комментарии Алексей Светлов на форуме

Стройка на грани провала: Каждый третий квадратный метр — «мертвый груз». Спасаться будут скидками?



Цифры, которые скрывают за блестящими фасадами новостроек. Реальность такова: девелоперы подходят к финалу 2025 года с рекордным грузом непроданных метров. Не 10% и даже не 20%. 37%! Каждый третий квадратный метр в домах со сдачей через год — сегодня никем не востребован.

И это не просто статистика. Это исторический провал:

· 2020: непроданными оставались 18%.
· 2024: уже тревожные 33%.
· 2025 (прогноз): оглушительные 37% или 5,6 млн м² пустоты.

Где агония рынка видна особенно четко?
▪️Краснодар в шоке: 61% площадей в домах-2025 не нашли своих покупателей. Это не лидерство, а признак глубокого кризиса локального рынка.
▪️Клуб «40%+»: Красноярск, Самара, Новосибирск, Уфа, Волгоград, Воронеж, Ростов-на-Дону. Их объединяет одно: от 40 до 50% будущего жилья висит мертвым грузом на балансе застройщиков.
▪️Оазисы относительного спроса: Только Екатеринбург, Москва и Нижний Новгород показывают приемлемые цифры. Но долго ли продержатся они на тонущем корабле?

Что это значит? Жестокая дилемма на финишной прямой.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Купил квартиру у застройщика и разбогател. Так ли это?



Друзья мои. Пора бы уже мозгами шевелить.

Обожаю, когда интеллигентный человек с дипломом заявляет: «Моя квартира от застройщика за полгода подорожала в два раза!».

Это уровень мышления «купил — положил на полку — стало дороже». Детский сад, извините.

Ваша квартира стоит ровно столько, сколько за нее готов заплатить конкретный покупатель. Здесь и сейчас. Не застройщик в своем прайсе, а живой человек со своим кошельком и банковскими условиями.

Сравнивать свою возможную продажу с ценами застройщика — абсолютная глупость. Объясняю на пальцах, раз логика не срабатывает:

Цена застройщика — это цена для лоха… пардон, для клиента, который берет ипотеку по льготным 6%. Субсидии, господдержка.

Вы же будете продавать тому, кто должен взять ипотеку под 20%. Или найти мешок наличных.

Размер ежемесячного платежа при 6% и при 20% — это небо и земля. Это разница между комфортом и финансовой каторгой.

Теперь вопрос на засыпку для обладателей диплома о высшем образовании: где вы найдете идиота, который согласится платить по 20% годовых, чтобы купить у вас квартиру по цене, как у застройщика?

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Как правильно инвестировать в недвижимость
Эх, Господа арендодатели недвижимости))

Не то и не там вы купили для сдачи в аренду 😂

Аренда ячейки на вокзале в Сочи на 6!!! Часов 1 550 (Одна тысяча пятьсот пятьдесят) рублей.

Размер 1,5 в высоту и 0,6 в ширину. Тут я думаю не 5-7% годовых как у вас, а все тысячи %))).

Учитесь у нашего РЖД правильно инвестировать👍

#инвестиции #юмор

Мой канал в телеграме t.me/broker_Aleksey

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Алексей Светлов, Основная ошибка — это вот такие вот посты. Есть немало тех, кто взял льготную под 4-6%. И торопиться ее выплачивать, смотря...

aaa bbb, согласен с вами. Гасить досрочно льготную ипотеку — это мараз я с вами согласен

Математика ипотеки: как квартира стоимостью 10 млн обходится в 48 млнр.



Основная ошибка— оценивать ипотеку только по ежемесячному платежу. Это тактика. Стратегия — считать полную стоимость.

Банк дает вам деньги сегодня, а вы возвращаете их с огромной премией за время — эту премию и называют процентами. На 20 годах она сравнима со стоимостью самого жилья.

Четкий план анализа, прежде чем брать:

1. Найдите в расчётах «полную стоимость кредита» (ПСК). Это ваша реальная цена покупки.
2. Сравните не платежи, а сумму всех переплат при разных сроках. Часто переплата за 20 лет на 40-50% выше, чем за 15.
3. Смотрите на график платежей. Первые годы при аннуитете вы платите в основном проценты, а не долг. Досрочное погашение в этот период даёт максимальный эффект.

Фишка: Ваша цель — не просто получить кредит, а минимизировать сумму, уходящую банку. Иногда стоит договориться о более высоком платеже, чтобы сэкономить миллионы в итоге.

Считали свою полную переплату до конца срока? На что она тянет в вашем городе — на машину, ремонт или первоначальный взнос за ещё одну студию?

