UNLD
UNLD личный блог
31 января 2024, 23:10

Очень точно про инструмент недвижимость

Надо уже признаться

Девелоперы с проектным финансированием и эскроу счетами потеряли контроль над своими бизнесами. Де-факто они как подрядчики у банков для реализации земельных активов.

«Дед, пей таблетки» — скажите вы, но нет, вот мои аргументы на тему того, что девелоперский бизнес полностью в банковских руках:

1. Банки регулируют цены и темпы продаж проектов. У каждого проекта есть ковенанты, ниже которых он не может продаваться. Эти ковенанты устроены так, что если проект не выполняет плана по цене или по темпу — девелопер должен занести свои бабки в банк. Устанавливает ковенанты банк. Поэтому, когда вы читайте очередной высер на тему, что цены упадут на 50%, — помните, их девелопер не сможет уронить, так как против этого будет банк. Буду ронять темпы и повышать собственное участие.

2. Банки регулируют выход новых объемов на рынок. Девелопер без проектного финансирования не может открыть продажи. Речь, конечно, про жилую недвижимость, на рынке офисной можно продажи хоть на этапе покупки площадки открывать. А в жилой — если банк не согласен с предпосылками в модели, то значит никаких стартов не будет. Именно банки регулируют сейчас предложение. Поэтому когда вы слышите про затоваренность — этого очередной вброс, так как главными бенефициарами и регуляторами объемов являются банки, а не девелоперы. В нужный момент они всегда закрутят вентиль ПФ и все. На рынке дефицит.

3. Банки зарабатывают на бридже, а это ключ + 5%. Чтобы купить землю для проекта — девелоперу либо надо достать чемодан лавэ, либо взять бридж-кредит на покупку. Понятное дело, что выбирается второй вариант. Сейчас ключ — лютый, процент бриджа — лютый. Банки начинают отлично зарабатывать в самом начале девелоперского проекта, когда даже документов на этот самый девелоперский проект нифига нет. И косвенно это все влияет на предложение — высокий бридж — нет возможности брать землю — нет площадок с документами — нет новых выходов.

4. Банки зарабатывают на прокрутке денег, которые лежат на эскроу счетах. А, че идеальные вклады. Проценты платить не надо, срок вклада известный, соскочить никто не может. Просто лафа.

5. Банки зарабатывают на проектном финансировании. Да, там не большой процент, но он сильно зависит от наполняемости эсроу. И если продаж нет — то процент начинает по условиям договоров расти. Чтобы он не рос — читай первый пункт, увеличивай собственное участие.

6. Банки регулируют маржинальность девелоперов. Конечно же, нижнюю планку маржинальности, лишние сливки, которых особо нет — девелопер как отличный подрядчик банка может положить в свой кармашек. Подробно про это мы рассказывали про понятие LLCR. По сути сейчас, из-за именно банковской жадности нельзя быть девелопером миссионером, который строит для людей и забирает себе маржу меньше 20%. Именно банки определили определили современную доходность девелоперов, а не девелоперы и рынок.

7. Банки зарабатывают на ипотеке — как на единственном инструменте продаж девелоперов. Реально тошно читать лицемерие, где кто-то говорит, что ипотека для банка убыточная. Ипотека убыточная. Очень смешно. Ну или это очень большое лукавство. Банки с 2020 года зарабатывают на субсидированной ипотеке от государства, с 2022 года зарабатывают на комиссия от девелоперов снижения ставок, зарабатывают на обычной ипотеке. Чем больше рынок стройки — тем больше ипотечный кол, его объем, заработок банков. Доля ипотечных сделок — 75%, какие могут быть вопросы, кто главный бенефициар в росте рынка недвижимости?

8. Банки устанавливают условия по сделкам в проекте. Простой пример, выдали ПФ — значит 70% сделок на мои эсроу должны пойти. Поэтому менеджеры должны жопу порвать, но втюхать не тот банк, который удобен клиенту, а тот банк, который уже на крючок посадил уважаемого девелопера.

