комментарии SimpleEstate на форуме

Стоит ли инвестировать в склады в 2026 году?

Склады — один из самых обсуждаемых сегментов коммерческой недвижимости последних лет. Бурный рост маркетплейсов сформировал восходящий тренд на рынке и принес инвесторам значительную доходность. Но что происходит на рынке сегодня?

Точка разворота рынка уже пройдена. По данным NF GROUP, к концу 2026 года ставка аренды складских помещений в Московском регионе может опуститься до 10 тыс. руб. за кв. м в год, то есть на 30% ниже пиковых значений начала 2025 года. Девелоперы начали предлагать арендные каникулы и индивидуальные условия — инструменты, которых просто не существовало в 2023–2024 годах.

Предложение опережает спрос. В 2025 году сектор складской недвижимости достиг пика: объём ввода новых площадей в России составил 7,3 млн кв. м — абсолютный исторический рекорд. В 2026 году ожидается ввод ещё 6,2 млн кв. м. Рынок фактически заполнен новым предложением, которое появилось под ожидания другой реальности.

Главный драйвер роста последних лет — маркетплейсы. И они явно теряют темп.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Складской рынок разворачивается: от дефицита к конкуренции за арендатора

Консалтинговая компания NF GROUP опубликовала предварительные итоги I квартала 2026 года по складскому рынку Московского региона. Цифры подтверждают то, о чём мы предупреждали ещё год назад: рынок складов продолжает охлаждаться, и этот тренд набирает скорость.

Вакантность с учётом субаренды выросла до 6,1% (+1,8 п.п. к концу 2025 года). К концу 2026 года NF GROUP прогнозирует её дальнейший рост — до 8,2%. Новые объекты продолжают вводиться, часть арендаторов возвращает площади на рынок через субаренду. Это уже совсем не тот дефицитный рынок, который мы видели в 2022–2023 годах.

Ставки аренды на сухие склады класса А снизились на 4% и составили 10 500 руб./м2 в год. По итогам года ожидается дальнейшее снижение — до 10 000 руб./м2. Ещё год назад речь шла о 12 160 руб./м2. За несколько кварталов рынок потерял около 18% в ставке.

В этом контексте особенно беспокоят инвестиционные модели, которые строились на прогнозе роста арендных ставок на 10–12% ежегодно вплоть до 2030–2031 года. В ряде предложений фигурировали цифры почти двукратного роста ставок к 2031 году — в том числе по региональным объектам. Однако, мы видим, что рынок движется ровно в противоположную сторону.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Крах модели дискаунтера: почему «Светофор» теряет позиции на рынке

По данным аналитического агентства Infoline, за прошлый год сеть продуктовых дискаунтеров «Светофор» закрыла 315 магазинов, сократившись с 2 720 до 2 405 торговых точек — минус 11,6%. В Москве из 22 точек, по данным «Яндекс Карт», продолжают работать лишь 6.

Ещё несколько лет назад «Светофор» выглядел образцово: к 2020 году это была самая быстрорастущая продуктовая сеть страны с ростом выручки почти на 39% год к году. Сеть стала пятым по величине продуктовым ритейлером России с выручкой около 394 млрд рублей. Что же произошло со «Светофором»?

Модель жёсткого дискаунтера работает до тех пор, пока низкая цена остаётся уникальным преимуществом. Однако когда X5 Group запустила «Чижик», а «Магнит» — B1 («Первый выбор»), это преимущество перестало быть уникальным. За новыми форматами стояли логистика, технологии и финансовые ресурсы крупнейших сетей страны. Конкуренты начали активно забирать долю рынка, ранее занятую «Светофором».

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Индекс недвижимости Дубая рухнул на 20%

По интернету разлетелась новость: индекс недвижимости Дубая рухнул на 20%. Десятки российских и мировых СМИ подхватили кликбейтный заголовок, привлекая внимания думскроллеров на фоне очередного геополитического конфликта.

Однако, тот самый упавший DFM Real Estate Index — это не индекс недвижимости Дубая. Это фондовый индекс акций компаний сектора недвижимости, торгующихся на бирже Дубая. Волатильность на фоне происходящих в Дубае событий мгновенно повлияла на фондовый рынок и привела к резкому снижению стоимости акций, маржин-коллам и прочим, сугубо биржевым неприятностям.

