Представлением будет доволен зритель.

⚡ Один из самых интересных и популярных эмитентов ВДО ФПК «Гарант-Инвест» не может быть не тронут мной. На данный момент Существует 5 выпусков облигаций, самые интересные из которых:
🟢 RU000A105GV6 Доходность к погашению 13.8%; Купон 13%, Погашение 05.2025
🟢 RU000A106862 Доходность к погашению 13.7%; Купон 14,75%, Погашение 11.2025

🏙 Компания занимается сдачей в аренду коммерческой и офисных помещений. Сейчас Компания владеет десятком ТЦ в Москве, такими как «Ритейл Парк», «Москворечье», «Галерея – Аэропорт» и т.д. Идет строительство «West Mall». В некотором смысле, такую инвестицию можно рассматривать как инвестицию в REIT. Несмотря на уход многих компаний из РФ, Гаранту удалось сохранить 98% арендаторов, а арендный доход сократился лишь на 3%. Рейтинг АКРА ВВВ-.

📄 Полный отчет за 2022 год показал некоторое улучшение финансового состояния компании по сравнению с отчетом за 6 мес.
🟢Коэффициент текущей ликвидности составил 1.7, а быстрой ликвидности – 1.2.
🟢Netdebt/Ebitda(TTM)= 9,1 – большая часть долга представлена долгосрочными ипотечными кредитами и это нормально для REIT;
🔴 Ebitda(TTM)/Проценты по кредитам = 1. Вся грязная прибыль уходит на проценты по обязательствам. При показателе ниже единицы компании придется брать в долг, чтобы покрыть проценты по существующим долгам. Шаткая ситуация.
🟢 Компания год закончила с солидным убытком, но он полностью результат переоценки инвестиционной недвижимости и списания гудвила. Т.е. полностью бумажный. Я бы смотрел на операционный денежный поток, который показывает положительную динамику и свидетельствует, что бизнес в целом приносит деньги.

🔆 Стоит отметить, что компания имеет 7.6 млрд рублей займов юридическим лицам без кредитного рейтинга под ставку 9-15%. Занятно, что при этом занимает сама аналогичные суммы облигациями под примерно те же ставки, но несет весьма ощутимый риск такого посредничества. И если риск посредничества реализуется и «лица без рейтинга» уйдут в банкротство, то коэффициенты ликвидности дойдут до 0,8 и 0,35 соответственно. Без дополнительных денежных вливаний не обойдется.

🔽 За 2022 год недвижимость Гаранта совокупно упала в оценке на 4.2%, при этом отдельные активы, такие как Галерея-Аэропорт – на 7%. В случае кризиса на рынке недвижимости (А мы помним как сейчас страдают девелоперы), оценка может упасть еще больше. Весьма вероятно, это может задействовать ковенанты и повлечь досрочный возврат долга. В этом случае компании придется продавать активы по ценам ниже текущих и нет уверенности, что это поможет. На данный момент весь пакет недвижимости оценивается в 29.7 млрд, а совокупный чистый долг 27.2 млрд. Поэтому обеспечение недвижимостью я бы не считал панацеей.

📊 В первом полугодии 2024 года будут сроки погашения трех облигационных займов общим весом на 4.4 млрд рублей при годовой Ebitda в 3 млрд. Вангую размещение дополнительных выпусков осенью-зимой этого года. Вообще неприятная ситуация рефинансировать такой объем, при направлении всей прибыли на проценты. А ведь мы ожидаем от ЦБ повышения ключевой ставки. Вопрос: по какой ставке купона будут размещены новые выпуски и не порушат ли они хрупкий баланс текущих денежных потоков? Уходят займы, привлеченные по 10-12%, придут займы по 13+%. С другой стороны, во втором полугодии завершит строительство West Mall и начнет получать некоторый денежный поток от него. На данный момент сказать сложно, но мне кажется, что ситуация должна немного улучшиться при условии отсутствия шоков.

👨‍💻 Я считаю, что в данной облигации занижено отношение риск/доходность. Я бы рассматривал ее к покупке по доходности около 16%. Если вы держите бумаги или решитесь взять, то вот вам индикаторы, когда стоит их скинуть:
🚩 Если пойдут сообщения о падении цен на коммерческую недвижимость порядка 15-20%
🚩 Если ФПК не сможет разместить 4 млрд облигационного займа до конца февраля 2024 года.
А там можно будет посмотреть отчет за 2023 и понять что делать дальше.

Думаю, теперь более понятен посыл криповой картинки от нейросети, где жонглер жонглирует деньгами, имея при этом 3 руки и все равно не справляется. На мой взгляд – лучшее отражение происходящего.

#ВДО #облигаци