СТРАСТИ ПО НЕДВИЖИМОСТИ - ПОКУПАТЬ ИЛИ НЕ ПОКУПАТЬ

В паблике не утихают обсуждения вокруг цен на недвидимость. Мнения разделились прямо на экстремумы — одни ждут обвала и часто упоминают слово «пузырь», другие кричат, что график и дальше будет ползти вверх, невзирая ни на что.

Честно говоря, те, кто пампят за продолжение роста, у меня лично вызывают подозрение. Они больше похожи на функционеров этого рынка, чьё благополучие зависит от продаж.

Но и тех, кто сегодня ожидают разрыва пузыря, я отношу к заблуждающимся.

В анализе рынка хорошо представляет статистику канал MMI — t.me/russianmacro. Сухие цифры, но и они не удерживаются от эмоций — «Вини-Вини! Щас лопнет!» 😁

Здесь нужно слушать регулятора — Центробанк. Его главная печаль в том, что из-за обилия льготных ипотек произошёл разрыв в ценах между первичкой и вторичкой на 20-40% (в зависимости от региона).

ЦБ не беспокоят сами цены в абсолютных цифрах, пусть себе растут, создают рост экономики. Его беспокоит только этот спрэд.

Центробанк борется именно с этим спрэдом. Эльвира неоднократно говорила, что их цель — уровнять цены первички и вторички.

Их печаль в том, что после продажи с привлечением ипотеки первичка сразу превращается во вторичку, теряя в цене 20-40%, при этом залоговая стоимость такой вторички не покрывает долг по ипотеке. Повелительница говорит это с заботой о конечных заемщиках — гражданах, но на самом деле её заботит баланс банка, который предоставляет кредит покупателю. Именно у банка появляется разбаланс. А ЦБ у нас отвечает за устойчивость банковской системы. ЦБ сейчас вот прям совсем не нужен банковский кризис, чтобы ещё спасать кого-то.

Меры, принятые ЦБ, уже велики, но недостаточны. И ЦБ продолжает топить за устранение избыточного присутствия льготной ипотеки на рынке — t.me/prime1/168437

С 1 января 2024 увеличен до 30% первый взнос по ипотеке. Это приведет только к тому, что по вновь выдаваемым кредитам в залог банку будут попадать квартиры, стоимость которых, превращаясь во вторичку, будет достаточна, примерно равна кредиту. Вот и чудесно!

А что делать с выданными ранее ипотеками (в последние месяцы — на пике рынка)? Там по-прежнему в залоге квартиры, не покрывающие кредит.

Конечно, с такой ставкой вторичка не подтянется к первичке. Но глядя в будущее, логично предполагать, что снижение ставки пробудит интерес ко вторичке. Сейчас и продавцы вторички не заинтересованы в продаже. По данным агентства IRN с рынка ушли 20% предложения во вторичке. Будут ждать лучших времен.

Снятие с рынка избыточного предложения льготной ипотеки и снижение ставок приведёт к тому, что цены на вторичку и первичку пойдут на встречу друг другу.

Застройщики будут вынуждены подвинуться в цене, когда масло для них закончится.

Я лично склоняюсь к тому, что Эльвира дожмет правительство, и с 1 июля 2024г. льготная ипотека уйдёт в прошлое. Останется только семейная. И уже 2-3 квартиры по льготе не купишь.

А вот в чём ЦБ точно НЕ заинтересован, так это в том, чтобы вторичка ещё подешевела, чего многие ждут вместе с разрывом пузыря. Тогда ситуация в банковской системе станет ещё хуже (в глазах ЦБ).

Я вижу возможными два варианта:

1. Цены первички и вторички пойдут на встречу друг другу. В этом варианте вторичка вырастет на 10-20% (в зависимости от спрэда в регионе), первичка снизится на такие же 10-20%.

2. Первичка останется примерно на месте, а вторичка к ней подтянется ростом на 20-30%.

В обоих вариантах небольшое отставание во вторичке все равно останется из-за семейной ипотеки. Не более 10%.

Поэтому… Если бы передо мной стояла задачу купить квартиру и у меня на это было достаточно денег, чтобы купить её без кредита, я бы покупал её СЕЙЧАС.

Я бы выбирал из качественной вторички, в уже обжитом районе с нормальной инфраструктурой. Сейчас уже постепенно этот поезд готовится к отправке в и стоит поспешить вскочить в последний вагон.

Если необходимости в недвижимости ДЛЯ ЖИЛЬЯ нет, я бы предложил вообще не смотреть в сторону этого рынка. Как объект инвестиций эта идея уже отыграна. Больше там искать нечего.

Если же так и подмывает заработать на разрыве пузыря, то я могу посоветовать очень интересный финансовый инструмент.

На Мамбе уже около года торгуется Фьючерсный контракт на Индекс московской недвижимости ДомКлик — HOME — отражает стоимость 0,1 м² в московских новостройках — www.moex.com/ru/contract.aspx?code=HOME-3.24

Пожалуйста! Можно зашортить квадратные метры.

А если ждёшь роста недвиги, или хочешь купить квартиру, но не можешь найти варианты — пожалуйста, можно захеджить риск роста, купив лонг. Там контанго на целый квартал вперёд всего 1%.

Инструмент свежий, и многие говорят, что он неликвидный. Но стакан в нем НЕ пустой. Я проверял.

Голосуй рублём! И нечего сотрясать паблики форекастами про пузырь.

Дэлом займись, да?.. 🤌

Говоря о пузыре, следует упомянуть, что просрочка по ипотечным кредитам составляет всего 0,6% и за месяц она только сократилась. Где тут люди разглядели пузырь? — 1prime.ru/banks/20231125/842371845.html

=======

И вот уже после публикации этого поста. ЦБ ужесточает макропруденциальные требования по ипотечным кредитам — t.me/centralbank_russia/1495

Не спится Эльвире спокойно. НЕспокойно ей, пока все гребут кредиты.

==========

Если Вам понравился материал, поддержите блог лайком👍
Подписывайтесь на мой блог. Я пишу только о том, о чём принято молчать…