igotosochi
igotosochi личный блог
27 июля 2023, 07:02

Рост в Москве замедлился, в Сочи не случился летний туземун. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи. Города интересны тем, что недвижимость там себя ведет вообще по-разному. В прошлый раз я смотрел май-июнь. Смотрим, что произошло на месяц, думаем, что будет дальше.

Сочи (объявления)

Что тут в горах и на пляжах? Цены считаются из объявлений о продаже, а не по фактическим сделкам (это важно).

Рост в Москве замедлился, в Сочи не случился летний туземун. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?Данные отсюда: sochi.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Сразу же отмечу, что статистика была пересчитана, возможно, были вычищены какие-то левые объявления. Вышло так, что цены снизились за все месяцы. Будем верить, что эти данные ближе к правде.

Первичка сильно подорожала с 299к до 320к (+21к), а вот вторичка — не так сильно, с 270к до 276к. Это намного дешевле, чем год назад (376к и 367к соответственно). Летнего туземуна, как в прошлом году, не произошло. Инвесторы не хотят продавать дёшево, покупатели не хотят покупать дорого. Такие дела.

Сочи: июнь → июль

  • Первичка: 299к → 320к (+7,0%)
  • Вторичка: 270к → 276к (+2,2%)
Москва (объявления)

А теперь в Москву. Здесь исторические данные не изменились, да и за месяц не особо что-то произошло (кроме небольшого подорожания).

Рост в Москве замедлился, в Сочи не случился летний туземун. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?Данные отсюда: msk.restate.ru/graph/ceny-prodazhi-kvartir/

Первичка подорожала с 332к до 335к (+2к), вторичка подорожала с 342к до 347к (+5к) за метр.

Москва: июнь → июль

  • Первичка: 332к → 335к (+0,9%)
  • Вторичка: 342к → 347к (+1,4%)

Посмотрим теперь, что по реальным сделкам, так как в объявлениях мы видим цены, которые хотят продавцы, в реальных же сделках мы видим цены, которые готовы платить покупатели.

Реальные сделки

Индекс московской недвижимости Дом Клик MREDC показывает сейчас 265к против 263к месяц назад за метр. +2к за месяц или +0,7%. Продолжается рост от годового минимума (253к). Но рост замедлился и даже видно небольшое снижение.

MREDC — это композитный индекс московского рынка недвижимости, рассчитываемый на основании агрегированных данных об ипотечных сделках, предоставляемых ДомКлик, и отражающий среднюю стоимость одного квадратного метра.

Рост в Москве замедлился, в Сочи не случился летний туземун. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?Данные отсюда: www.moex.com/ru/index/MREDC/technical/

По другим городам индексов Дом Клик нет.

СберИндекс показывает стоимость по реальным ценам продаж первички. Москва там считается отдельно, а Сочи только в рамках Краснодарского края.

Рост в Москве замедлился, в Сочи не случился летний туземун. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц?Данные отсюда: sberindex.ru/ru/dashboards/real_estate_deals_primary_market

264к за метр в Москве, +2к за месяц. Практически одинаково с MREDC получилось, где 265к. Это на 20,9% ниже, чем цены в объявлениях. Правда, по оценкам компании «Метриум», средний размер дисконта на первичном рынке столицы — 6%. В отдельных случаях скидки доходили до 30–35%.

По Краснодарскому краю средний ценник вырос до 153к — стало на +2к дороже.

Сравнение с другими городами

Я традиционно смотрю ещё на объявления по СПБ, Краснодар и Анапу. Цены в объявлениях (реальные цены будут ниже) на первичку и вторичку.

Объявления

  • Москва: первичка 335к, вторичка 347к
  • Сочи: первичка 320к, вторичка 276к
  • СПб: первичка 239к, вторичка 199к
  • Анапа: первичка 131к, вторичка 130к
  • Краснодар: первичка 138к, вторичка 118к

Сочи отстаёт от Москвы и по вторичке, и по первичке.

Эльвира Набиуллина повысила ключевую ставку ЦБ до 8,5%. Я подробно писал о том, как и на чём это отразится.

Рост в Москве замедлился, в Сочи не случился летний туземун. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц? 

Для рынка жилья это в теории значит то, что ипотеки станут дороже, а значит цены на первичку пойдут вниз. На практике же — посмотрим. В любом случае, все ориентируются уже давно на ежемесячные платежи, а не на ставки. Сбер, кстати, снизил первоначальный взнос с 15% до 10%. Это должно как-то стимулировать спрос. Изменений на вторичном рынке из-за изменения ставки в ближайшей перспективе ждать не стоит, он более инертный.

Также Росреестр сообщил о квартальном рекорде сделок с новостройками Москвы. В апреле — июне этого года в столице было зарегистрировано 38,72к договоров долевого участия, что стало максимальным показателем для этого периода за 15 лет. На 35,8% больше, чем в первом квартале. Спрос есть.

А вот такие цены в Подмосковье. Как считаете, Балашиха — прекрасный вариант по 150к за метр?

Рост в Москве замедлился, в Сочи не случился летний туземун. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц? Давайте возвращаться в Сочи и смотреть, как там мои дела

Всего я накопил пока что около 2,23 млн с июля 2021 (данные за 1 июля). Если считать, что квартира стоила 10 млн, теперь она стоит уже 11,69 млн. Месяц назад было 11,27! Важно отметить, что это цены в объявлениях, а в Сочи так много фейков, что реальные цены можно будет узнать только в активной фазе подбора.