Данные по фактическим сделкам на недвижимость Дубая можно изучить на портале DXB Interact. Там ясно видно: средняя цена на недвижимость в Дубае снизилась относительно февраля примерно на ~5%. Не на 20%. При том, что на рынке доминирует сектор off-plan (новостройки), где застройщики традиционно готовы предоставлять скидки на свой товар.

Это яркая иллюстрация системного свойства биржевых инструментов: котировки живут в ритме фондового рынка — реагируют на геополитику, настроения инвесторов, новостной фон. Сам бизнес и реальные активы за это время не становятся хуже.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Ставки по вкладам в России упали до минимума за 2 года

По данным индекса средних ставок «Финуслуг» по вкладам топ-20 банков:

на 3 месяца — 14,2%
на 6 месяцев — 13,97%
на 12 месяцев — 12,8%

Почему ставки падают

Главная причина — политика Банка России.

🏛 После периода рекордно высоких ставок регулятор уже несколько заседаний подряд снижает ключевую ставку — цикл смягчения денежно-кредитной политики идёт полным ходом.

Банки заранее реагируют на такие сигналы: стоимость денег в экономике падает,  депозитные ставки тоже снижаются.

Короткие вклады реагируют быстрее, а длинные закладывают ожидания по ставке на 2026–2027 годы.
По прогнозу ЦБ, ключевая ставка может снизиться до 12% в 2026 и 8–9% в 2027.

Почему недвижимость выигрывает на длинной дистанции

Коммерческая недвижимость сочетает:

• регулярный арендный поток
• защиту капитала от инфляции
• потенциал роста цены при снижении ставок

При этом цены на объекты реагируют медленнее, чем ставки по депозитам. Поэтому лучшие сделки обычно происходят именно в начале цикла снижения ставок.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

ЦБ снизил ключевую ставку до 15,5%

Вчера Банк России снова понизил ставку на 0,5 п.п.

Это уже шестое снижение подряд — сигнал, что пик жёсткой ДКП пройден.

По прогнозу ЦБ:
▪️ средняя ставка 2026 года — 13,5–14,5%
▪️ инфляция — около 4–5%

Что происходит на рынке

На рынке долга – мини-ралли, RGBI – лучший дневной рост за 1,5 месяца.

В крупных банках можно найти депозиты около 13–15% на короткий период, но и это временно (о ситуации на рынке депозитов мы писали отдельный пост (https://t.me/simpleestate/1063)). Как только ставка уйдёт ниже 14%, банки начнут снижать доходности быстрее.

Что говорит глава ЦБ

«Мы видим устойчивое замедление инфляции и пространство для дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики при сохранении текущих тенденций», — Эльвира Набиуллина.

Это подтверждает начало цикла снижения ставок.

Исторически в такие моменты деньги постепенно перетекают из депозитов в реальные активы.

Что это значит для инвестора

Финансирование дешевеет

Авто-репост. Читать в блоге >>>

"Яндекс Лавка" закрыла свой единственный офлайн-магазин
Пилотный проект, запущенный в августе 2024 года в Пресненском районе Москвы, просуществовал около полугода. Компания называет эксперимент успешным, но новых точек пока не планирует. Что такое «Яндекс Лавка»? Сервис быстрой доставки продуктов и товаров повседневного спроса, запущенный в 2019 году. Сервис работает на основе дарксторов — небольших локальных складов формата darkstore, расположенных в спальных районах городов. В отличие от обычного магазина, покупатели не могут зайти в дарксторы, товары размещены на стеллажах для удобства сборщиков, которые комплектуют заказы и передают курьерам для последующей доставки. Офлайн-эксперимент «Яндекс Лавки» занимал 230 м2 и работал с августа 2024 года. Это был первый и единственный физический магазин сервиса. Целью проекта стало «тестирование потребительского поведения в реальных условиях и оценка спроса на собственные торговые марки „Из Лавки“.Эксперимент признан успешным, однако полноценная сеть офлайн-точек в ближайшее время не планируется… А вот по данным профильных источников на рынке, „Яндекс Лавка“ в конце 2025 года распустила свой отдел развития, и новые точки, а именно дарксторы, пока не открывают. Вероятно, перспективный формат дарксторов, заточенный под быструю доставку начал испытывать определённые проблемы с концепцией и развитием.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Пустые помещения дороже, чем готовый арендный бизнес. Что происходит на рынке Москвы?