P.S. Ипотека — это не эмоции, а чистая математика. Кредитный договор — самый дорогой договор в вашей жизни. Считайте его как проект с инвестиционной окупаемостью.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Просрочка по ипотеке продолжает рост



С долгами не все так хорошо, как с рыночным оптимизмом у тех, кто «отоваривает» семейную ипотеку в конце 2025 года.

К концу года рынок ипотеки подходит с уровнем «плохих кредитов» около 1%. Объем просроченной задолженности в рублях приблизился к отметке в 200 млрд. рублей.

Что будет дальше? Я лично жду серьезного роста этого показателя, учитывая кто сейчас да и вчера брал ипотеку и что происходит на рынке труда в России.



Авто-репост. Читать в блоге >>>

Просрочка по ипотеке продолжает рост



С долгами не все так хорошо, как с рыночным оптимизмом у тех, кто «отоваривает» семейную ипотеку в конце 2025 года.

К концу года рынок ипотеки подходит с уровнем «плохих кредитов» около 1%. Объем просроченной задолженности в рублях приблизился к отметке в 200 млрд. рублей.

Что будет дальше? Я лично жду серьезного роста этого показателя, учитывая кто сейчас да и вчера брал ипотеку и что происходит на рынке труда в России.



Авто-репост. Читать в блоге >>>

Просрочка по ипотеке продолжает рост



С долгами не все так хорошо, как с рыночным оптимизмом у тех, кто «отоваривает» семейную ипотеку в конце 2025 года.

К концу года рынок ипотеки подходит с уровнем «плохих кредитов» около 1%. Объем просроченной задолженности в рублях приблизился к отметке в 200 млрд. рублей.

Что будет дальше? Я лично жду серьезного роста этого показателя, учитывая кто сейчас да и вчера брал ипотеку и что происходит на рынке труда в России.



Авто-репост. Читать в блоге >>>

Власти помогли застройщикам с продажами))



РБК тут выдал базу. Оказывается у застройщиков и у банков кто выдает семейную ипотеку все очень даже хорошо и даже супер.

И всё только из-за того, что власти внесли изменения в программу льготной ипотеки. Решение было в 28-октября. И вступление в силу с 1 февраля 26 года. Подробнее тут t.me/broker_Aleksey/10422.

Понимаете о чём идёт речь?)) Масштабная помощь со стороны правительства нашим вечно страдающим застройщикам))

Покажите пожалуйста мне ещё одну такую отрасль в России, которую так тянут за уши власти?)



Авто-репост. Читать в блоге >>>

Власти помогли застройщикам с продажами))



РБК тут выдал базу. Оказывается у застройщиков и у банков кто выдает семейную ипотеку все очень даже хорошо и даже супер.

И всё только из-за того, что власти внесли изменения в программу льготной ипотеки. Решение было в 28-октября. И вступление в силу с 1 февраля 26 года. Подробнее тут t.me/broker_Aleksey/10422.

Понимаете о чём идёт речь?)) Масштабная помощь со стороны правительства нашим вечно страдающим застройщикам))

Покажите пожалуйста мне ещё одну такую отрасль в России, которую так тянут за уши власти?)



Авто-репост. Читать в блоге >>>

Брать ли ипотеку в 2026 году?
Купить квартиру сейчас? Мой личный расчёт, от которого мне стало страшно.

Вот сижу, считаю, и волосы дыбом. Решил поделиться, может, я один такой?

Ситуация такая: очень хочется свою квартиру. Не комнату, не долю, а прямо целую. Чтобы обои переклеить те, которые нравятся, и кота без спросов завести.

Но цифры не сходятся. Вообще.

Сейчас средняя ипотека на вторичку — это около 20%. Берут в среднем 4 миллиона. Не буду грузить формулами, просто гугл-калькулятор выдаёт ежемесячный платёж в 68 000 рублей.

А теперь смотрите. За эти самые 68 000 рублей в моём городе можно… снять такую же квартиру и ещё останется! Аренда такой квартиры— 30-35 тысяч.

Получается, чтобы владеть ею, я должен платить в два раза больше каждый месяц. ДВА РАЗА! 35 тысяч я отдаю за крышу над головой, а ещё 33 тысячи — это как бы плата за гордое слово «СВОЁ». 😳

«Ну и что, зато потом твоя будет!» — скажет мама. А я посчитал, сколько этих «лишних» 33 тысяч набежит за год: почти 400 000 рублей. За два года — почти миллион. Не квартира, конечно, но уже серьезная сумма.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Изменения с 1 февраля 2026 г по льготной ипотеке.
⚡️Уважаемые господа! ⚡️

С 1 февраля 2026 года вступают в силу утвержденные Минфином РФ изменения в условиях программы «Семейная ипотека».