Удалось как-то открыть глаза? Или ещё есть ощущение о том, что формируете среду, сценарии жизни и прочей бред сумасшедшего?
36 Комментариев
  • NOT A HAMSTER
    31 января 2024, 23:31
    Банкиры, это бывшие наперсточники и гопота с фиксами и семками в карманах. Что от них можно хорошего ожидать?  Крышует их ЦБ, а иногда, даже дарит им триллионы. Как например Сберу после пандемии. Тех начинает от этого пучить и сносить крушу. Звезды с неба и острова, это уже для них мелочь. Поэтому они теперь виноградники выращиваютскупают, чтобы свою паству спаивать.  А скупают их за сущие копейки, как например: Массандру. 
  • Алексей Бицев
    31 января 2024, 23:48
    Все может упасть и на 50% и даже больше. И как всегда государство придет на спасение и зальет деньгами банки. Экономика у нас так устроено, что государство придет спасать «своё».Да и застройщики гребут деньги через своих лоббистов, втирая вам по телеку что они почти в убыток строят, все для народа. Смотрел я застройщика на примере ЮСИ и якобы его «маленькие» прибыли.
    • Denkenmacht
      01 февраля 2024, 05:22
      Алексей Бицев, мечтайте, мечтайте. Когда в России что падало на 50 процентов? Цены в долларах более-менё на недвижку стабильны в долгосроке.
      • Алексей Бицев
        01 февраля 2024, 09:17
        Denkenmacht, да зачем мечтать, кому надо уже давно набрал. Сейчас только хомяк берёт на таком рынке. Это и есть хорошо, деньги всегда должны переходить от слабых к сильным.Щас на юге например основная масса покупателей это«Херсонские сертификаты» которым дают очень хорошие деньги на покупку жилья, вот они и берут на наши налоги себе жилье, если не ошибаюсь там идет 90к на 1 квадрат метр и расчитыватся на членов семьи сколько квадратов положенно.
        • Denkenmacht
          01 февраля 2024, 14:27
          Алексей Бицев, ну про хомяков спорно, маткапитал надо куда-то девать и стоимость аренды у нас в Крск всего процентов на 15 ниже стоимости ипотеки, а то и одинаково (если квартира маленькая, а ипотека льготная).
      • Skifan
        01 февраля 2024, 15:01
        Denkenmacht, ага ага ))) 



        • Denkenmacht
          01 февраля 2024, 15:11
          Skifan, что ага, 7 лет цены держатся. У вас в  Масквабаде бум был в 9-11 годах, а так в районе 4 тыс$. У нас в Крск бума не было тогда, и что в 11-12, что сейчас цена м2 примерно 1500 $, я сужу конкретно по одному и тому же району Взлетка. Колебания бывают +- 20%, но это нормально.
          Нет и не было такого, что было 1500$, а стало 500$.
          • Skifan
            01 февраля 2024, 19:35
            Denkenmacht, ну давайте все же по графику смотреть, если вам без разницы 3000 $ -5000 $ то да цены на месте стоят

            район Взлетка, давайте сравнивать по селу Кукуева, где вообще жители все умерли,  дом за 20 000 р можно купить
            • Denkenmacht
              02 февраля 2024, 05:06
              Skifan, вы поймите, что цены в Москве особо волатильны, так как там много денег, в т.ч. и шальных.
              Но это не показатель того, что в целом происходит в стране, т.к. Москвабад — это лишь маленькая часть страны.
              • Skifan
                03 февраля 2024, 12:49

                Denkenmacht, на счет того что маленькая согласен, но через нее 90 % бала проходит ( как пример, растоможка в Питере идет тоже через МСК) все лаве на себя стянули )
                Просто если сравнивать, давайте по основным городам Сибири тогда смотреть.
                У вас же там тоже своя трудовая миграция идет,  Красноярск Иркутск,  Кемерово Омске в Новосиб. И строительство у вас там тоже свое, тут много факторов, нельзя только по 1 району в Красноярске судить

                Ну вот мне с Иркутска сказали, что Русал у них большой центр строит, типо большая часть фирмы будет там, как вы думаете, что будет с недвигой по соседству ? 

                В общем Сибирь слишком большая и разная, чтоб ее однозначно оценивать ! 

                Всех благ и предлагаю закончить диалог. 

  • Мультитрендовый
    01 февраля 2024, 00:31
    На что открыть то глаза? Вам помочь глаза надо открыть? Веки заели что ли?
  • Принцип Парето
    01 февраля 2024, 00:38
    Устанавливает ковенанты банк. Поэтому, когда вы читайте очередной высер на тему, что цены упадут на 50%, — помните, их девелопер не сможет уронить, так как против этого будет банк. Буду ронять темпы и повышать собственное участие.

    А банк и застрой в это время будет святым духом питаться? Что акционерам говорить? Кому кредиты выдавать? А конкуренты тоже будут дремать?
     
    Мне очень нравится аргументация типа «цены никто снижать не будет, просто снизят объемы». Вот так просто? Все снизят? Половину уволить, а половина в отпусках будет и ждать девальвации?)