На рынке коммерческой недвижимости Москвы в формате стрит-ритейл сложилась ситуация, которая противоречит базовой инвестиционной логике:

объект, который уже приносит арендный доход, стоит дешевле, чем объект без арендатора.

Речь идёт не о единичных лотах, а о рыночной тенденции в сегменте помещений до 300 м². Именно здесь сейчас сосредоточен основной перекос цен.

 

Как Москва пришла к этому перекосу

Последние годы московский стрит-ритейл жил в фазе роста:

• дорожали помещения
• росли арендные ставки
• усиливался спрос со стороны частных инвесторов

Недвижимость снова воспринималась как «тихая гавань» на фоне колебаний финансовых рынков. В итоге в небольшие коммерческие помещения в Москве массово зашёл частный капитал, который стал ключевым драйвером цен.

 

Где именно возник дисбаланс

В сегменте до 300 м² по Москве картина выглядит так:

• ГАБ (готовый арендный бизнес) — около 475 тыс. руб./м²
• Пустые помещения — около 500 тыс. руб./м²

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Прогноз макроэкономических рисков для рынка стрит-ритейла на 2026 год

Консалтинговая компания CORE.XP представила прогноз макроэкономических рисков для рынка стрит-ритейла на 2026 год. Выводы неутешительны для большинства сегментов уличной торговли, но не всё так однозначно.

По мнению Евгении Прилуцкой, директора, руководителя отдела по работе с торговыми площадями CORE.XP в 2026 году давление на операторов стрит-ритейла усилится. Повышение НДС до 22%, инфляционные процессы и замедление потребительского спроса создают сложные условия для малого и среднего бизнеса. Арендаторы торговых помещений столкнутся с ростом операционных издержек: закупочные цены, логистика, услуги, подорожает всё.

Дополнительным фактором давления станет поэтапное расширение применения НДС для компаний на УСН. Лимит по выручке для упрощенной системы снижается с 60 млн рублей в 2025 году до 20 млн в 2026-м, 15 млн в 2027-м и 10 млн в 2028-м. Это затронет значительную часть операторов стрит-ритейла и может привести к уходу части арендаторов и росту вакантности.

Наиболее уязвимыми окажутся сегменты fashion, непродовольственные товары импульсного спроса и часть сервисных форматов, в том числе кафе и рестораны.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Ставки по депозитам в 2025 году заметно снизились

Ставки по депозитам в 2025 году заметно снизились
На графике хорошо видно динамику длинных вкладов свыше 3 лет по данным Банка России (https://cbr.ru/vfs/statistics/pdko/int_rat/deposits.xlsx): если в начале периода банки держали 13–15%, то к осени ставки опустились до 7–9% годовых.

Почему так произошло? Главная причина — в решениях Банка России. После периода рекордно высокой ключевой ставки в 2025 году регулятор начал её постепенно снижать. Банки быстро отреагировали: когда стоимость денег в экономике падает, держать депозитные ставки на максимумах уже нет необходимости — поэтому доходность вкладов начала снижаться.

Что происходит на рынке вкладов прямо сейчас
По данным ежедневного индекса FRG100 (85 крупнейших банков), на 26 декабря средняя ставка по вкладам от ₽100 тыс. составляет:

— на 1 месяц: 13,13%
— на 3 месяца: 13,99%
— на 6 месяцев: 13,08%
— на 1 год: 11,69%
— на три года: 9,43%

Вывод: депозиты остаются хорошим инструментом для финансовой подушки и парковки ликвидности. Но как долгосрочный инвестиционный инструмент они становятся всё менее интересными: в долгосроке депозиты уже не дают даже 10% годовых. Можно констатировать факт, что окно высоких ставок по депозитам уже закрылось.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Инвестиции после депозитов: куда нести «кубышку» в поисках доходности