Основное нововведение: для клиентов, состоящих в браке, включение супруга в число созаемщиков станет обязательным. Исключение — если супруг является иностранным гражданином.

📎 Пример 1. Стандартная ситуация для новых заемщиков

Ситуация: клиент находится в браке, и ни он, ни его супруга ранее не пользовались ни одной льготной ипотечной программой.
Как будет после 01.02.2026: оформление «Семейной ипотеки» будет возможно только при обязательном добавлении супруги в качестве созаемщика. Оба супруга будут нести ответственность по кредиту.

📎Пример 2. У одного из супругов была льготная ипотека, оформленная до 23 декабря 2023 года

Ситуация: клиент в браке планирует оформить «Семейную ипотеку». Выясняется, что у его супруги в прошлом (до брака или во время брака) была оформлена льготная ипотека (например, ипотека для IT), и дата ее оформления — до 23.12.2023 года.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Ставки по аренде пошли вниз.



А вообще мне очень нравится тема инвестиций в аренду))

Даже не сама тема, а реакция на это «верующих»)))

Зайду в канал какого-то гуру, кто продает идеи вложения в недвижимость, напишешь, что дескать ерунда это и есть другие варианты вложения и всё 😂. И тут же тебя съели в прямом смысле.😂 Типа — «или отсюда мальчик, тут серьезные дяди обсуждают большие 💸»

Да и в канале тоже самое. t.me/broker_Aleksey/10632. Просто посмотрите реакцию в комментариях)))

А если зайти к ребятам, кто обсуждает инвестиции в акции, облигации и тп и скажешь, что все это говно, а вот аренда прямо огонь. И? Нормальная обычная человеческая реакция -«ну да, есть такой вид инвестиций. Там правда доходность не айс, но бизнес такой есть»

Понимаете о чём я?) Где-то агрессия, а где-то нормальный разговор.

К чему это я? Любой вид инвестициий или бизнеса имеет право на жизнь. Любой. Весь вопрос в размере дохода. Можно и хлеб продавать с наценкой 2%, а можно…

Что думаете по этому вопросу?

#инвестиции #инвестициивнедвижимость

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Главный миф на рынке первичного жилья в России.



Рушим мифы😂

Какой главный миф на рынке новостроек? Почему все говорят, что покупать надо именно сейчас?

Верно — надо купить квартиру сейчас, тк завтра квартиры закончатся. И нечего будет купить физически. 😜

А теперь смотрим внимательно на график.

На протяжении последних трёх лет каждый месяц количество начатых строительств превышает количество проданных метров.

Ни одного месяца не было. Наоборот.

Квартир хватит всем. Не суетимся. Сейчас лучше заниматься чем? Верно — лечить кредитную историю, снижать размер платежа по текущим кредитам, снижать вообще количество этих самых кредитов/карт. Чтобы во-первых получить то самое одобрение банка, а во-вторых, чтобы вам было комфортно и не напряжно платить по этой ипотеке.

Мой телеграмм канал t.me/broker_Aleksey

#кредитныйброкер#купитьквартиру #недвижимость

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Отмена моратория на штрафы для застройщиков!
Ух ты какие новости. Президент России предложил отменить действие моратория на штрафы для застройщиков за задержку ввода в эксплуатацию объектов недвижимости.

Я хочу напомнить, что у нас фактически все застройщики в России строят с задержкой, то бишь вводят многоквартирные дома с задержкой от плана.

Ожидаем вала запросов и исков от граждан? А это всё очень плохо скажется на финансовом состоянии наших застройщиков.

Что думаете по этому поводу? Может чуть-чуть они снизят цены, чтобы быстрее строить и продавать)))

Мой канал в телеграмме t.me/broker_Aleksey

#недвижимость #купитьквартиру #застройщик #мораторий


Авто-репост. Читать в блоге >>>

Можно ли взять ипотеку с текущей просрочкой?




Авто-репост. Читать в блоге >>>

Микрозайм - что это? Плохо или хорошо?



Микрозайм: что это с точки зрения банка?

Друзья, давайте поговорим о микрозаймах и их влиянии на вашу кредитную историю.

Важно понять одну простую вещь: банки принимают решения о выдаче кредита или ипотеки, основываясь исключительно на вашей кредитной истории. Никогда не думали Почему она так называется? Потому что это именно история ваших платежей по кредитам.