Ну а пока хватает на 8,55 метров!

Рост в Москве замедлился, в Сочи не случился летний туземун. Что произошло с ценами на недвижимость в этих городах за месяц? 

Синим цветом — стоимость моей сферической квартиры в сочинском вакууме, а красным — мой финансовый результат. Июль — прогноз. Напомню, что цель — накопить достаточную сумму для обеспечения кэшфлоу, покрывающего ежемесячные платежи по ипотеке (±100% стоимости квартиры).

Подписывайтесь на мой телеграм-канал, в котором я рассказываю, как коплю на квартиру в Сочи, и делюсь своим опытом в инвестициях.

22 Комментария
  • LSV
    27 июля 2023, 07:18
    В Сочи, сейчас сезон, поэтому и недвижка держится ( думаю, с октября начнёт проседать, если ещё,  ставку повысят и ипотека подорожает), а в Москве ( город пустой), сейчас несезон, а вот с осени будет оживление.
  • Переключая каналы
    27 июля 2023, 07:22
    Зачем вам нужна квартира в Сочи? Краснодарский край это одно сплошное нае… во, в том числе с ценами на бетон. Одного раза достаточно там побывать чтобы потом уже ездить отдыхать на нормальные курорты. Вчера товарищ оттуда прилетел, плевался, они в основном отдыхают с женой за рубежом, в этом году им вздумалось по-быстрому отдохнуть на нашем юге.
      • Переключая каналы
        27 июля 2023, 08:14
        igotosochi, без снега зима она стрёмная, в общем вам надо получить опыт, может и зайдёт).
      • Ig62
        27 июля 2023, 11:57
        igotosochi, Была такая же идея, но не жить а на месяц. Март. В Сочи была холодища и ветер. Катались нормально. Затем потеплело, сняли куртки. Но в горах то же потеплело. На горе каша и закрывают спуски из за боязни схода. Наверное не повезло с погодой. Но я считаю что моя идея не удалась
      • SonOfKiyosaki
        27 июля 2023, 13:04
        igotosochi, аренда апартаментов. Мы в этом году в Адлере, очень понравилось всё. Но all-inclusive сильно круче турецкого. Поэтому в следующий раз будем снимать без еды норм апартаменты. Ценвтна всё московские, что нам привычно и обычно. Честно, мне в этом году больше понравилось чем в Турции 5*. И главное — нет такой жары.
    • ves2010
      27 июля 2023, 07:39
      Переключая каналы, у мя старушка мать живет в центральном сочи в золотом квадрате… уже  лет 10… для пенсов сочи шикарен… маленький… все на районе… стабильный климат… квартиру купила в 2008ом по хаям 200к баксов за 54 квадрата...

      из недостатков сочи счас дорог… лично я езжу в крым на азовское море…
      • Переключая каналы
        27 июля 2023, 08:12
        ves2010, там постоянная жара летом, как это можно переносить, тем более в возрасте, я после жизни на юге до сих пор в Челябинске не могу отойти от жары, всё, что выше +20 для меня жарко, а сидеть под кондеем полгода то ещё удовольствие, вспоминаю юг с содроганием)).
        • vchera
          27 июля 2023, 09:13
          Переключая каналы, дык ты челябинский мутант или зомби киборг — вас скоро на марс на колонизацию отправят
        • ves2010
          27 июля 2023, 10:01
          Переключая каналы, есть утро… 5-9 утра когда прохладно… а так да недели 2 стоит жара и сидишь в квартире днем и гуляешь только вечером либо с утра… накрайняк выезжаешь в марину молл

          конечно нельзя выходить в полдень… в самую жару... 
          но в целом там приятный климат...

          из забавного… 2018год решил с семьей заехать в сочи на 3 недели в июле в самую типа жару… в итоге… 2 недели был дождь и +20…
          • Переключая каналы
            27 июля 2023, 11:00
            ves2010, кстати да, если хороший дождь, то можно увидеть как плавают машины)
            • ves2010
              27 июля 2023, 11:09
              Переключая каналы, да есть такое...
              1 у меня в 2005 так уплыла… сижу в кафе машины плывут… мимо… опа да тож моя!!! метнулся но ступил надо было просто пличалить к суше выталкав авто… а я дверь открыл… и машина потонула… потом сушить пришлось
              2 на навагинского в центре как то вода поднялась до сиденья лавочек т.е +60 см… где то час такое было было… а потом вода ушла
  • dividends, yeah!
    27 июля 2023, 09:20
    уже почти 9 метров!
    у нас в Уфе 150к в центре
    • gaga30
      27 июля 2023, 17:18
      Чердак с дивидендами, Челябинск, центр, без отделки в стройке 160к.
  • vchera
    27 июля 2023, 09:25
     а по сочи просто 500 за метр иное кал дикий даже не смотри
  • GOLD
    27 июля 2023, 11:34
    перестал мониторить Сочи после выяснения схемы канализации
  • PK
    27 июля 2023, 14:04


Активные форумы
Что сейчас обсуждают

Старый дизайн
Старый
дизайн