«Лед тронулся, господа присяжные заседатели!» — воскликнул бы сегодня Остап Бендер, глядя на российский рынок частных инвестиций. И он был бы прав. После нескольких лет затишья, когда единственной разумной стратегией казалось хранение средств на банковских депозитах, накопления россиян пришли в движение.
По данным ЦБ РФ, впервые за долгое время рост банковских вкладов практически остановился — по итогам октября 2025 года динамика составила лишь 1,6% против 19,6% с октября 2024-го. Параллельно на рынке недвижимости, особенно коммерческой, намечается тренд, который можно назвать началом нового «инвестиционного окна возможностей». Вопрос лишь в том, как этим окном правильно воспользоваться.

Сигналы с полей: почему депозиты перестали быть панацеей
Средняя ставка по вкладам россиян со сроком до года, по данным ЦБ, составила по итогам сентября 2025 года (последние данные) 14,07% против максимальных 20,46% в декабре 2024-го. Однако номинальная доходность — лишь вершина айсберга.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Инвестиции в Офисы⁠⁠

Офисы — крупнейший сегмент коммерческой недвижимости. Исторически качественные офисные здания в центральных деловых районах считались одним из наименее рискованных активов: стабильные долгосрочные арендаторы, предсказуемые денежные потоки, низкая волатильность стоимости.

После пандемии девелоперы ожидали обвала спроса на офисы. Прогнозы были мрачными: удалённая работа станет нормой, вакансия вырастет до критических значений, арендные ставки упадут. Многие проекты в тот период застройщики переводили в жильё. Объёмы нового строительства качественных офисов класса А резко сократились. С началом СВО на рынок обрушилась новая проблема — уход из России множества иностранных компаний и освобождение офисных помещений класса А — вакансия взлетела до 13%.

Никто не ждал ничего хорошего от рынка офисной недвижимости. Но офисы удивили всех. Компании вернули сотрудников в офисы, российский it-сектор и компании из других секторов активно расширяли свои офисы, а крупные корпорации даже принялись скупать целые здания под штаб-квартиры. Офисы оказались нужны потребителям.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Малые форматы ритейла: тренд или эксперимент?

На российском рынке набирает обороты новая тенденция — ведущие ритейлеры активно открывают магазины малого формата площадью 70–150 м². X5 Group запустила сеть «Налету», «Магнит» развивает форматы «Заряд» и «Magnit Go», «Дикси» экспериментирует с «Дикси GO!». Все эти форматы объединяет общая идея — гибрид магазина и кафе с акцентом на готовую еду, кофе и базовые товары.

Любопытно наблюдать, как крупные сети почти одновременно решили освоить сегмент малых форматов. Концепции строятся вокруг современных сценариев: быстрые покупки на ходу, кофе по дороге на работу, товары «по пути домой». Внедряются технологические решения — кассы самообслуживания, умные весы, электронные сомелье, предзаказ через приложения.

Для владельцев небольших помещений в локациях с интенсивным трафиком появление новых форматов — потенциально хорошая новость. Это ещё один класс арендаторов, конкурирующий с аптеками и алкомаркетами. Но вместе с тем возникают и существенные риски.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Риски коммерческой недвижимости — честно и без паники Ч4

Нам поступили комментарии к посту о рисках ГАБ от подписчиков. Инвесторы задали несколько интересных вопросов о возможных угрозах, которые волнуют многих. Отвечаем!

Да, конкуренция в продуктовой рознице действительно высокая. Но при выборе объекта под инвестирование ключевой фокус — это минимизация риска ухода арендатора.
На практике это означает:

— Локация с высокой плотностью домохозяйств;
— Интенсивный пешеходный и автомобильный трафик;
— Низкая локальная конкуренция;
— Помещение, которое технически подходит под супермаркет;
— Экономика арендатора: высокий товарооборот и адекватная арендная плата;
— Юридическая и техническая чистота объекта.

