Смирнов(недвижимость) сказочник?

Позиционирует себя как мага профи и владелец объектов недвижимости. С 19 когда твердит что недвижимость дорогая и не надо покупать.
Хотя смотрю-куча людей далеких от финансов зашло в ипотку льготную в 20том. Получили уже удвоение стоимости недвижки (отчасти бумажная т к образовался спред в 40% между первичкой и вторичкой). Но в любом случае, если не нужно для жизни могут сдать- аренда покроет платеж по ипотеки при минимальном взносе.+ ещё останется. И кредит будет сгорать потихоньку- у них он под 5.5-6%, при существенно более высокой инфляции и ключевой. Плохо?
Попался ролик его.  Аж пригорело. Вначале показывает график цены недвижимости в золоте- подобрал актив для красивой картинки.
А потом рассказывает а вот вы могли купить не квартиру пика, а акцию его в и она выросла в 2.5 раза. И вообще я продал квартиру вначале доллар, после начала СВО продал, купил упавшие акции и теперь в шоколаде.
Интересно как человек угадайку пытается превратить как формулу успеха. 
Выбрать на обум акцию  показав рост- ну дак так можно и обувь России  выбрать. И  потерять всё. Играть в угадайку  с долларом в 21- рискованно, исторически обычно рост но были и периоды падения -после Крыма и первых санкций -подъём до 80- к ковиду, падение до 60. И это при том что процентная ставка у нас исторически выше (= безрисковая доходность через гос облиги, депозиты в банках и РЕПО). Ну и движение от 120 до 50 в прошлом году.  Понятно что на коротких промежутках движения могут быть любые и он и рассказать -вложились в длинные ЦБ на открытие биржи или 24.02, продали в июле 22, купили доллар по 55. Но шансы так угадать вкладывая всё в один актив не велики. А диверсификация доходность снизит.


Я прекрасно помню ощущения в марте 2022 — иностранные активы заблокированы, валюта на брокерском счету тоже,  российские акции упали и дивидендов явно будет не видать. Хорошо хоть облиги купоны платят. Сценарий- купить сбера+ газпрома и на дивы снимать жильё явно показал нестабильность.
Всё таки надо смотреть на поведение активов в целом. Краткосрочное движение скорей говорит о волатильности. И тут доходность (рост цены+ платежи от арендаторов выходит положительная) небольшая. Упавшая очень сильно за последние 15 лет, но до сих пор положительная. На коротких отрезках в зависимости от выбора можно и отрицательную найти и сильно положительную. А на длинном выходит ± рост цены на уровень инфляции+ 4-5% от аренды.  Это на длинном. На коротком с инфляцией корреляция слабая т к скорее влиеяет платежеспособный спрос. В кризис с безработицей он будет невысок, а инфляция  будет расти. Но на цикле восстановительного роста оживиться.   Ну и неликвид. Хочеться ликвид консервативный и с защитой от инфляции -флоатеры. но там доходность ещё ниже. С акциями сравнивать, полагаю некорректно- волатильность цены не сравнима.  Поэтому по классике в портфелях с возрастом когда пассивный доход нужен будем увеличиваем долю облигов, хотя двадцетелетний, у которого ещё основные вложения в инвестиции ещё впереди может ограничиться смалкэпом растущим и даже венчуром — поймает единорога если через 20 лет- хорошо, нет- не страшно.


Ну и фактор локации тоже есть. Не просто так Мск и Спб так бодро растут  в течении последних лет. Комфорт, инфраструктура, уровень ЗП, доступность любых  услуг и любых развлечений. Даже  в Перми где я жил вокруг моего дома появилось несколько новостроек. А чуть дальше по улице, где оставались двух этажки их сносят и это место застраивают. Ну а дома владельцев частного сектора на земле которая интересует застройщиков в центре как то удивительно странно сгорают. Никто не хочет ездить на работу 2 часа. Поэтому и разница в стоимости  

Ну а выбор снимать или владеть мне кажется в значительной степени не финансовый. У меня на работе выстроили новый офис, хороший, краивый, но с транспортной доступностью проблемы, тем более от моей текущей локации. В следующем году переезд. Останусь если на ней- я просто найду новое жильё в том же районе, предупрежу за месяц арендодателя  и переду.  Могу и в другой город свалить если позицию хорошую предложат. Гибкость.  Но я холост. И без детей. И могу  поступиться тем, что не покупаю кучу мебели которая мне нравиться (возить её между квартирами, особенно в разных городах не вариант). А у кого то семья, семеро по лавкам, привязка к родне которой надо вживую помогать, к школе, друзьям детей. И мобильность низкая. И желание, подрыгивать с детьми и искать новое жильё если владелец решит, например, продать квартиру -нулевое.