    Это все звучит как наследие эпохи плановой экономики, когда можно было сказать. Цены не будем снижать — пофиг на последствия. Но в рынке так не бывает. Да, можно прилично изменить баланс в системе и некоторое время его удерживать. Но рано или поздно процесс восстановления баланса начнется.
  • Григорий Еремин
    01 февраля 2024, 00:57
    Некоторые застройщики уже за свои бабки строят, так как за последние годы хорошо на продаже квартирок наварили, поэтому, банки им вообще похрен!
    • Александр Минин
      01 февраля 2024, 10:02
      Григорий Еремин, думаю скоро как в автоторговле появится самолёт банк, пик банк, ну и так далее и монстры присядут.
  • Андрей Петров
    01 февраля 2024, 01:09
    Вот только этот высер про нехорошие банки контрится простым фактом: застрои продолжают работать. Никто из крупняка даже не думает сворачиваться. Значит, всё норм, всё устраивает. Тех, кого не устраивало (мелкозастрои) просто свернули лавочку, достроив начатое и покинув рынок.
    • Алексей Бицев
      01 февраля 2024, 09:16
      Андрей Петров, они не сворачиваются, подрядчиками уходят к крупняку. По этому на это тоже стоит обращать внимание, какая ООО строит именно ваш дом.у крупняка свои лоббисты и выходы на рынки земли без всяких торгов.
  • ДРАКОН ★ ★ ★ ★ ★
    01 февраля 2024, 01:12
    1. Забавно. Люди, причём, явно образованные (я про ТС), начинают что-то замечать, только тогда, когда цикл жизни схемы уже завершен и внедряется новая. Упрощаю: когда внедрили эскроу — ТС не написал в тот же день данный пост.
    2. ТС — слепой птенец, нейроны мозга которого начинают реагировать, условно, на тёплое или холодное. Он не видит схемы, но чувствует холод. Иначе говоря — нащупывает только верхушку айсберга и не может интерпретировать всю конструкцию, так как даже не догадывается о её существовании.
    3. Остальные (обычные люди, например вы, читатель) — мертвы. Ибо все предлагаемые схемы для них — это рацион питания. Без вопросов. Гениально, конечно, Титомир сказал: пипл хавает. И будет хавать всегда.
    • last_rat
      01 февраля 2024, 02:33
      Исполнители «схем» недалекие и запредельно жадные. Как итог — система сама себя убивает. Люди вымирают/уезжают. Идиоты начинают лечить симптомы — семейная ипотека, запретить аборты, повышенные налоги на «колеблющихся» нерезидентов итдитп. Попутно отжать последние капли — КРТ. И продолжать дербан бюджета пристраивая непроданные метры — «льготная аренда жилья».
      Рванет или сдохнет?



           
    • in_line
      01 февраля 2024, 20:37
      ДРАКОН ★ ★ ★ ★ ★, понятна, все вокруг тупаны, ты один дартаньян. А сам-то чего не написал подобный пост когда эскроу появились?
  • MadQuant
    01 февраля 2024, 12:59
    Однобокий очень взгляд, вас послушать — так девелоперы просто марионетки в руках банков. Но это совсем не так по двум причинам:
    1) За десятилетия они привыкли воровать вагонами, если меньше 50% бюджета не красть — так и в бизнесе этом сидеть смысла нет. Так что вертели застрои банки на своих… сваях.
    2) Банки очень зависят от того, остаются застрои прилежными заемщиками или нет. Так что никакой банк на застроя зарыпать не будет и что-то там его заставлять делать — можно за такое огрести проблем нехило. Просто стройка встает, и ты остаешься с никому ненужной кучей железобетона.

    Кто больше выигрывает от взаимоотношений «банк-застрой» — тут все очень просто. У банков рентабельность капитала редко превышала 10% и в хорошие годы, у застроев — там десятки процентов, даже без учета того, что там воруют по трети-половине бюджета на стройку.
    • Rostislav Kudryashov
      01 февраля 2024, 06:52
      MadQuant, Сегодня в 02:56 А на днях слышал на БФМ, у Сбербанка за 2023 год рентабельность 27%.
      • MadQuant
        01 февраля 2024, 12:59
        Rostislav Kudryashov, во-первых, она у Сбера исторически была сильно выше чем по рынку всегда за счет доминирующего положения. Во-вторых, она в прошлом году была около 0, так что в среднем мы на те же 10 с гаком % и выходим.
  • Мой господин
    01 февраля 2024, 05:15
    Вы про Московскую и питерскую недвижимость? Потому что в регионах она итак дешёвая. Надули пузыри только в Москве и Питере
  • Denkenmacht
    01 февраля 2024, 05:29
    Автор, у застройщиков и банков сейчас скорее симбиоз, цены высокие, бабок хватает всем.
    По смыслу вы абсолютно правы, никто, кроме единиц, строящих на свои, цены сбрасывать не хочет и вряд ли будет.
    В стране много лишних денег, это даже по бирже видно, она пухнет. Поэтому недвижка будет и дальше пухнуть ближайшее время.
    Если деньги свошников, начался рост зарплат, взятки и шальные бабки тоже надо куда-то девать — у обычных людей просто нет альтернативы. Для необычных есть биржа.
  • Rostislav Kudryashov
    01 февраля 2024, 06:54
    То-то Самый Главный лет 5 назад объявил: «Ипотека — локомотив экономики».
  • ПлощадьДНР
    01 февраля 2024, 06:59
    пригород, частные застройки такого количества некогда не было!
    жить в человейниках и платить 20лет за ипотеку это надо быть упертым «халявщиком».
    земелька в цене будет только рости, для частного вложения это не только способ сохранения капиталла.
  • Serj90
    01 февраля 2024, 07:50

