17 сентября 2023, 18:17
ИЖС и приостановка сельской ипотеки. Взгляд строителя.
В связи с повышением ставки ЦБ в августе выдача льготной «Сельской ипотеки» была приостановлена. По словам министра сельского хозяйства РФ Дмитрия Патрушева Минсельхоз РФ рассчитывает возобновить сельскую ипотеку в 2024 году и работает над тем, чтобы до конца 2023 года возобновить льготное кредитование отрасли. «По льготной ипотеке, я думаю, что где-то с нового года мы начнём… Часть денег действительно закончилась, у нас выросли обязательства по ранее выданным кредитам с учетом увеличения ключевой ставки. Тем не менее я думаю, что мы в процессе согласования бюджета получим деньги и в новом году начнем выдавать сельскую ипотеку », — сообщил Патрушев в ходе совместного заседания комитетов Госдумы по контролю и по аграрным вопросам.
Писал здесь неоднократно, что основной бизнес у меня это строительство коттеджных поселков в одном из регионов центральной части РФ. Последние 2 года 95% ИЖС у нас продавалось с использованием сельской ипотеки и даже те люди, у которых были наличные для полной покупки естественно не могли пройти мимо халявного кредита. С начала сентября звонки есть только от людей, которые надеются в будущем взять льготный кредит, количество звонков сократилось примерно на 70%, хотя сейчас высокий сезон. И даже это количество было в основном связано с тем, что людям в РСХБ обещали вернуться к льготному кредитованию в самое ближайшее время.
Ситуация конечно интересная и в очередной раз показывающая насколько непредсказуемы условия ведения бизнеса в России. Себе в громадный плюс отнесу тот факт, что весь прошлый год мы почти ничего не строили, а продавали готовые объекты, либо заканчивали то, что находилось в высокой степени готовности. Все деньги от продаж вкладывались в дешевый российский рынок акций и на этом была заработана практически 10 летняя!!! прибыль от строительства ИЖС.
Что делать со стройкой сейчас? Опять заморозка новых объектов как в 2022м конечно же. Зачем мне строить с 20%-ной маржой когда некоторые облигации дают сейчас 14, а то и 15% годовых? Помимо этого есть еще несколько актуальных проблем:
1. Часть людей мобилизовали. Прошлогодняя мобилизация коснулась очень многих работяг и скоро можно будет вообще столкнуться с ситуацией — а кто вообще будет работать на стройке?
2. Приехавших к нам на подмогу друзей из Средней Азии немного кинул наш ЦБ, позволив рублю улететь на 100 за доллар, следовательно их зарплата уменьшилась в необходимой им валюте процентов на 30. Они уже ноют по этому поводу. Кто приедет в следующем году на заработки с таким курсом непонятно.
3. Вероятно огромная проблема со спросом. Если Минсельхоз уже сказал, что приостановит выдачу до нового года, то даже если деньги на это выделят наши чиновники будут долго раскачиваться в начале года и согласуют выдачу только, хорошо если, к концу февраля. Что делать в ближайшие полгода моему отделу продаж вообще непонятно! Ведь все равно людей обращающихся в банк за льготной ипотекой будут кормить обещаниями, что вот завтра все дадут и вам нужно будет немного подождать… Кто будет покупать в таких условиях?
4. У банков сейчас практически заградительные ставки на кредитование. Брать сейчас под 18-20% чтобы построить, хапнуть кучу встречающихся при этом проблем, найти покупателя, подстроившись под все его хотелки, и отдать все заработанное банку — вы что лоха нашли что ли?
При всем этом я здесь не жалуюсь, а просто описываю свой взгляд на рынок ИЖС на ближайшие полгода, т.к. именно он, в совокупности с льготной ипотекой, помог мне выйти из довольно негативной ситуации, складывающейся в начале прошлого года, и перейти к максимальным прибылям в своей истории.
Писал здесь неоднократно, что основной бизнес у меня это строительство коттеджных поселков в одном из регионов центральной части РФ. Последние 2 года 95% ИЖС у нас продавалось с использованием сельской ипотеки и даже те люди, у которых были наличные для полной покупки естественно не могли пройти мимо халявного кредита. С начала сентября звонки есть только от людей, которые надеются в будущем взять льготный кредит, количество звонков сократилось примерно на 70%, хотя сейчас высокий сезон. И даже это количество было в основном связано с тем, что людям в РСХБ обещали вернуться к льготному кредитованию в самое ближайшее время.
Ситуация конечно интересная и в очередной раз показывающая насколько непредсказуемы условия ведения бизнеса в России. Себе в громадный плюс отнесу тот факт, что весь прошлый год мы почти ничего не строили, а продавали готовые объекты, либо заканчивали то, что находилось в высокой степени готовности. Все деньги от продаж вкладывались в дешевый российский рынок акций и на этом была заработана практически 10 летняя!!! прибыль от строительства ИЖС.
Что делать со стройкой сейчас? Опять заморозка новых объектов как в 2022м конечно же. Зачем мне строить с 20%-ной маржой когда некоторые облигации дают сейчас 14, а то и 15% годовых? Помимо этого есть еще несколько актуальных проблем:
1. Часть людей мобилизовали. Прошлогодняя мобилизация коснулась очень многих работяг и скоро можно будет вообще столкнуться с ситуацией — а кто вообще будет работать на стройке?
