижимость.

Вялотекущие перспективы. Вторичка со ставкой 16–18% сильно не полетит. Период остаётся удобным для жёстких торгов с продавцами вторички при покупках за наличные или для забора сильных бонусов от голодных застройщиков. Рынок не будет таким, каким он был в 2020–2023, не надо строить иллюзий. Живите, расширяйтесь, но не стоит думать, что там будет инвестиционный бум.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Вангую. Валюта, недвижимость, ОФЗ и акции, вклады.
Ожидания по ключевым темам:

Валюта.

Очевидно, что основное укрепление рубля позади. Теперь рынок, скорее всего, переходит к фазе волатильной консолидации, которая будет 'пилить' курс вверх-вниз, выбивая слабые руки. Эта 'болтанка' выйдет вверх – ожидаю пробой 84 по SI. Ближе к зиме рубль будет слабее текущих значений.

Акции.

По ощущениям, рынок акций может сохранять спокойную динамику и приступить к сдержанному росту до конца года. Драйверами будут ослабление рубля и снижение ставки. Сначала могут дорасти банки (которые выигрывают от снижения, за счёт переоценки ОФЗ в том числе), потом и экспортеры на ослаблении рубля сыграют. Без геополитического позитива явного или серьёзного ослабления рубля рост будет скромный. Думаю, самое время покупать то, что интересно. С прицелом на индекс выше 3000.

Вклады.

Со вкладами ничего не произошло и не произойдёт. Пока даже с такой ставкой по году вклады остаются нормальным инструментом.

Недвижимость.

Вялотекущие перспективы. Вторичка со ставкой 16–18% сильно не полетит. Период остаётся удобным для жёстких торгов с продавцами вторички при покупках за наличные или для забора сильных бонусов от голодных застройщиков. Рынок не будет таким, каким он был в 2020–2023, не надо строить иллюзий. Живите, расширяйтесь, но не стоит думать, что там будет инвестиционный бум.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Время покупать

Мое окружение, айтишники 30-40 лет, предпочитают сейчас инвестировать в гигантов, которые кажутся очень привлекательными и поражают быстрым развитием. ВК и МТС. С пеной у рта мне доказывают — не будь дураком, бери, посмотри как у них все круто.

Ну смотрю.
ВК. «Эффективный менеджмент», слабая монетизация, отток авторов и пользователей, раздутый штат. По данным Brand Analytics, число активных авторов VK снизилось с ≈ 20,34 млн в марте 2025 года до ≈ 19,35 млн в июне 2025 года — сокращение около 1 млн. Это больше, чем типичные сезонные колебания, и может свидетельствовать о системной проблеме. Не забываем и про санкции.
Инвесторам стоит учитывать: VK — это не ростовая история на горизонте в 3–5 лет, а инструмент с повышенными политическими и операционными рисками, где ставка делается скорее на внешние события, чем на внутреннюю эффективность. Но даже сильная внешняя политическая поддержка в виде блокировки самых популярных сервисов-конкурентов не привела к росту прибыли.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Время покупать

Мое окружение, айтишники 30-40 лет, предпочитают сейчас инвестировать в гигантов, которые кажутся очень привлекательными и поражают быстрым развитием. ВК и МТС. С пеной у рта мне доказывают — не будь дураком, бери, посмотри как у них все круто.

Ну смотрю.
ВК. «Эффективный менеджмент», слабая монетизация, отток авторов и пользователей, раздутый штат. По данным Brand Analytics, число активных авторов VK снизилось с ≈ 20,34 млн в марте 2025 года до ≈ 19,35 млн в июне 2025 года — сокращение около 1 млн. Это больше, чем типичные сезонные колебания, и может свидетельствовать о системной проблеме. Не забываем и про санкции.
Инвесторам стоит учитывать: VK — это не ростовая история на горизонте в 3–5 лет, а инструмент с повышенными политическими и операционными рисками, где ставка делается скорее на внешние события, чем на внутреннюю эффективность. Но даже сильная внешняя политическая поддержка в виде блокировки самых популярных сервисов-конкурентов не привела к росту прибыли.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

BTC
вижу что по BTC образовалась М-образная формация, но правда пока нет объемов. Если зайдут рыночные покупки, без существенной реакции на цену, можно будет смотреть в сторону шорта. Пока без объёма — просто наблюдаю.

Авто-репост. Читать в блоге >>>