Микрозайм — это не просто небольшая сумма денег, которую вы берете в трудной ситуации. Это сигнал для банка о том, что у вас могут быть финансовые проблемы. Если вы обращаетесь за микрозаймом, значит, все банки вам отказали, и вы готовы платить огромные проценты (до 700% годовых!). А если у вас еще и просрочки по этим займам, или они были проданы коллекторам, то для банка вы — неинтересный клиент.

Представьте: вы хотите взять ипотеку с платежом 100 тысяч рублей или кредит на несколько миллионов с платежом в десятки тысяч рублей в месяц, но в вашей истории есть микрозаймы на 10-15 тысяч, которые вы платили несвоевременно. Это ставит вас в стоп-лист.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Кошмар на рынке льготной ипотеки



Коллегия риелторы посмотрите на эту таблицу внимательно! Цифры шокируют! 🔥 Только вдумайтесь: 55% ипотечных заявок уходят в отказ. Свыше 160 000 человек получили отказ в банке!!

Это не просто статистика — за каждой цифрой стоят слезы клиентов и недополученная прибыль вашего агентства.

Что теряете? На примере квартиры за 7 млн: комиссия риэлтора за продажу квартиры от застройщика,— от 300 000 до 500 000 рублей. Умножьте на тысячи неудачных сделок… Упускаете десятки миллионов чистой прибыли! 💸

Почему это происходит? Частая причина — плохая кредитная история клиента или высокая долговая нагрузка (ПДН). Но это исправимо! Нужно не «тыкать» заявки в банки, а готовить клиента заранее.

Решение простое и логичное:

1. Добавьте в воронку продаж обязательный этап — проверку кредитоспособности.
2. Направляйте сложных клиентов к надежному брокеру

#семейнаяипотека

#кредитныйброкер #ипотека #риэлтор #ан #увеличениепродаж #повышениеконверсии #бизнес

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Рефинансирование ипотеки


Газета Известия пишет, что растет спрос на рефинансирование ипотеки. Верно.

Ставка сейчас по ипотеке на вторичном рынке 18-22% годовых. Соответственно, если у вас ипотека по ставке выше этих цифр на 3 и более %, то есть смысл сделать рефинансирование Ипотеки.

А также можно сделать ещё лучше 👇

Сразу сделать и рефинансирование ипотеки и рефинансирование текущих кредитов! Как? Скажете вы!

Вот так!👇

У вас есть ипотека. Не важно какая ставка по ней. И несколько кредитов и карт.

Мы можем сделать рефинансирование вашей ипотеки с деньгами сверху для закрытия ваших кредитов.

Как это выглядит?

➡️У вас есть ипотека и по ней долг 1 000 000 рублей (условно)

➡️Есть кредиты, карты и по ним долг 3 000 000 рублей.

➡️Ваша квартира стоит 6 000 000 рублей

Мы можем сделать рефинансирование вашей ипотеки и взять в банке новую ипотеку. Сейчас ставки 18-22% годовых. Будут через месяц ещё ниже %. Чуть

Так вот мы берём новую ипотеку на сумму 4 000 000 (сумма ваших всех долгов) по ставке по ипотеке на вторичном рынке. Сейчас это 18-22% годовых.

Авто-репост. Читать в блоге >>>

Про бабушек на рынке вторичного жилья!
Да уж. «Мыши плакали, кололись, но продолжали есть кактус».

Это про юристов и иже с ними, что пишут и ищут варианты как провести сделку с „бабушкой“)

Столько шума. Я свои предложения выложил в канале. Писал в чате юристов города и в личку ряда юристов по России.

Знаете ответ? „Иди мальчик свои ипотеки одобрять. Мы сами разберёмся“)

Никто даже не попробовал. Ну ок.

Вам нравится, когда прокурор имеет вас, вернее ваших клиентов, кто купил квартиру у бабушки с помощью ваших „лайфйхаков“?))

А почему бы вам лично потом этому клиенту не возместить цену квартиры? Вы же все знаете, все лайфйхаки используете?))

Мне например не стыдно, если есть затык позвонить и спросить у другого специалиста как и че тут сделать, чтобы исправить ситуацию.

А вы у нас же гордые. Элита рынка недвижимости.

Только прокурор почему-то не в курсе об этом и 100% решений судов по России идут не в пользу ваших клиентов.

Пост создан мной лично после чтения телеграмм каналов о недвижимости.

PS а цифра таких сделок растёт. Уже более 3 000 человек лишились жилья из-за бабушки

Авто-репост. Читать в блоге >>>