    Яйцо управляет курицей. По конспирологии можно дойти до того, что банк бегает с проектом по застройщикам и ищет кто построит дом с такой-то жил площадью и под такие-то розничные цены))) в то время как ситуация гораздо проще. Да, банки стали забирать маржу. Но они были вынуждены это сделать, т.к. в отрасли жил строительства при рыночной экономике сложились хитросделанные обстоятельства, ты можешь за небольшой (относительно) капитал завести стройку, вырыть котлован, состричь бабла с фраера ушастого и уйти. Даже первый этаж заливать не надо было. Тогда банкам сказали вы должны стать гарантами. Но кто ж захочет стать гарантом в такой криминальной отрасли. Отсюда и новые правила игры, аккредитация, проектное финансирование, эскроу. В общем своя «премия». Ситуация для покупателя и банка вроде win-win. Но на деле вместе с застройщиком в проигрыше немного и немного покупатель, т.к. теперь сильно переплачивает за гарантию. Ну а дальше, застрой не гарантирует банку что покупатели будут завернуты на ипотеку. Как вообще такое можно гарантировать, прогнозировать? Ну только если будет сговор и цены задрать, чтобы только ипотечники и покупали от собственной жизненной безысходности. Но и тогда рынок сам отрегулирует цены обратно, потому что издержки, пополнение земельного банка и новые проекты никто не отменял, и на это требуются деньги. В общем за последние 3 года, в тех офисах продаж где мне пришлось побывать, везде были рады кэшу и предлагали программы безпроцентной рассрочки. Условно 15% занеси сейчас, остальное за пару кварталов до сдачи. Теперь банкам и застройям сказали ипотека становится не подьемной, а те кто кредитуется уже перешагнули норматив по проценту от дохода. Исправляйте. Поэтому сейчас и идет дискуссия, чью маржу резать, банка или застроя

  • pupsik21
    01 февраля 2024, 08:59
    Банки чьи и застройщики чьи, может проще одни и те же
  • RomanAndreev
    01 февраля 2024, 09:18
    Если б не излишняя экзальтированность повествования, можно было бы поверить. Но капиталистическая экономика устроена немного не так и попытки регулирования спроса и предложения всегда терпели фиаско на долгой дистанции. Так что истина, как обычно  — посередине.
  • GOLD
    01 февраля 2024, 13:08
    Детям на заметку:

    Примерно 60% вводимого жилья на территории РФ — это ИЖС

    Большинство настоящих мужчин не участвуют в схематозах брехливых чиновников, подлых ростовщиков и уродливых застройщиков. Берут и сами строят себе жилье.

    Берите с них пример. Становитесь мужчинами!
    • fisherman
      01 февраля 2024, 14:25
      GOLD, можете ссылку дать откуда появилась информация про 60% вводимого жилья ИЖС?
  • Игорь
    01 февраля 2024, 15:24
    Хороший пост. Человек явно поработал в проектах или в Банке. Как бывший банкир — подтверждаю. Единственное, с чем не согласен — это с итоговым выводом.

    В кризисное время высоких ставок влияние Банков велико, а в другие годы — ничтожно малое. Земельный банк стоит десятки миллиардов у каждого застройщика. Собственник  в любой момент может закрыть бизнес и остаться в плюсе.

    Крупнейшие застройщики и вовсе могут выходить на IPO и привлекать средства для развития не у Банков.
  • Обитатель матрицы
    01 февраля 2024, 18:57
    Все эти люди тесно переплетены: топ-менеджеры банков, застройщики, чиновники, ЦБ. Все это кубло пилит бюджетик и по сути единая группировка.
  • Мигель Санчез
    01 февраля 2024, 19:33

    Вчера разговорился с таксистом о недвижимости, таксист был осведомлен о всех новостройках города и рьяно утверждал что сейчас недвижимость невероятно растет в цене, да так что он выбирает и не успевает купить сильно вырастает цена за несколько месяцев. 

    К чему это, я конечно не Морган и таксист это не чистильщик обуви, но видимо покупать новострой сейчас не самое лучше время.

Активные форумы
Что сейчас обсуждают

Старый дизайн
Старый
дизайн