Когда все эти факторы соблюдены, вероятность ухода крупного ритейлера практически нулевая. А если внезапно арендатор всё же уйдёт, у качественных объектов обычно формируется очередь тех, кто готов занять помещение — хорошая локация снижает риски до минимума. Если конкуренция усилится настолько, что начнут закрываться магазины, первыми уйдут слабые проекты с плохой экономикой, а не объекты в сильных локациях.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Риски коммерческой недвижимости — честно и без паники Ч3

Риски роста расходов

Риск №1: Непредвиденный ремонт. Крыша, фасад, инженерные системы — всё это может потребовать дорогостоящего ремонта, особенно по мере старения здания.

Как SimpleEstate минимизирует этот риск? Перед покупкой каждого объекта мы проводим детальный технический аудит: проверяем фундамент, кровлю, коммуникации, несущие конструкции. Выявляем скрытые дефекты до сделки. Отказываемся от объектов с высокими рисками дорогостоящего ремонта в обозримом будущем. Создаем резервные фонды на текущее обслуживание и плановый ремонт. Страхуем объекты в надежных страховых компаниях. Важная особенность работы со стрит-ритейлом: арендатор полностью делает ремонт помещения сам. Он получает помещение «в бетоне» — со стенами, крышей и работающими коммуникациями. Все инженерные сети внутри помещения, пожарную сигнализацию и отделку арендатор делает за свой счет. Нам важно поддерживать в порядке несущие конструкции, кровлю и основные коммуникации.

Риск №2: Рост коммунальных и эксплуатационных расходов. Тарифы на электричество, воду, отопление, вывоз мусора могут вырасти быстрее инфляции. Если эти расходы нельзя переложить на арендатора, они снижают доходность проекта.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Риски коммерческой недвижимости — честно и без паники⁠⁠ Ч2

Разбираем основные угрозы коммерческой недвижимости в проектах SimpleEstate! (Стрит ритейл)

Риски падения доходов.

Риск №1: Уход арендатора. Арендатор расторгает договор или не продлевает его после окончания срока аренды. Объект остается без арендных платежей до поиска нового арендатора.

Как SimpleEstate минимизирует этот риск? Мы работаем преимущественно с федеральными продуктовыми сетями (X5, Магнит, Лента) — самыми устойчивыми арендаторами на рынке. Однако в наших проектах могут быть и другие, более мелкие арендаторы (аптеки, ПВЗ и т.д.) — главное, чтобы всегда присутствовал надежный якорный арендатор. Но главное — мы тщательно анализируем локацию: плотность населения, конкуренцию, транспортную доступность. Объект должен быть экономически привлекателен для арендатора в долгосрочной перспективе, чтобы риск расторжения договора был минимизирован. А если текущий арендатор всё-таки уйдет — у нас должны быстро появиться другие претенденты на аренду, потому что мы изначально покупаем качественный объект в правильной локации и сдаём его по рыночной цене.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Риски коммерческой недвижимости — честно и без паники

Люди, которые инвестируют в коммерческую недвижимость, часто оставляют вот такой комментарий:

«Напишите статью про риски коммерческой недвижимости — они же есть… Очередной локдаун в связи с вирусом, признание здания аварийным, снос объекта и выплата по кадастру, заражение территории, уход населения (типа Детройта и т.д.). Я, конечно, нафантазировал, но вы, как профессионалы, опишите реальные риски.»

Мы в SimpleEstate всегда выступаем за прозрачность. Да, коммерческая недвижимость — это стабильный актив с предсказуемыми денежными потоками. Но риски есть, и было бы нечестно о них умалчивать. Разберем их структурно и без паники.

Все риски инвестиций в коммерческую недвижимость делятся на две большие группы:
Риски самого объекта недвижимости
Риски способа инвестирования

Сегодня мы напишем именно о первой категории рисков — о том, что может пойти не так с самим объектом, независимо от того, инвестируете вы через SimpleEstate или покупаете недвижимость напрямую.

Главные последствия рисков заключаются в том, что либо падают доходы, либо растут расходы. Все риски коммерческой недвижимости можно свести к двум базовым сценариям: либо вы начинаете получать меньше денег, либо вам приходится тратить больше. Всё остальное — это причины, которые приводят к одному из этих двух исходов.

Авто-репост. Читать в блоге >>>