2. Приехавших к нам на подмогу друзей из Средней Азии немного кинул наш ЦБ, позволив рублю улететь на 100 за доллар, следовательно их зарплата уменьшилась в необходимой им валюте процентов на 30. Они уже ноют по этому поводу. Кто приедет в следующем году на заработки с таким курсом непонятно.
3. Вероятно огромная проблема со спросом. Если Минсельхоз уже сказал, что приостановит выдачу до нового года, то даже если деньги на это выделят наши чиновники будут долго раскачиваться в начале года и согласуют выдачу только, хорошо если, к концу февраля. Что делать в ближайшие полгода моему отделу продаж вообще непонятно! Ведь все равно людей обращающихся в банк за льготной ипотекой будут кормить обещаниями, что вот завтра все дадут и вам нужно будет немного подождать… Кто будет покупать в таких условиях?
4. У банков сейчас практически заградительные ставки на кредитование. Брать сейчас под 18-20% чтобы построить, хапнуть кучу встречающихся при этом проблем, найти покупателя, подстроившись под все его хотелки, и отдать все заработанное банку — вы что лоха нашли что ли?
При всем этом я здесь не жалуюсь, а просто описываю свой взгляд на рынок ИЖС на ближайшие полгода, т.к. именно он, в совокупности с льготной ипотекой, помог мне выйти из довольно негативной ситуации, складывающейся в начале прошлого года, и перейти к максимальным прибылям в своей истории.
Читайте на SMART-LAB:
Стратегия на 2026 год: Куда нести деньги? Разбор ОФЗ, валютных облигаций и дивидендных акций
В текущих макроэкономических условиях перед инвестором встает непростой вопрос выбора. Рубль удивил всех укреплением, но надолго ли? ЦБ снижает ставку, но когда этот цикл закончится? Мы...
17:43
Итоги января 2026 — слабое начало года
Данные Росстата по экономической активности за январь и недельной динамике инфляции, по мнению аналитиков «Финама», говорят в пользу продолжения снижения ключевой ставки Банком России на...
17:18
🚀 МТС Банк: про бизнес и портфель
Market Power задал несколько вопросов представителю банка. Публикуем его ответы. ➡️ Отчет компании разобрали здесь ❓ Вопрос МР: Каковы причины снижения непроцентного дохода в 2025 году?...
15:11
Биткоин готовится к глобальному росту? Всем коллегам со смарта — доброго-вечернего!
Спрашивают в личных в ТГ: верю-ли я в рост БТС и обновления исторического хая?Ответ простой: да, на 99% — но тут ...
Вот что не пойму почему все резко решили, что рубль будет падать. Греф сказал. Все строят стратегии и портфели на основании, что рубль в ближайшее время упадет. Обычно на рынке если большинство, что-т...
17:47
Стройка уходит из столиц, а девелоперы начнут банкротиться. Стройка уходит из столиц, а девелоперы начнут банкротиться.ЦМАКП выпустил прогноз по рынку жилья:⬛️Если в конце 2020 года на регионы-лидеры ...
Стройка уходит из столиц, а девелоперы начнут банкротиться. Стройка уходит из столиц, а девелоперы начнут банкротиться.ЦМАКП выпустил прогноз по рынку жилья:⬛️Если в конце 2020 года на регионы-лидеры ...
17:46
Запрещение вывоза ценностей.
Наркомфин предполагает издать запрещение вывоза ценностей за границу. Будет абсолютно запрещен вывоз бриллиантов, серебра, золота, платины и иностранной валюты. Запрещен...
Spekul777, 350 и через полтора.
17:46
Истцом по 3 млрд. иску выступает структура, тесно связанная с самим Евротрансом или его бенефициарами. В корпоративной практике это часто делается для юридической очистки балансов, структурирования вн...
17:45
Neb_Maat_Aten, лонгусты начнут заходить только когда акция сделает х2 и из каждого утюга начнут взахлеб вещать о чудных перспективах компании. Вот тогда то они сделают еще х2, засядут на хаях и буд...
Интер РАО в 2025 году: выручка растёт, чистая прибыль падает из-за налогов
⚡ Годовой отчёт «Интер РАО» за 2025 год демонстрирует противоречивую картину. Выручка компании увеличилась на 13,7%, дости...
17:44
ЦБ РФ повысил прогноз по прибыли банков «В этом году мы ожидаем прибыль примерно на уровне прошлого года —в диапазоне от 3,3 до 3,8 трлн рублей.
Некоторые банки и аналитики оптимистичнее в своих про...
А куда они денутся? У них другого проходного двора, в который берут всех подряд, кроме РФ, нету. В каких странах вокруг так же просто получить рабочую визу для мастурбеков? В ЕС их никто не пустит. Куда они все поедут? В Беларусь, Казахстан?
ПыСы. Вообще не пользуюсь их услугами. Не нанимаю на стройку, сбрасываю заказы в такси, если вижу, что водитель-мигрант, в кафе не хожу, где они работают
Что вот эти все льготные программы задёрг цен. Просто. Чистое мошенничество просто — вам такое не нравилось слушать.
А теперь штош — надеяться только на папочку. В прямом смысле. Но ведь мало ли что после НГ будет. Ну, примут бюджет, а деньги через два месяца кончатся. Может быть такое — запросто.